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開發面積創新高
天津城市建設最顯著的特征就是商業地產投資和開發面積的大幅度提高。今年商業地產的竣工量將達到380萬平方米。到目前,新建商業地產項目已有60項,總面積達260萬平方米,其中單體規模5萬平方米以上項目有12個,單體投資超過億元的項目共有18個,超過了歷年的建設量。而與2001年底本市開發各類商業用房面積43.3萬平方米相比,已超過6倍之多。如購物中心類的麥購休閑廣場、奧城商業板塊等;街鋪類的上谷商業街和天津古玩城、女人街等;現代商貿城類的國際輕工商貿城、峰匯廣場、信達廣場、科技大廈、家世界等。同時,民間資本投入商業設施比例也大幅上昇,在商業固定資產投資中非國有資產已佔到90%以上。如麥購、天津國際輕工商貿城、海河之子、鳳凰城商貿區、上谷商業街等。新項目面市趨勢:大型綜合超市的選址地點已經越出中環線,開始向外擴散。小型連鎖商業,如米斯特皮薩、益生堂、青鳥健身等開始新一輪選址;上谷商業街等街鋪型商鋪及奧城商業廣場等休閑綜合購物中心型前景看好。
業態組合豐富檔次提高
新一輪商業建設項目業態組合豐富且檔次提高。今年新面市的商業地產項目多數定位在中高檔消費層,業態組合也注重了科學的個性特色,既在新商圈中發揮"商業聚集效應",又通過更豐富、更具特色的業態吸引現代消費人群。
如市中心區域新開業的濱江金耀等,從南市新型大商圈的民俗風情出發,以為女人服務等特色商品為主題定位,並通過舒泊花園酒店、香港城、1928風情食街等主力店業態組合,形成更大的消費氛圍,使其在個性商品經營的同時,吸引南市大商圈中的客流。而西南部招商中的上谷主題商業街、奧城廣場等則更突出了依附於周邊消費需求的特點。如以餐飲業態為主的上谷商業街,處在以友誼路、時代奧城商業廣場、梅江區域新商圈地帶,高檔需求特征明顯,所以上谷定位著重體現高端享受特色。
社區商鋪呈現"黃金"價值
今年本市制定了很多扶持社區商業發展的政策,比如對在社區建配送中心、購置經營網點、設置商業設施的企業給予貸款貼息;各區拿出一定數額的配套資金,培育社區商業建設示范區等。同時還對居住區商業設施規劃進行重點修訂,說明了社區商鋪的短缺和潛在的"黃金"價值。同時有調查顯示,一些去年年初購買了邊緣社區內商鋪的投資者,今年已經開始有15%左右的出租或轉讓收益(1元/平方米•天~4元/平方米•天)。
新社區商鋪在商業組合定位方面,呈現了"成熟地段外向擴展"、"邊緣地段面對內需"的特點。比如處於市中心地段的新世界花園、泰達園等,由於居住區周邊的文化旅游商業氣氛濃重,又有購物中心等大型商業設施,所以這些社區商鋪定位,一半面對居民,一半面對外面客流,同時又根據社區高消費人群特點,將經營業態定位於高檔品牌。而位於中環附近的天江格調居住區等,則根據區域商業配套特點和泛教育社區特點,將商鋪經營業態定位於主要面對社區,部分對外。位於外環附近的天津陽光100、水晶城等,由於商業配套設施的缺乏,其商業會所及商業街完全為社區居民服務。其服務內容從根本上區別於菜市場、早點攤鋪式的社區商業氛圍,將美食、購物、休閑、文化、運動集於一身。
外地企業成為商業地產生力軍
在建和即將落成的商業地產項目,外地投資開發團隊已經成為生力軍。其中介入海河沿線和市中心的項目最多,主要來自浙江、上海、福建、北京。如麥購廣場、昆仲休閑文化購物廣場、溫州企業收購的多個爛尾商業項目等。
正是這些外地投資開發企業敢於先行一步,買下需要精心培育的商業用地、承接第一大爛尾樓續建工程、拓展環渤海區域輕工貿易圈、簽下昂貴的老城廂地塊,帶動了天津商業、物流、金融等服務業全面啟動,同時也給天津商業地產發展帶來了更多的信心和希望。
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