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對於天津樓市來說,2004年土地供應市場具有以下幾個特點:
1、市內六區仍是土地市場主要供應區域,中環線以外土地供應比重加大
分析今年的土地供應市場,可以看出市內六區仍然是天津市土地供應的主要來源,但供應重心的外擴趨勢日益顯現,這表現在中環線以外及四郊五縣土地供應比例加大,中心城區土地相對稀缺。據統計,今年掛牌出讓的25幅土地中,位於郊縣的有5幅,其餘地塊均坐落於市內六區。在25幅土地中,位於中環線以內的有10幅,土地出讓總面積為120萬平方米左右,佔土地供應總量的17%;其餘土地均在中環線以外,距市中心區較遠。
2、住宅用地平均規模有擴大趨勢
與2003年相比,2004年以住宅為主的綜合用地平均單幅面積呈擴大趨勢。據統計,2004年天津土地供應市場以住宅為主(包括純住宅用地)的地塊有16幅,土地總面積達到645萬平方米,平均單幅地塊面積達到40.3萬平方米。這一方面是由於某些超大型地塊入市帶動土地單幅平均規模上揚,另一方面也顯示中、大型地塊佔據目前天津土地供應市場的主流。
3、土地價值理性回昇,開發商土地出付成本加大
2004年土地需求保持堅挺,土地價格進一步攀昇。據統計,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地,平均單幅土地成交價格為74604萬元,單畝地價達到135萬元。其中商業及辦公用地價格水平高於住宅用地,且市中心地價高於郊區。由於天津長期以來土地價格偏低,地價提昇有利於改變因長期實行協議出讓土地導致的地價扭曲,進而提高土地使用效率,但相應增加企業的運營成本,並推動房價上漲。
4、土地市場抬高行業准入門檻,異地開發商資金優勢明顯
2004年,有5家外地開發企業在天津土地市場取得4幅土地,其中有新松集團、陽光鑫地等知名企業。這5家公司取得的土地總面積達到131.7萬平方米,土地出讓金額為73.7億元,佔天津土地交易總額的52%。特別是由中新集團(控股)有限公司與北京新松投資集團有限公司聯合中標的位於東馬路的面積達80萬平方米的地塊,成交地價達到50.2億元,創下了天津有史以來單幅招標土地的成交最高價。
5、大宗土地出讓助推規模開發,中大盤主導未來市場
據統計,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地中,佔地面積超過10萬平方米的有7幅,土地出讓金總額為136.2億元,平均單幅土地面積達到50萬平方米左右。以平均容積率1.8計算,則單個項目的平均建築面積達到90萬平方米。與2003年相比,2004年以"招、拍、掛"形式成交的大宗土地明顯上昇。
6、商業、辦公用地需求增長穩定,郊區土地市場潛力可觀
2004年天津土地市場的另一特點是商業及辦公等非住宅用地需求較為旺盛,特別是位於市中心區域的商建及辦公用地,成交價格居高不下,這顯示天津的商業與辦公物業還有較大上昇空間。隨著中心城區商品房開發日趨飽和,天津四郊五縣以及濱海新區的房地產市場迎來新的發展契機。從保稅區整體推出的31幅土地,以及西青區、東麗區土地市場的異軍突起,可以看出本市郊區土地市場將扮演越來越重要的角色。
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