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聚焦2004年本天津市房地產金融市場,存在著眾多令人感嘆的話題。無數的開發商和買房人對來自金融機構的信貸支持表現出超出以往的關心。在人們期盼的眼神中,房地產金融領域凸顯的五大熱點給各方留下了巨大的評說空間。
一、全國首家住房儲蓄銀行亮相天津
我國第一家住房儲蓄銀行——總部設在天津的中德住房儲蓄銀行今年2月正式亮相。這家銀行的成立,為我國金融服務體系增加了嶄新的機構,是我國住房信貸體系建設的重大創新。它的成立,因得到了兩國政府高層人士的大力支持而受到全國媒體矚目。對於天津房地產市場來說,不僅是買房人享受了更優惠的貸款利率,同時它也是一種新的住房儲蓄貸款模式。住房儲蓄是存款和貸款相結合的產品。買房人先在住房儲蓄銀行進行存款,存款期內除獲得存款利息外,還能得到政府獎勵。住房儲蓄合同額至少為2萬元人民幣,參加住房儲蓄的市民要把一定的款項存入住房儲蓄配貸資金庫,並達到合同額的50%,可以以每月的常規存款或以額外多存款的形式進行儲蓄。在完成存款義務後,人們即可從住房儲蓄銀行獲得大幅低於目前市場個人住房貸款利率的住房儲蓄貸款,目前貸款年利率在3.3%至3.9%。由於它實行固定利率,人們一旦簽訂住房儲蓄合同,在整個合同的履行期內存貸款利率不變,不受利率波動的影響。特別在央行加息預期不斷強化後(甚至年底已經加息),住房儲蓄銀行規定在整個合同的履行期內存貸款利率不變,不受利率波動的影響,這是前所未有的。在兩年多後,人們能獲得貸款,貸款額是合同額與存款額之差。
住房儲蓄貸款適用於那些對生活有長期規劃的人,它是滿足普通工薪階層一種需求的貸款,人們可以利用其利率低且是固定利率的優勢,買房盡可能節省貸款利息。但是如果人們用住房儲蓄貸款"炒房"就不合適,因為買房人首先要有一段規定的存款期,急於買房的人將感到"遠水解不了近渴"。而且住房儲蓄銀行的產品是大眾化產品,"存的多纔能貸的多",佔壓的存款資金也會讓一些實力雄厚的投資者考慮其他投資渠道。圍繞它,各方的評說全年都沒有平息。
二、房地產信貸政策讓開發商揪心
2003年6月,央行出臺了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,提出對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制貸款;對結構已封頂的房屋纔能發放個人住房貸款;對於購買第二套以上住房的,適當提高首付款比例。今年以來該政策的影響日益明顯,國務院宏觀調控措施步步指向房地產業。今年9月初,中國銀監會公布並實施《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,要求商業銀行建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准,明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等。其中特別值得關注的是,商業銀行不得違反個人住房貸款政策中有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定;應通過借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門及征信機構等獨立的第三方進行調查,了解審核貸款申請人及其家庭的資產、負債情況、信用記錄等;應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響。同時,借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%以下,月所有債務支出與收入比應控制在55%以下。
受政策影響,本市多家銀行強調只能給資質合格、自籌資金達到一定比例的開發項目貸款,而且對高檔商品房、別墅和居民第二套住房采取一些貸款限制措施。盡管目前衡量市民是否是購買第二套住房還有一定的難度,但是許多銀行都表示要把有限的資金首先用於解決人們最迫切的改善居住的需求,不鼓勵人們貸款炒房。
