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2004年歲末,俗稱『大盤』的大型住宅項目的開發,又一次成為津門樓市值得關注的一大亮點。華夏津典、泰達城、泰達時尚廣場、領世郡、萬科東麗湖項目、金廈西部新城等一系列大型住宅項目,將在2005年正式進入市場。業內人士指出,對百姓而言,大型住宅項目的開發,會改變傳統的消費習慣,提昇現有的生活品質。
今年買房多轉轉大項目
2004年天津土地交易中心成交的18幅土地中,佔地面積超過10萬平方米的有7幅,平均單幅土地面積達50萬平方米左右,如以容積率1.8計算,則單個項目的平均建築面積將達到90萬平方米,以住宅為主的綜合用地平均單幅面積明顯呈現出擴大趨勢。這意味著在經過2004年短暫的沈寂之後,未來幾年天津樓市中、大型項目將再度崛起,並佔據主導位置,而且競爭也將更趨激烈。
全新趨勢潛滋暗長
中原地產天津分公司研究部經理梁美娜分析認為,和前幾年的大盤開發相比,2005年的大盤項目將呈現出新的趨勢。從大盤所在地段上看,幾年前的大盤項目往往都分布於城市郊區,如陽光100國際新城、水晶城、太陽城、奧林匹克花園等項目。2005年的大盤將呈現出兩極分化的趨勢,一方面,市區大盤開始出現,如作為海河第一節點的泰達城項目,以及中新集團與北京新松投資集團聯合中標的總面積達80萬平方米的東馬路地塊,都位於城市最繁華區域;另一方面,2005年的大盤將跨出外環線向遠郊區發展,如萬科東麗湖項目位於東麗區,金廈西部新城位於西青區,京津新城則位於寶坻區。
幾年前天津大盤多以綜合型產品為主,如太陽城、水晶城等包含有多層、小高層、花園洋房、聯排別墅、獨體別墅等多種產品形態。2005年的大盤項目將目標客戶鎖定更為集中,而且更傾向於走高端路線。
以往的天津大盤外地開發商較少,而在2005年,如北京萬通、北京新松、上海廣洋、廣州合生等外地地產商將成為大盤開發的主力。
這些項目優勢何在
中原地產天津分公司的梁經理指出,對企業而言,開發中、大型樓盤不僅有利於形成社區的規模優勢,采取分期開發及產品多元化的策略也有利於降低經營風險。對百姓而言,則會改變傳統的消費習慣,提昇現有的生活品質。
永泰房地產企劃研發中心總監段立新認為,大盤項目的最大優勢在於給百姓信心上的支持。特別是在國家對土地、金融等方面宏觀調控越來越嚴格的情況下,房地產開發的門檻將會越來越高。而操作一個大盤項目需要開發商具備雄厚的資金和土地儲備以及較強的創新和操控盤能力,是開發商實力的象征。另外,大盤的規模效應使其產品種類更加豐富,消費者選擇餘地更大。
另外,大盤的開發建設還有利於提昇整體區域價值。天津泰達萬通房地產市場策劃部經理楊泉指出,由於大盤項目佔地面積、建築規模較大,它的形成和發展必將會對周邊環境產生重要影響。因此大盤項目的開發不能僅僅定位在居住功能上,應根據發展需要,做好功能定位,充分挖掘和提昇所在區域的地段價值。
問問自己需要什麼
有關專家指出,百姓打算購買大型住宅項目時應根據自身實際條件理性選擇。
天津市房地產學會副秘書長劉玉錄指出,大盤開發與中小盤有很大的區別。因為如果一個居住區規模大到了一定程度,就不再僅僅局限於簡單住宅開發的概念,而更像是一座新城、一個新鎮的開發。比如,城市交通乾線、市政乾線的規劃建設,街道辦事處等城市管理機構應該在居民入住時同時設立,學校、醫院、大型購物中心、文化娛樂場所等設施都應該及時建成,一個小區達到百萬平方米的規模,就應該結合考慮周邊產業發展和就業等問題。而現在,國內的大盤建設與配套建設仍有些脫節。
『首先是交通,雖然很多郊區大盤周邊都有比較完善的快速路網,但卻缺少完善的公共交通,那些無車人士居住起來非常不便。』劉玉錄說,『其次,如果發展商分期開發,住戶將面臨後續工程施工乾擾、市場變化造成後期開發延期、配套工程拖後的風險;大盤中的樓宇由於數量眾多往往缺乏個性和特色;而且,大盤居住人口較多,也給物業管理帶來很多麻煩。』
永泰房地產企劃研發中心總監段立新指出,購房者選購大盤項目時除了要考察周邊的公共交通、醫療設施、教育設施、生活設施等配套設施外,還應考慮自身的工作地點、生活習慣等實際情況,千萬不要只為享受大盤的優良環境卻犧牲了自己的生活便利性。劉玉錄認為,大盤周邊應有展覽館、大專院校、公園等,這些宏觀的配套設施有助於強化該地段的城市功能,大盤也會因此而受益。
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