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自2002年5月9日中華人民共和國國土資源部簽發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(11號文件)伊始,即拉開了國家對房地產行業宏觀調控的序幕。至今為止,已經過去了整整二年半的時間。從歷次出臺的調控政策內容不難看出,每次調控的焦點均直指房地產業最容易出問題的兩個環節——土地及金融信貸。又是一年歲末,展望2005年(我們不妨姑且將這一年期待成為後調控時代的開始),我們的樓市又將會是一番怎樣的景象?
開發商:市場有需求就還要蓋房子
在這二年半的時間裡,面對一系列的調控政策,與北京的很多開發商盡可能地將自己扮作怨婦、四處訴苦的表現相比,咱天津的開發商卻在這關鍵時刻為咱天津人拔了份,無論受政策衝擊與否,他們都讓公眾見識了一回什麼叫『真的漢子』。也許真的是『梅花香自苦寒來』,在天津這個被外地人視作『深水區』的市場中多次磨礪摔打過的企業,面對這樣的變數自然就會比他人更多一份淡定從容。正像最近天津市的一位地產商說的:利率只是眾多影響房地產市場因素中的一個,而且利率在一定范圍內的調整所帶來的開發成本和消費者負擔的提高並不是想象中的那麼驚人。這位開發商還表示,無論政策怎樣調控,今後的日子終究要過,這個行業終究還要前行,這就夠了。2005年,只要市場有需求,開發商自然就還要蓋房子。其實道理真的就是這麼淺顯,日前建設部政策研究中心副主任秦虹發表的一番講話與天津市的這位開發商的觀點正可謂不謀而合。秦虹認為,國家實施的宏觀調控政策對調節房地產業的局部過熱是有效的,但支持購買需求旺盛、房價持續上漲的主要因素還是國家經濟發展速度快,形勢好,城市人口的不斷增加。同時國家鼓勵第三產業的發展,房地產業的深化改革等因素也是支橕房地產發展的原因。
購房者:土地越來越金貴買房肯定沒錯
有觀點認為,政府通過宏觀調控政策對土地資源的控制,使人們突然之間對土地這種稀缺資源的昇值預期變得空前高漲。而正是這種旺盛的需求有力地支橕了房價。其實,目前持這種觀點的購房者的確大有人在。剛剛在中心城區訂下一套房子的姜女士就向記者表示,現在的地價越來越貴,可開發的土地越來越少,只要自己真需要,就別猶豫,早買肯定比晚買合適。據這位專業知識之豐富幾乎已可算業內專家的姜女士預測,2005年的天津樓市與今年相比不會有太大的波動,繼續高走是肯定的,相信變化的將只是上昇幅度的大小。
市場:投資最受影響購房者心態有變化
開發商還會繼續造房子,購房者買房的熱情不減。那麼,宏觀調控究竟對樓市產生了哪些影響呢?綜合業內專家觀點,主要影響在以下幾個方面。首先,房貸收緊等政策的出臺對房價的上漲起到了一定的抑制作用。其次,土地成本的提高所引發的房價上漲以及信貸控制在較大程度上遏制了投資衝動,明年的投資性需求將會有所下降,市場供求將趨於平衡,房價昇幅也將趨於穩定。再次,此次昇息對購房者帶來的心理影響比經濟影響要大,大家的心態都會比較謹慎,其中受影響最大的是投資客戶。昇息後,其投資成本、投資風險都將有所增加,尤其是一些手中物業較多的投資者,昇息後的預期壓力會比較大,因此不排除他們將手中物業降價出售的可能。而對自住型購房者來說,目前最大的影響還是在心理層面上的,因為昇息幅度很小,每月實際還貸數額變化不大,所以實際的經濟影響不會很大。尤其是那些購買高檔房的高收入階層,這些人對利率的敏感度較差,利息提高0.27%,20年50萬元的貸款纔增加1.8萬元左右的利息,也就相當於高檔房一兩平方米的價格。
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