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春節剛過,北京市《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》的4號令出臺,新土地政策明確地將去年6月北京市政府下發的33號文所保留的可協議出讓土地的四個口子,即綠化隔離帶項目、危舊房改造項目、其他重大建設項目中的用地和部分規劃為高科技、工業用途的經營性項目徹底封死。
盡管北京4號令僅寥寥數百字,但該文件中1月9日的大限,使目前涉及的1億餘平方米開發量的土地中,相當大數量的項目由於尚未立項及拿到項目的規劃意見書,而要進入土地交易市場進行公開的招標、拍賣或掛牌交易。
與此同時,進入2004年,國務院加強宏觀調控,提出要嚴格控制部分行業過度投資。銀監會宣布,將對銀行信貸資金流向鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產、汽車等行業的投資進行專項檢查。隨後,本月11日,央行行長周小川也提出『現在要著重防止通貨膨脹』,這意味著,自去年起經濟界、決策層對投資過熱、通貨膨脹的爭論已不再有懸念,國家開始從宏觀經濟的角度在貨幣政策上進行全面調整。
自以央行121號文件出臺至今,政府對房地產業在金融和土地政策上的一系列調整,使很多房地產企業已經意識到,2004年房地產行業將掀開極具變化的一頁。
大勢逼迫企業聯合
去年,央行121號文件推出後,由於各商業銀行對房地產開發項目采取了老項目老辦法、新項目新辦法的做法,該政策的作用在今年投資的一些新項目中纔得以突出體現。
據了解,由於國內銀行收緊了房地產開發信貸的口子,目前很多准備拿地和新立項的企業都在四處找錢,這當中也包括一向被國內銀行另眼相待的大型國有房地產開發企業。應該說,眼下獲得開發資金的渠道並不是沒有,但無論是外資銀行,還是信托等非銀機構所要的籌碼都遠大於國內銀行4% -5%的貸款利率。一國企老板向記者抱怨,該企業跑遍了基金、信托等各種非銀機構及部分外資銀行,其談判的結果『令人忿悶』。不但要價高,利率以7%、8%到10%,而且大多提出要以參股形式融資。不少企業感到,由於融資門檻增高,原本一家企業能完成並獨享利潤的開發項目,如今卻做不下來了。
對於新的土地政策的出臺,由於有此前33號文件兩年的緩衝作用,大多房企認為,這是預料之中的事情。從全國來看,北京的土地變革動作已落在杭州、上海等一些城市之後,經營性國有土地使用權出讓早晚要告別存在『灰箱操作』的協議出讓方式,最終歸於招、拍、掛公開交易方式。但與此同時,很多企業也意識到了土地進入公開交易後,『價高者得』的競爭條律,使企業的資金實力愈發顯得重要。
從目前現實看,實行土地招、拍、掛後,企業的拿地成本會比協議出讓土地高出很多,而且政府對企業繳納土地出讓公積金的要求也要嚴格。但目前大多數已持有協議出讓土地的開發商並無意放手即將被招、拍、掛的土地。很多企業正忙於尋找資金合作伙伴,准備在招、拍、掛中拿回自己看好的地塊。
有開發企業的老總向記者坦言,開發企業通常對外稱其利潤率為20%,但這是根據項目的總投資來計算的,實際上如果以企業自有資金的投入來計算回報率,無論是企業獨立開發的項目,還是合股開發的項目,平均利潤率都應該在100%。因此,即便現在找上兩三家企業,以高出現有地價幾倍的投入拿到土地,也還有較好的利潤空間。融資、拿地門檻的加高與開發利潤的吸引,將迫使今年很多房地產企業走向合股經營道路。
行業進入良性整合
業界人士認為,融資、拿地政策門檻的昇高,加劇了房地產企業間的競爭與整合,對房地產行業的長遠發展十分有利。
首先,這次企業間的整合走出了以往『灰箱交易』的陰影,使有資金優勢和經營專長的企業能夠真正走到一起,共同發展壯大;另外,合股經營增強了企業的資金投入力度,可以使房地產項目的開發周期大為縮短,從而減少開發階段的運營成本;同時,合股開發有利於企業內部管理機制的完善,合作各方互相制約的機制可有效抑制項目運作過程中的『跑、冒、滴、漏』,避免企業最終利潤的流失。
業內人士分析,今年房地產企業間的整合與兼並將成為業界的一大熱點,但此番整合不會是惡性的、你死我活式的。由於我國房地產市場很大,區域發展很不平衡,因此,在競爭中,有相當一部分發展商會從北京這樣的一線城市轉移到二、三線城市繼續發展,同時一批具有資金實力、管理規范的外埠、外資、外行企業也會借這一時機加入到北京的房地產開發企業中,房地產行業將進入到真正關注企業結構、強調管理與專業化的良性整合期。
房價不會出現大漲
最近,有開發商聲稱,融資、拿地門檻抬高將導致北京的房價大漲。但同時,有業內人士提出了不同的看法。其根據是市場的供需關系不會有大的變化。
北京4號令的頒布,並沒有對已有1個億平方米的劃撥土地在總體供量上做出限定。而且,目前開發企業所能獲取的平均利潤還是很高的,1月9日前沒有拿到項目規劃意見書的開發企業仍會采用合股開發的形式盡快通過招、拍、掛把土地拿下。因此,今年的房地產項目的開發量仍會很大,即便因企業整合的原因使土地放量速度減緩,供量也不會銳減。此外,企業在融資、土地上的聯盟經營,並不意味著開發成本要大幅增加,而另一方面,消費者的需求仍很旺盛,在這樣的供求關系下,房價沒有理由大漲。
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