三、金融界對開發商重新排列
受房地產信貸監管政策趨嚴的影響,本市銀行今年爭奪優質房地產項目開發貸款的力度也更明顯了。特別是今年以來,國家對基礎設施建設宏觀調控力度加大,以前炙手可熱的城市基建項目貸款受到了限制,受此影響,本市金融機構的目光又集中在普通房地產項目上。銀行在嚴格執行國家有關政策的前提下,進一步細化客戶的選擇,對重點優質客戶加大扶持。對於上半年外界風傳"眾多銀行接到通知停止發放房地產貸款"的消息,銀行人士不僅公開否認,而且有的大型銀行總部將本市列為重點發展房地產信貸業務的地區,確定並擴大了重點優質客戶的范圍。
由於開發商調整戰略,對新項目嚴格篩選,集中資金搞好優勢項目,出現了多個銀行爭搶一個優質項目的局面。不過,市場的優勝劣汰機制更加顯露出來。部分中小開發商由於缺乏資金,主動或被動退出市場。因為銀行是絕大多數房地產企業的主流融資渠道,銀行加強風險控制過程中,一些缺乏風險抵御能力的中小企業被列在了銀行的淘汰名單中。盡管銀行貸款鼓勵一些中小企業涉足開發低價商品房及經濟適用房,但市場的回應並不積極。
除此之外,不容忽視的是,今年二手房市場高溫不退,二手房貸款業務被一些銀行列在了發展重點中。為了降低風險,一些實力雄厚的二手房中介獲得了銀行的信貸支持,帶動了二手房業務量突飛猛進。許多品牌中介機構不斷得到銀行"錦上添花"的資金眷顧,而一些小中介仍缺少"雪中送炭"式的關心。
四、房地產融資多元化趨勢明顯
由於銀行的貸款資金只圍繞著優質大客戶投放,眾多開發商積極嘗試拓寬融資渠道,盡可能考慮以多種途徑運作資金,減少經濟壓力。今年房地產信托也受到了超乎尋常的關注。雖然發行房地產信托產品能夠幫助開發企業解決資金難題,但是由於信托公司作為金融機構同樣執行國家宏觀調控政策,不會降低發放貸款的門檻。例如在操作中也要求房地產企業自有資金不低於項目總投資的30%,需要滿足"四證"齊全等條件纔能獲得信托資金的支持。特別是上半年,監管部門要求信托投資公司要密切關注房地產等高風險領域的風險控制。而且監管部門對信托公司加強了內部整頓,許多房地產信托計劃被擱淺。
但是,房地產融資多元化趨勢是不可逆轉的。下半年,銀監會公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,又將使開發商寄予厚望的房地產信托出現資金供應"且緊且松"的新的變數。對開發商比較有利的是,管理部門首次突破房地產信托合同200份的限制,擴大了募集資金的規模和范圍。而且"四證"不齊全的房產商有融資出口。作為回報,信托投資公司運用信托資金給不完全具備"四證"的房地產項目發放貸款,將按照房地產項目價值的5%提取額外風險准備金。本市房地產企業和信托公司聯手又陸續開始向市場推出了房地產信托新品。在推動本市房地產融資多元化過程中,一些擔保公司也紛紛加入,甚至一些開發企業考慮聯合起來,設立地產基金。房地產證券化也由於吸取了一些大型外資房地產中介的經驗,從概念化發展得實際具體起來。
五、突然加息樓市變數難料
10月29日,央行突然宣布調整人民幣存貸款利率。個人住房公積金貸款利率5年(含)以下從3.60%提高到3.78%,5年以上從4.05%提高到4.23%;個人住房按揭貸款利率5年(含)以下從4.77%提高到4.95%,5年以上從5.04%提高到5.31%。對於每月有固定且穩定收入的百姓而言,每月多支付100多元利息,對生活影響並不大,而對於貸款買房投資用的市民來說,貸款利率上調後,房產投資熱必將在一定程度上有所緩解,特別是由於預計銀行還會繼續加息,手中握有幾處房產的投資者不得不重新考慮資金的機會成本。對於開發商來說,利率上昇也將影響其申請房地產開發貸款的積極性,即便是實力企業也會更加慎重考慮資金的利用率。此外,利率上調後,相對個人住房按揭貸款來說,住房公積金貸款的優勢更加凸顯:一是還款壓力相比商業住房貸款更小,二是使用住房公積金貸款的免稅幅度加大。不僅樓市對利率更加敏感,利率的杠杆作用將對抑制通貨膨脹等經濟社會方面產生更深遠的影響,其中的物價變數難以預料。
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