新房均價接近5000中低價房不足三成 天津樓市供需矛盾日漸突出

　　在剛剛過去的『十一』黃金周中，天津樓市銷售情況出現了明顯的兩極分化趨勢：中低檔項目銷售持續火爆，高檔項目成交量卻出現大幅萎縮。業內人士分析認為，從今年下半年開始天津房地產市場中供需結構性矛盾正在加大，進入四季度這一情況更加突出。

　　據戴德梁行最新一期針對天津市場的調查報告顯示，三季度天津市新上市的75萬平方米主要樓盤中，均價已經接近5000元平方米。其中，均價低於4000元/平方米的中低價樓盤只有三個，建築面積不足總供應量的30%。在剛剛結束的2004年天津秋季房地產交易會上，新開商品房均價也已達到4374元平方米，創出歷史新高。而在需求方面，有關部門最新一份抽樣調查顯示，68%的被調查市民可承受住房的房價總額在20至40萬元之間，而選擇可承受住房總價在50萬元以上的消費者則不足10%。另外一份權威部門的調查顯示，到今年年底，天津市4000元/平方米以上商品房供應和銷售差額將達到50至60萬平方米。

　　天津市多家房地產諮詢機構的研究數據表明，住宅市場銷售單價的穩步上昇，已遠遠超過購買力的增長。實際上，從今年下半年開始，市場已出現反應，7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%，存量房交易量比上月下降27.46%，8、9兩月雖有所回昇，但幅度十分有限。一方面，購房者整體購買力相對低下，在房價普遍攀昇的背景下，沒有迫切需求的消費者持幣待購。另一方面，小戶型持續供不應求卻鮮有新盤，大戶型大量滯銷卻供應不斷。以本屆秋季房交會為例，均價在3000至4000元之間的項目，面積多在100至120平方米之間，很難見到80平方米以下的戶型。居高不下的總房款成了制約成交的瓶頸。

　　高檔房比中低檔房多賺1成 供需矛盾源於開發商追求高利潤

　　高檔房和中低檔房動輒相差數千元，實際上二者之間的區別並沒有房價反映的那麼驚人。據業內人士透露，是開發商對利潤地追求放大了二者之間的差距，而造成目前供需矛盾的主要原因也恰恰在此。

　　由於土地購買程序越來越透明以及國家對住宅建設標准逐步完善，實際上相同地點的高價房和中低價房的基本建築成本是相同的。大部分開發商只需將房型放大並在景觀設計、外延裝修、概念包裝、宣傳力度上作些文章就可以把普通商品房變成高檔房。而這些方面的投入與房價的增幅相比就顯得微不足道了。據一些業內人士則透露，在同樣的地塊上，開發高檔樓盤的利潤自然要比開發中低檔價位樓盤的利潤高得多，有些甚至可以超過10%。利益的誘惑使得開發商明明知道市場對中低端產品的大量需求而更願意做高端項目。

　　針對目前市場上高檔房開發成風的現象，一些學者表示擔懮。天津城建學院經濟管理系主任董肇君認為，天津目前的購房主力仍然以拆遷和改善型居民為主，高檔住宅永遠不可能成為市場主流。從上海等城市的發展軌跡看，豪宅開發量過大，目前已經出現空置率上昇的現象。所以，業內外一定要關注高檔房數量激增而可能帶來的風險。同時，盲目跟風正成為高檔住宅的通病。單純的模仿、甚至照搬其他城市的優秀產品，已經不能滿足本地消費者的需求。大量的高檔產品投放市場，也使得消費者在進行改善性消費時產生較強的觀望意識。(姜昊)