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面對房地產行業與網絡日益緊密的結合,南開大學經濟學博士、天津市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄預測,未來房地產業的發展將呈現以下十大趨勢。
趨勢一 打破壟斷 中介代理作用下降
房地產中介歷來是通過在信息鏈中的特殊地位而獲得利潤的,如其他信息壟斷和中介行業一樣,在因特網所帶來的信息分散化條件下,人們已不再願意花費房子售價的3%或5%的中介費來委托中介處理房產了,正像婚姻一旦進入自由戀愛時代,媒婆(紅娘)便越來越成為『多餘的人』,房地產中介的作用將會日趨下降。或者,與其說中介正在消失,毋寧說中介已經改變了形式。
趨勢二 地產信息民主化 個人主體地位加強
網絡的巨大效力目前已經迅速在房地產業蔓延,因特網現在有10萬個房地產網站。美國房地產經紀人網絡公司就擁有100萬條物業信息,微軟也已開始進軍房地產,我國也出現了『中房網』。個人越來越容易得到所有的信息,計算機技術的發展將市場的主導力量從公司轉移到個人手中,使得大部分地產信息和市場的分析在交易之前就已經完成了。房地產業在因特網所帶來的信息民主化的影響下,將商品中蘊含的獨立完整的人格基因發動起來,個人在房地產市場中的主體地位不斷加強。
趨勢三 地段論將被改寫 地理空間重要性弱化
隨著向知識經濟的轉變,物流、人流、信息流技術和設施的發展,資源的位置移動立等可達,地理空間變得越來越不重要。房地產界曾經流行的『第一是地段、第二是地段、第三還是地段』的格言將被改寫。與此同時,那些寬帶IP網的節點、信息高速公路的樞紐、區域網絡中心等虛擬社區的空間將明顯昇值。開發項目的市場細分、市場定位甚至居住的分區理論都要在地理空間重要性弱化的背景下,發生與傳統模式相異的調整。
趨勢四 產品消費體驗上昇 品牌效應更加明顯
房地產產品的消費主觀體驗性非常強,在這種意義上說,物業銷售的是一種體驗,而不是產品。對任何一家房地產公司來說,重要的是不斷地把最佳感受傳播給每一個顧客。當人們通過市場上的業務渠道,在任何時刻、任何地點都可以獲得該房地產公司帶來的同樣令人回味無窮的體驗時,這就創造了房地產業的品牌。此時,物業品牌成了產品信息的替代物,不很熟悉該品牌的人可以借助別人的體驗而認可同一產品。
趨勢五 市場周期明顯縮短 房屋交易自動化加速
把產品投放到市場並對其進行改造的時間愈來愈短,設計與營造的創新一輪接著一輪,新的適合於定向需求層的物業概念不斷湧現,往往正在建設中的房型已經不知不覺落伍。市場周期和技術的發展都要求房地產的交易自動化,將交易過程的具體步驟通過自動化來完成。
趨勢六 客戶對服務的要求更高 企業運營成本縮減
客戶越來越把時間看作是交易過程中最大的成本,強調減少交易的時間和交易壓力,希望房地產企業提供更優的服務、更快的速度和更低廉的價格。既要簡練快捷,又要安全穩妥,這是對交易成本的最大挑戰。因此,房地產企業只有更多地使用數字和網絡技術來建立現場及遠程的『一條龍』程序來完成服務。迫於成本壓力,人員要大量裁減,更多的工作將由程序完成,業內一身多能的『交易經理』越來越多。
趨勢七 核心業務調整 知識集成挑大梁
單靠擁有房子的大小、位置、價格等易得信息已遠遠不夠,對成套有用信息進行綜合集成將成為房地產企業的核心業務。房地產公司要通過收集信息來聚集資源,這種資源不再僅僅是對市場的一般性分析,它應該是經濟、政治和法律等系統知識的綜合集成。
趨勢八 房地產業泛化加速 范圍經濟發展壯大
風靡全球的快餐麥當勞事實上是一家房地產公司,同時它還擁有食品的專利和商標授予權,是產業泛化最成功的案例。房地產泛化在網絡時代將更為迅速,隨之,利用『單一經營單位內的生產和銷售過程來生產和銷售多於一種產品而產生的』范圍經濟將愈加普遍化。房地產的直接經營、變現經營、間接經營、信托經營、派生經營、旁側經營將形成龐大體系。
趨勢九 企業文化備受關注 地產文化更加張揚
『酒香不怕巷子深』的商業信條不合網絡時代的時宜,企業形象成為物業品質的象征。企業形象的塑造依賴於企業文化,企業文化決定著企業的行為和內外關系。知識經濟的時代要求房地產公司變革自己的企業文化,以適應物業科技含量不斷提高的新形勢。在新企業文化支配下的房屋買賣,房地產執業人所從事的是文化地產或地產文化。
趨勢十 有形市場萎縮 房地產企業整合重組
有形市場萎縮,面對面的、人力密集型和時間密集型的不動產商業模式將讓位於網絡上的、位置分散的和知識密集型的物業『交易經理』型方式。房地產業不斷地進行整合、重組和集中,房地產企業不與戰略性伙伴或網絡公司合作而取得成功的例子將越來越少,類似美國房地產經濟人信息網絡公司的企業模式將大行其道。
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