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天津商業地產成規模的興起不足三年的時間,但發展速度之快令人欣喜。根據近期媒體公布的數據表示,今年天津市的商業地產項目竣工面積將達到380萬平方米。但是,面對著這樣一個復合型的新型業態,這樣一個捆綁著土地、開發、經營、投資、管理經營等多種門類的地產界的新寵,已經開始暴露出一些值得關注的現實問題。特別是在近期,國內及天津市有關商業地產的討論頗多,在這些討論的背後一方面是面對宏觀調控下商業地產走向的判斷,一方面也是對目前個別已經完成開發銷售後,商業地產項目均出現經營不善現象的一種思考與解釋。記者通過采訪發現,無論是衝在一線的房地產開發者,還是商業地產鏈條另外一段的商業管理者,還是那些伺機進入圍城的散戶投資者,都開始將目光聚焦在這艘集合了眾多行業的航母中,如何將各種零件資源有效地整合,最終讓其發力這個看似簡單,但操作很難的的實際問題上。天津商業地產開始暴露出商業與地產兩大陣營各行其是的矛盾。
矛盾之一:商業地產操作長線對短線
在近期的一次關於商業地產的論壇上,中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路一針見血的指出,大多數地產商都喜歡當『甩手掌櫃』,抱著『賣完就走』的經營思路,希望開發——出售——再開發的循環周期越短越好,這就不可能完成對商業地產完善的規劃。
中原百貨的楊川董事長介紹,目前許多業內人士在分析商業地產項目失敗的原因時,最突出的一點罪狀就是這個商業項目難以形成持續的人氣。但是,一個商業項目要想達到合理的預期其培育周期要在三年,要想達到盈利至少是六至八年。而像中原百貨、勸業場等都是以百年老店來要求的,換句話說零售業是長線項目,商業地產是短線項目,這是商業地產開發企業與零售企業之間的一個明顯的分歧,這種分歧很客觀。因為地產商所帶來的資金70%甚至90%都是銀行貸款,而現在商業銀行貸款80%以上又都是短期貸款,絕對不會超過18個月,包括我們零售行業都是一年期的短期貸款,我們把一年期的短期貸款投入到一個需要三年甚至八年左右時間培育,商業地產開發與零售企業之間在做長線,還是做短線這個問題上至少還沒有達成共識。
另外,由於大型商業設施投資高達幾億元甚至幾十億元,國外多數是由基金進行投資的,而我國不管是國有還是民營企業,地產開發都過度依賴於銀行的貸款,且自有資本的比例都普遍偏低,由於商業投資回報期比較長,一旦出現租金收入不理想,或者經營利潤率下降的情況,就容易引發債務風險。
業內人士認為,對於發展商來說,要成功開發一個商業地產項目,一定要有長遠的戰略目光,不能僅僅把目光放在銷售或租金回收上,而更應該追求物業本身的地產價值的提昇。地產價值的提昇不是一時半刻就能做到的,也不能靠偶然性,因此,不少專家學者都建議發展商在雄心勃勃進軍商業地產時,一定要充分認識到投資轉型潮流背後的高風險,審慎而行。
矛盾二:商業與地產誰拿大主意
中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路認為,開發商轉攻商業地產源於利潤空間,但是地產開發商缺乏一定的商業認知,對商業特性的把握存在偏差,對商業規律不甚熟悉;許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別,套用較熟悉的住宅開發模式,先設計、後出售。而商業地產的復合性,要求地產商、投資者、經營者、物業管理商四者結合起來。這些因素帶來了巨大的投資前期風險。
中國連鎖經營協會商業房地產部的負責人告訴記者,近來常常帶領一些知名的連鎖企業到各地區搜集店鋪,一家大型連鎖經營企業今年准備擴張50間分店,但通過考察後發現,很多商業地產項目與他們的要求相差甚遠,這在一定程度上反映出目前不少商業項目的建設與商家的需求並不相匹配。這位負責人認為,現在一些開發商在實際開發過程中往往因急於回籠資金或因認識和經驗不足,只注重商業地產前期的銷售,像切豆腐塊似的把商鋪賣散了,卻完全沒有考慮商鋪經營的策劃、管理問題,導致商鋪前期銷售火爆,而後期經營出現直線下滑的情況。
中原百貨董事長楊川還認為,商業地產商不要做商業,作為零售商也不要做地產,因為這是兩個行業。商業房地產是一個復合型行業,其間需要分工,越專業對項目越有利。特別是通過商業零售企業與地產商的集合,地產商可以了解零售商的需求。現在突出的問題是,當項目快要封頂的時候,零售商的需求開發商不知道,兩者之間的分歧是巨大的,地產開發企業不知道零售商所需要的人員流向是什麼,所以訂單商業是商業地產一個非常好的模式。
矛盾三:商業與地產的盈利點相差大
中原百貨董事長楊川從一個零售商的角度明確指出,商業設施的增長速度遠遠快於購買力的增長,這是商業地產開發者應該清醒面對的一個現實。其重要的表現就是商業地產開發商的保本點與零售商的盈虧點存在巨大的反差。楊川董事長認為,天津的商業地段一般分為三級,三類土地每平方米的成本基本是1萬元、5000元、1000元,綜合建築成本在內,開發商一般希望每平米每天的租金分別是3元、2元和1.4元。而在這三個商圈內,包括A類商圈的濱江道、華聯商廈等每平米商業設施每年的營業額大約在1萬元左右;B類商圈的營業額可能要在8000元以內;C類商圈每平米大約在5000元左右。按照零售企業的慣例,商業企業將零售額的6%-8%付給地產商作為租金計算,商業零售企業所能夠承擔的盈虧平衡點分別是:A類商圈每平方米2元以內、B類商圈基本上是1.3至1.6元以上、C類商圈不會超過1元。這樣對照下來不難發現,商業地產開發商與商業零售企業之間盈利平衡點之間懸殊巨大。
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