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北京市朝陽區東部房地產市場大致可分為三個區,即CBD、CBD前庭、CBD後院。東二環、三環、四環三條交通乾道穿過這三個區域。CBD前庭位於東二環、三環之間;CBD區域跨越東三環;CBD以東,包括東壩地區被稱為CBD後院。
由於CBD將成為融金融、貿易、展銷、文化、購物、服務等功能及商務寫字樓、高檔住宅為一體的區域,區域內即將開發的諸多項目多向多元化發展,開發商的開發集中在高檔住宅、寫字樓、星級酒店上。但相對來說,高檔住宅的開發從目前看要超出寫字樓的開發量。在推廣上,大多開發商也是先推出高檔住宅,反映出由於近幾年高檔寫字樓的有價無市,發展商對寫字樓開發態度遲疑。
CBD大盤啟動上演激烈角逐
這一區域由於國貿商圈、燕莎商圈及東部使館區的存在,是京城傳統的國際商業開發區,一直備受廣大開發商的關注,是北京房地產開發的熱點區域。以嘉裡中心、國貿、京廣中心等為代表的高檔寫字樓大多集中於此,高檔外銷住宅集中是該區域住宅開發的特點,價格相對北京其他區域也較高。
近幾年由於CBD地區被重新規劃,許多發展商被新規劃所困無法施展,所以2001年CBD只是熱鬧而不熱銷;截止到2002年上半年,CBD中僅有四個項目開始內部認購或正式發售;2003年,隨著CBD中幾個大盤的逐漸啟動,北京房地產市場上最激烈的競爭在這裡展開。
CBD前庭從2001年下半年起湧現出近十個新樓盤,開發總面積超過200萬平方米,使這一開發最早、高檔物業最為集中的區域再次成為熱點。CBD邊緣沿線也項目迭出,以低價位搶佔市場,成為真正的熱點開發區域。
『CBD前庭』是最初CBD規劃區,也是北京房地產市場上開發最早的區域。這一區域內使館林立,高檔物業集中,近十年建成的高檔寫字樓有豐聯廣場、華普大廈、聯合大廈、泛利大廈、富華大廈、北海萬泰大廈等;高檔住宅有祥業大廈、聚龍花園、美惠大廈、東環廣場高檔住宅、京華豪園、聯寶高檔住宅、幸福高檔住宅等;酒店有保利大廈、港澳中心、東方花園酒店、亞洲大酒店、兆龍飯店等;另外娛樂健身場所、商場等各種生活配套齊全。該區域實際上一直以來執行的是中央商務區的職能。
自2001年下半年突然表現活躍,推出樓盤超過10個,單個項目規模都在10萬平方米以上,有幾個項目甚至達到30萬-50萬平方米,其中怡景園37萬平方米、巴黎城37萬平方米、陽光都市40萬平方米、萬國城50萬平方米。這些項目價格集中在高檔區,戶型上推出了不少原來該區域缺乏的小戶型,受到市場追捧。2002年預計將推出57萬平方米,佔目前前庭總供應量的25%。
CBD後院品質不斷提昇
CBD後院區域在售的樓盤有遠洋天地、東潤楓景、晨曦家園、興隆家園等,價位在每平米4000-6000元。這一區域物業檔次較低,暫時無法與CBD及前庭區域相比。而近期CBD後院之東線西大望路表現尤其引人注目,甚至被媒體稱為『CBD類項目一條街』,沿線項目有棕櫚泉23萬平方米、金港國際28萬平方米、珠江帝景90萬平方米。類CBD邊緣項目近兩年供應量激增,2002年仍有上昇趨勢。
CBD後院東壩地區近年陸續有幾百萬的開發量,並且品質在不斷提昇。諸如珠江羅馬、珠江帝景等品牌項目,由於其強大的市場品牌吸引力、成熟的開發經驗及大規模社區的規模效應,將使這一區域的物業得到全面的發展和提高。
CBD核心區域高檔住宅競爭加劇
北京CBD的建設與國外及國內其他城市不同,前者是由政府規劃,後者則由市場自發形成。隨著市場化程度的提昇,市場力量必然衝擊和改變原有不合理的政府規劃方案。
東三環沿線,是北京目前甲級寫字樓、五星級酒店最為密集的區域,該沿線聚集了眾多國際大公司,如MOTOROLA、NOKIA、愛立信、波音、惠普、IBM、奔馳公司等,寫字樓空置率一直保持在5%以下,被稱為『商務黃金線』;由於國際公司的長期駐足,加入世貿組織後又吸引了更多外資進駐,由市場自發形成的商務及配套設施將更加密集,從而已經形成真正意義上的中央商務區。
由此東三環沿線以東、以西區域也將扮演不同角色。東三環沿線以東,目前規劃中的CBD區域,將成為『中央商住區』新區,現在的『CBD前庭』成為『中央商住區』老區。
CBD在售和陸續開發的項目有財富中心12萬-16萬平方米(高檔公寓部分,下同)、怡禾國際中心15萬-18萬平方米、旺座8萬-10萬平方米、萬通新城國際32萬平方米、萬豪國際公寓18萬-30萬平方米、金地花園12萬-15萬平方米、建外SOHO50萬平方米、藍堡公寓16萬-20萬平方米、萬達廣場國際公寓20萬-22萬平方米;總計近年將要開發的高檔住宅,其供應量預計要超出CBD規劃的250萬平方米,2002年將陸續推出約80萬平方米。
從市場銷售情況分析,CBD內三個在售新項目目前競爭壓力相對較小,且因推出面積總量較少及運用營銷手段造勢,表面上呈現較為紅火的銷售局面。但CBD其他諸多大盤包括萬達廣場國際公寓、金地國際花園、怡和國際中心、首創朝陽等項目的面市,增加了可售面積,同時與CBD『前庭、後院』逐年釋放的供應量撞車,高檔住宅必然面臨異常激烈的競爭,整體銷售將進一步放緩,銷售期延長,甚至有可能再次進入1995-2000年外銷房時代銷售的『持久戰』中。因此,隨著CBD內及周邊區域新樓盤相繼增加,對市場構成強大影響,大大刺激了疲憊的有效市場需求,面對眾多的強勁競爭對手,各項目市場營銷的實際重點是根據市場需求准確定位,挖掘和啟動未來3-5年的潛在高消費群體轉化為即期消費。
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