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2004年度的房地產市場風雲再起,整個市場的走勢愈加撲朔迷離,特別是『8.31』政策和央行的調息將這種迷茫之勢進一步加深。下面的內容僅僅是從2004年新上市項目這個角度對2004年天津樓市的運行特點做一回顧。
『南熱北暖』差別大
天津各個行政區的項目上市數量有比較大的差別。河西與南開分別有34個、22個項目上市,上市新貨數量佔總體數量的66%,而其餘四區的新貨較少,共20個項目,佔新貨數量的34%。
河西、南開地區為天津人文、地理環境相對優越的地區。近年來,市政府對上述兩個區域市政的不斷建設,吸引了大批發展商進入,且面市項目多為中高端項目,這從一定程度上更加鞏固了河西、南開區作為高尚居住區在天津市民心目中的位置。截至目前,上述兩個區域房地產開發的范圍在不斷擴大,已經發展到外環線以外,並且具有繼續發展的趨勢,但這種發展的范圍不會無限放大,伴隨著區域開發熱度的趨緩,以及政府發展方向的轉移,區域的邊線將會相對穩定。
河東、和平、河北、紅橋四區2004年上市項目相對較少。具體原因歸納為:和平區為天津市的中央商務區,區域內可供開發的土地較少,這從根本上制約了該區域的項目上市量;其他三區為天津市內經濟等各種條件發展相對滯後的區域,基礎相對薄弱,房地產開發也相對落後。但區域內存在大量未開發土地,預計在未來將會有較大的供應量。伴隨著區域經濟的不斷發展,區域物業價值將會有較大的提昇空間。
注重展示凝人氣
2004年後三個季度的新貨上市量較大,每季度上市項目都在20個以上,數量上亦較為平均。
隨著2004年天津市大規模拆遷改造工作的趨緩,天津市房地產進入了一個相對平穩的階段,但由於2004年以前大量拆遷所帶動的剛性需求並未被完全消化,大多數拆遷戶保持持幣觀望的態度,因此,2004年的銷售主要是打破拆遷戶預期心理,並帶動其他消費者跟風購買。2004年天津房地產市場份額爭奪的高峰時期始於第二季度,並一直延續到本年度末,這可從新貨上市量上明顯看出。從另一面看,各發展商頗為重視在房交會上的產品展示,且房交會確能聚集人氣,並以此提高成交量。
此外,第四季度多為房地產銷售的收縮期,而2004年在這時期上市的項目數量未呈現出急劇減少的態勢。這一點說明了傳統的房地產銷售淡季說法已經被顛覆,而且項目上市時間也相對分散,這就避免了某個時間段項目集中上市或者是某區域過熱所帶來的項目之間的過激競爭,為形成優良有序的市場大環境創造了積極條件。
『外商』樹立新品牌
伴隨著天津房地產市場的日益紅火,天津的樓市不斷湧現出外地發展商開發的項目,其產品無論是在風格,或是在品牌方面都有自己的獨到之處。其中比較有影響力的有:水晶城、陽光100、京津新城、陽光星期8等等。這些項目對於天津本地的發展商造成了強有力的衝擊,同時外地先進的產品形式以及新的營銷模式為天津市的房地產市場注入了新的活力。外地發展商在津開發的項目多在天津市邊緣區域,並且開發規模較大,因此其在開發時能在產品設計、景觀設計上充分發揮出自己的特色。
『小戶型』依然搶手
隨著天津市房地產市場的不斷發展完善,市場上的產品不斷創新,市場細分越來越被開發商所重視。
2004年天津市湧現出部分以小戶型為主打的新項目,也有部分項目在後續開發中提高了小戶型所佔比重。2004年的後兩個季度為小戶型項目集中出現的時間段。小戶型已經不僅僅是停留在所謂小面積的意義上,它被賦予了新的內涵,強調的是自由、舒適以及活力。新小戶型項目將目標客戶定位在青年這一層次之上,這與之前小戶型的目標客戶定位有了較大的不同。
這些項目的共同特點是:目標客戶群定位為青年消費者,在建築類型上以高層、小高層為主,戶型設計上多為敞開式的廚房,臥室和客廳之間無明顯的隔斷。由於面積較小,總房款控制在一個較低的水平上,並且房型設計合理時尚,受到了多數青年購買者的青睞,這些項目基本上一推出就被搶購一空。
根據目前情況分析,未來上市項目將呈現以下特點:1、中、大盤項目居多,可以預見將來的市場競爭是極為激烈的;2、項目的分布情況分為兩類:一是傳統的市中心區域;二是近期的開發熱點區域。總體來說,市中心項目與市區邊緣項目互為補充,從某個角度講,能夠滿足不同人士的居住需求。但小區域內項目的集中上市將激化區域內市場的競爭,在天津需求無明顯波動的情況下,各發展商的銷售策略以及產品的性價比將成為決勝的根本因素。
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