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經濟學理論中,有一個需求推動供給理論,也有一個供給創造需求學說。不管怎樣,投資開發和消費之間互動上昇格局形成的此輪房地產熱潮呈現出了各行業中少有的堅挺之勢。於去年力度明顯加強的宏觀調控政策首先從供給角度,開始對包括地產在內的固定資產投資進行嚴控,而後央行提高0.27個百分點的貸款利率,更被很多業內人士認為將會從需求角度對房地產有所影響。
很多人士特別是開發商對於此輪宏觀調控舉措對於房地產投資開發的影響很不為然,理由是在消費者買房熱情高漲的支橕下,市場化程度已深化發展的地產行業依舊為資本和企業所熱衷和看好。因此轉而有人冀望於相關政策能夠從地產市場需求的角度進行調整,擠壓一部分不合理需求。年前央行加息之後,行業內就央行是否進入一個加息周期、加息對人們心理預期影響大於實際影響,以及加息是否將會作用於房地產消費等問題而眾說紛紜。
事實上看,從去年10月29日加息至今,本應是房市銷售淡季的近三個月,但從全國來看銷售勢頭卻沒有減弱。11月,全國商品房空置面積分類指數為90.29,比10月下降0.78點。11月末,全國商品房空置面積為9985萬平方米,同比下降3.3%。商品房銷售價格分類指數為102.25,比10月上昇0.12點,比去年同月上昇4.95點。在北京,加息後一個月多數高檔住宅仍保持熱銷勢頭,市場需求並沒受到明顯影響。在上海,1%以內的利率上昇對住宅消費基本上沒有影響,12月房地產價格綜合指數報1372點,較前月上漲24點,銷售形勢繼續保持高位運行態勢。
政府對於住宅消費持支持態度
在2004年中央經濟工作會議上,有關領導人就強調要不斷增強消費對經濟增長的拉動作用。著名經濟學家樊綱也曾在此前一次會議上提出,2005年我國經濟將增長8.5%-9%,而要穩定保證這個增長速度,作為拉動經濟三套馬車之一的消費必須保持在9%-10%左右。在2005年的經濟工作中,國家將大力鼓勵和促進居民消費。而在居民消費中,住房消費仍然是最為重要的部分。
??中房集團董事長孟曉蘇在此前一個會議上提出,當前老百姓的消費已從衣食為主開始轉向購買住房和汽車,這個消費熱點已成為經濟增長的巨大推動力。在這樣一種情況下,中央政府進行宏觀調控不僅不是要限制居民消費,而是引導和鼓勵居民理性化消費。
同時,國務院發展研究中心副主任謝伏瞻在接受媒體采訪時認為,我國經濟仍然處在本輪增長周期的上昇階段,2005年將是一個較快發展的年頭。因此盡管經過一年多來的宏觀調控,但是總需求仍是經濟增長的主要動力,消費結構加快昇級的時期,居民消費也已轉向以住宅為主。而且以住宅為主的消費趨勢將是一個長期趨勢,不會因短期政策的調整而改變。
供小於求仍左右房市
實際上一個行業的發展,首先需要需求啟動,推動供給發展之後,再進入互動昇級的良性格局中去。而作為供給和需求的結合,消費趨勢更多的是受其需求與供給之間的差支配。中國人民大學公共管理學院土地管理系主任葉劍平分析:我國已進入城市化高速發展期,在近幾年來每年的城市化率都達到了1.2%。而如果說我國2050年要實現達到中等發達國家水平目標的話,城市化速度還要加快。也就是到2050年我國16億人口60%的城市化率,將有近10億人生活在城市裡,即有3億多家庭需要幾百億平方米的住宅來滿足需求。減掉現有的存量房,需要的新增房對於地產開發也是一個不小的挑戰。
而華遠集團總裁任志強認為,如果按照政府的設想讓國人想住好房子,必須要保持當前的房地產投資增長速度要保持在30%以上。進一步看,目前按中國房地產現實的生產能力,是不可能讓所有的老百姓都能夠買上房子的。在嚴峻的供小於求的形勢下,未來15年期間裡,房地產消費繼續會保持一個高增長的過程,並推動地產開發投資也保持同樣的高增長。同時去年的金融和土地政策,並非直指房地產,但其對建設用地以及部分的開發貸款的影響,使得2005年房市供給有可能下降將明顯嚴重於2004年。目前我國房地產現實開發量為每年大約300萬套到400萬套住宅,這個數值甚至達不到城市新增家庭需求總量的50%,住房建設遠遠不能滿足城市化的需求。而在供給有限的市場裡,消費勢頭更會被進一步吊起了胃口。
可以這麼比喻一下,倘若南非宣布,將限量生產鑽石,但對於鑽石合法買賣還是持保護態度。顯而易見,出現的情況將是鑽石價格的上漲,以及人們對鑽石的更大購買熱情。房地產市場亦然,如果以防止『過熱』為目的對房地產開發采取嚴控投資開發的話,需求會因此得到一個新的刺激,甚至會出現新高漲。
二手房成住宅消費熱寵
如果房價的持續偏高將會把一部分消費力量拒之門外的話,那麼二手房的適時補進依然是房市消費高走的重要組成部分。來自我愛我家市場研究中心的統計資料顯示,2004年北京二手房交易量為39000套,同比增長了18000套,價格增幅為7.6%。2004年二手房交易量從2003年的21000套上昇為39000套,增幅達到85.7%,呈現出高速增長的態勢。而據預測,二手已購公房、滿足住滿5年期限的二手經濟適用房以及二手商品房將大量流入市場,使2005年的北京二手房市場將有可能達到65000套-70000套,價格也將保持平穩狀態,基本保持在3300元/平方米左右。二手房將會成為2005年房市消費的一大亮點。
而根據中原地產預測資料顯示,上海2005年整體價格會有10%-15%的漲幅。在一手房相對供應不足的同時,預計2005年二手房價格的增幅約在20%左右。而價格的上昇將引發更多二手房入市,成為2005年市場消費格局中重點內容。
品質提昇成為有力推動因素
住宅品質的提昇對於改善居住水平是有著現實意義的。而在目前房市有效購買力當中,改善型消費佔有非常重要的比例,隨著經濟水平的提高,居民的居住意識和追求已由生存型向舒適性轉變。因為我國房改房和自建房等原因使住房私有化率達到80%左右,但從另一方面看,房改房和自建房的居住條件一般都不是很高,隨著經濟水平的提昇,相當一部分人需要改善居住條件。而前不久,據中國質量協會、全國用戶委員會的調查資料顯示,2004年我國住宅產業的用戶滿意指數為67.49分,比上年提昇了3.49分。這次調查表明,包括普通商品房、經濟適用房、高檔商品房及別墅等在內的住宅整體建設質量已被充分重視並得以提高,這將成為人們進一步提昇居住水平的有力推動。
以上海為例,目前大多數上海市民的住房條件已得到明顯改善,住宅建設也已從以解決居住困難為目標的『解困型建設』邁向了以完善配套設施為目標的『改善型建設』,逾七成的上海居民家庭居住在改革開放後所建造的住房內,其中近一半居住在90年代以後建造的舒適住房內,戶均居住面積為59平方米。按照這個比例,今後大部分上海人的購房目標仍將以提昇居住水平、追求生活舒適度為主。住宅品質的不斷提昇將是這種消費持續的促動力量。
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