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超級大盤三年蓄勢今朝勃發
近期,象征著天津房地產開發進入完善城市功能、營造新城市中心時期的開發區『泰達時尚廣場』宣布啟動。其新聞發布活動正趕上昇息消息公布的二天,兩件本無瓜葛的事情,此時卻交織和隱喻著天津房地產發展和市場前景。不過,前來參加項目新聞發布會的泰達高層人士則樂觀的表示,泰達廣場,是實現『十年初步建成濱海新區』戰略規劃目標的重要組成部分,其中泰達足球場和濱海國際會展中心已經建成並投入使用。今年開始全面啟動的是以高尚住宅為主,集會展購物、酒店辦公、娛樂健身等為一身的城市功能綜合體。整個項目經過了近三年的蓄勢過程,本身已經到了無論從城市建設和市場接受角度,都水到渠成、勢在必行的時機。所以不會受宏觀調控的負面影響。
事實上,盤踞在天津市城郊和市區邊緣區域的地產大鱷,已經看准了目前城市經濟建設的發展高峰,陸續啟動了蓄勢2-3年的超級大盤。如萬科佔地4095畝的東麗湖項目,其一期獨體別墅作為項目起點,開始進入實施階段。北辰天津合生珠江約2萬畝站地面積城京津新城超級大盤項目,從立項規劃到施工銷售,花費了三年時間,其主要配套設施2.4萬平方米的珠江帝景溫泉度假村已經開業,目前別墅住宅已經開始銷售。東南部梅江南區域永泰力作領世郡,佔地面積3000餘畝,經過兩年的規劃,目前一期10萬建築平方米高檔獨體別墅正在施工中,計劃明年年中開盤。
業內人士分析,這些城市邊緣及區鎮區域新大盤的集中啟動,已經形成了一股強勁的圍城造城風潮。雄厚的企業實力和各項目每年10-20萬平方米的推出節奏,基本符合宏觀調控下的市場承受力。
圍城項目別墅為主 檔次叫板市中心
新推出的周邊區域大盤,多數定位於中高檔和高檔綜合建築群,其住宅部分以別墅、洋房為主。依托天津城市交通及配套設施條件的改善,以及水景生態環境資本,在整體居住條件方面將與海河邊高檔建築一爭高低。
如有著得天獨厚湖景和地熱資源的東麗湖和京津新城。東麗湖區域有相當於西湖1.5倍、湖岸周長12公裡的湖面做景觀基礎。別墅和洋房就圍繞大湖和組團內小湖進行設計,並在產品中采用先進的ETS污水處理系統,雨水循環過濾零排放標准等生態技術實現了節能環保的生態居住理念。這些賣點已經成為支持其一期獨體別墅7000元/平方米內部認購價的重要因素。
再如京津新城,因所在地周良高溫溫泉用地內外水系豐富,水面面積佔總用地面積11.22%,所以別墅區也是以生態水景為主景觀,戶型設計為每戶都有獨立的後院、主臥室面向綠地或水面,或向高爾夫球道。
還有像泰達時尚廣場這類新中心區項目,作為新市中心形象項目,突出了現代都市景觀特點。其景觀也著重了人的參與和親和性。據主持泰達時尚廣場規劃設計的美國專家Bob先生介紹,泰達時尚廣場的景觀設計主要從時尚和人性角度進行布局。突出了聚集人氣的特點。景觀設計也是以水景做主題,其中心有一個大型水景雕塑,水柱達到120米高,象征它的力量,這些水景將采用先進的技術措施,保持四季常流水,同時也體現了區域內住宅的舒適性及較高的附加值。
邊緣大盤能否點亮新城萬家燈火
邊緣大盤集中啟動,將給中高檔住房需求者和投資型買家帶來更多的選擇,但是也帶來了能否被市場接受、保證人氣的聚集的問題。據這些項目開發負責人介紹,與南方一些地區相比,在『造城』方面晚幾年的天津,目前出大項目恰好合適。不僅有城市建設的根本發展動力,還有大量拆遷和外來人口不斷增加的需求,競爭環境比較寬松。
如面向京津薊等區域人群的京津新城,一期陸續推出的600套(以60萬左右/套及88萬/套為主)獨體別墅和聯排別墅,自9月底開盤1個月,已經賣出400餘套,日均銷售達到20-30套。如東麗湖項目,因京漢公路等道路的貫通,將成為市區及空港物流、保稅區等濱海區域人群聚集地。所以已經取得銷售許可證的東麗湖一期獨體別墅,日前推出的70套內部認購房已經基本賣完。
另外,像梅江區域領世郡等大型項目,也將因為所處的高檔居住區地段及項目本身和區域內日益完善的商業配套,有較好的市場接受預期。
天津泰達控股公司劉惠文董事長等企業負責人認為,現在的大盤開發,已經具有更強的企業組織和操作流程、更廣泛的信息資源,更先進的設計建設隊伍。所以,無論開發過程還是運營過程都是更高層次的,可以支持更高層次的產品出現。並因此給城市帶來居住、就業形態的根本變化,帶來地段功能和居住群體的變化。這種造城過程,實際上是一種資源開發組織和保持昇值的過程。如泰達控股的項目,就不是一般意義上房地產開發,而是一種以長期經營為原則的城市建設的一部分,這就保證了項目與城市發展的相融性和大盤產品的競爭力。(王哲)