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2004年天津樓市的總體形勢
今年以來,天津市堅決貫徹國家宏觀調控政策,市政府結合具體情況,采取六項控制房價措施,已取得了明顯的效果。結構調整優化、置業改善梯次昇級、外來開發資本流入加快、房地產價格逐步調整、土地市場規范發育……種種現象表明天津房地產業正在穩步發展。
圍繞著落實十六屆三中全會提出的科學發展觀,國家相繼出臺了一系列宏觀調控政策。其中與房地產有關的主要有:《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號),《中國人民銀行關於進一步加強信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號),國務院辦公廳《關於控制城鎮拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發[2004]46號),《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號),以及國土資源部關於土地利用年度計劃管理辦法的規定。國家調控房地產的總體目標是實現產業的均衡發展,發揮支柱產業作用,更好地解決經濟社會發展對房地產的需求。
宏觀調控對房地產業的效應面主要集中在三個方向:一是開發拿地的土地市場從緊。半年時間內停止了農用地轉用審批,經營性建設用地嚴格實行"招、拍、掛"出讓,征地補償標准的提高等一系列土地政策已經在掐緊房地產的源頭。二是房地產企業銀行渠道資金融通從嚴。"商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款",以及銀監會關於開發貸款35%、按揭貸款還貸30%~35%的規定及近日加息政策的出臺等舉措對房地產資金鏈形成了復雜的效應。三是拆遷規模受到嚴格控制。關於拆遷補償標准評估、拆遷糾紛仲裁程序的新規定,特別是控制拆遷面積和拆遷速度的要求,減緩了剛性需求,防止出現大拆大建人為制造買房需求急劇加大的現象。
2004年天津樓市的幾個特點
(一)市場穩定,行業運轉舒暢。房地產(住宅)市場穩定的基本標志是房價穩定。據資料分析,1998年~2003年3月,全市商品房交易平均價格年相對變動幅度絕對值只有4.26%,將上下浮動相抵,年純變動率只剩下2.07%。穩定的價格和市場,被人們形象地稱為"溫水效應"。市場穩定的另一個標志是供求均衡,2000年~2002年天津商品房市場需求/供給態勢一直保持在628/604、660/690、645/651萬平方米水平,空置率也比較低。
(二)產業容量不斷擴大,貢獻率持續提高。十餘年前的1992年,房地產增加值僅6.8億元。1996年~1999年期間,房地產增加值以年均23.5%的速度增長,到2003年絕對值已經達到119.87億元。"十五"期間,我市將房地產列為支柱產業,今年房地產增加值將創歷史新高。
(三)住宅與非住宅結構趨向合理化。1996年~1999年期間,全市公建與住宅竣工比例為14.6:85.4,比值低於當時全國同類指標。"十五"期間,住宅與房地產規劃加大了調整力度,計劃該指標期末比值達到20:80。海河開發開闢了大面積的公建空間,改善了建設結構。
(四)開始生存型向改善型的置業昇級。隨著"世紀危改"的勝利完成,我市住房需求改善型比例逐漸加大。一是戶型上,2004年以來建築面積在80平方米以上的住宅已經佔銷量的94.7%;一是單價上,今年1月~8月,高檔住宅及別墅成交面積和金額同比分別增長了幾倍。
2004年天津樓市的主要矛盾
(一)房地產價格增長過快。據統計,2004年上半年,我市私房、商業用房、普通住宅、經濟適用住房等平均交易價格同比分別上漲了23.4%、14.9%、14.1%、12.5%。今年8月份,商品住房平均交易價格3232元/平方米,比去年12月增長了21.5%。天津地價水平已經進入全國大城市的前10名。房價與收入比較,住宅價格增長速度不僅明顯高於人均GDP的增長率,而且遠遠快於城鎮居民的可支配收入的增長。房價與社會相對價格失衡。
(二)房屋市場出現結構性問題。從需求看,去年以來短時間內急劇膨脹的需求主要來自於拆遷形成的剛性需求。2003~2004兩年,合計拆遷面積約在1000餘萬平方米,其中大部分拆遷戶只能購買中低檔價位的商品房或存量房。從供給上看,在形成剛性需求的拆遷片上,尤其是拆遷大頭海河開發范圍內,上游(城區)住宅開發大都規劃定位為高檔項目。而且,面對短期內大面積拆遷形成的集中住房剛性需求,市場因土地/建材漲價得不到調整,即使能調整也需要一個較長的過程。可以說,結構性的供求失衡已經十分嚴重。結構上的供求不適應,將商品房的現實需求擠到了存量房市場,使後者"早熟",壓縮了房地產增量投資,這會影響到產業的長期發展。
(三)拆遷需求效應短期增長過快。2003年~2005年期間,按拆需比1:3計算,剛性需求4110萬平方米上下[(850+260+260)×3]。以每年沈淀1/3,五年消化完,每年合822萬平方米。存量房交易,去年為688萬平方米,2004年全年按774.4萬平方米計,兩年合計為1462.4萬平方米。原本意向購買新房的拆遷戶有一半,即200萬平方米/年左右的需求,因增量市場供給缺口轉向了存量市場實現。這是迫不得已的,中低價商品住宅重新回歸了"賣方市場"。剛性需求過快增長的後果造成了市場的結構失衡,失衡推動了房價的結構性持續上漲,影響著房地產市場預期,增加了產業發展的擾亂因素。
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