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梯次需求引外地企業紮堆天津
天津房屋供應近年來都是以中高檔為主,過去集中在均價2500-4000元/平方米一線,去年以來開始整體攀高到均價3500-5500元/平方米左右。但這已經不能適應天津市目前的多層次需求。首先是拆遷所引發普通房呈現供不應求,其次是具有全國領先意義的高檔精品房較少,難以滿足海河經濟開發所帶來的住房更高需求。正因為如此,天津開始加大普通房開發量,使普通房供應佔到總量的50%左右,而看好天津高端市場的外國、外地企業也乘虛而入,前來投資開發以海河沿線為主的高端市場。
記者從市建委部門及一些開發企業了解到,目前天津市房地產投資開發呈現外地企業比例增大、投資規模增大的態勢。如北京萬通、上海廣洋、新加坡仁恆、北京新松、中新集團、上海陸家嘴、香港恆隆等地產大鱷,先後在海河沿線區域圈下大面積開發地塊,建設目標是更高一籌的大型高檔綜合類建築群。
像日前啟動的三岔河口泰達城,計劃投入70億元建成150萬建築平方米集居住、商業、旅游、休閑、餐飲娛樂、商務辦公等於一體的海河岸邊現代化中心功能區。北京新松和中新集團圈下的老城廂區域約1200畝土地,規劃建設220-230萬建築平方米的新市中心建築群。新加坡仁恆旗下的柏龍威公司,計劃在老城廂區域沿海河地塊建成30萬建築平方米以高檔住宅為主的綜合海景建築群。
另外,一些已經啟動的高端項目,如以高檔住宅為主的『陽光星期八』,總建築面積達50多萬平方米,其投資企業是北京知名企業『陽光集團』。如在寶坻興建的以別墅為主,以商務會議型物業為龍頭的『珠江溫泉城』,開發商是實力雄厚的香港合生創展和珠江房地產公司。
21世紀不動產天津區域分部崔晶雪等投資顧問人士解釋說,天津目前的需求已經開始呈現拉開距離的梯次形態,這從二手房市場的活躍和價格空間增大、外地高檔及投資型購房者增多等市場變化中也可以看出。外地企業正是因為這一市場需求預期纔會紮堆天津的。
新房價將挑戰每平方米萬元大關
以建高端住房打入上海房地產市場的新加坡仁恆集團,近10年裡在上海興建了建設部首家『3A』住宅、康居示范工程申報房等一系列高檔項目,開盤均價達1.3-1.8萬元/平方米,其黃浦江邊『仁恆濱江園』目前均價在25000元/平方米以上。據仁恆在天津注冊的柏龍威(天津)公司莊總經理透露,他們在老城廂區域海河邊興建的高檔住房,均價將達到1萬元/平方米。這一價格將打破時代奧城和廣東路將推出的4萬平方米住宅等項目7000-8000元/平方米的目前均價制高點,並與梅江居住區埃維昂依雲小鎮、領世郡等新盤計劃6000元/平方米左右開盤均價形成更高的梯次空間。同時,已經開始啟動的泰達城,目前計劃將住宅均價定位在5000-6000元/平方米,比該地段內現有商品房價格高40%以上,這一價格也將打破目前紅橋區域住宅價格高點,形成新的區域階梯價格。
泰達城集團孟群總經理謹慎地介紹說,這是一個初步的計劃,因為這個項目很大,包含的住房形態不是單一的,同時區域價值還要進一步挖掘,價格定位要到明年纔會更明朗,但其區域內引領的作用是毋庸置疑的。
崔晶雪等投資顧問人士認為,天津目前的商品房無論特色品種,還是綜合居住質量,都有較大的完善空間。現在4000-6000元/平方米的價格檔次顯然拉開得不夠,這樣容易出現產品的同質化和以次充好的問題,所以,在滿足普通房(3500元/平方米左右)的基礎上,有更高檔次的商品房出現是市場成熟的表現。
梯次房價有相應的定位基礎
房價的梯次拉開,一方面可以滿足市場需求,另一方面也有利於高檔住宅綜合素質的提高。泰達孟群總經理等開發企業負責人認為,過去的商品房只要滿足一般的居住功能就可以了,現在卻需要越來越多的附加內容,景觀、人文、產品舒適性、健康性等功能,這些功能就是房屋梯次定位的基礎。
如普通商品房應滿足現代人居住的一般舒適功能,而高檔房則要有更多的個性和不可復制的優越條件。如泰達城項目,因位於三岔河口海河第一景觀區域,景觀地段條件的惟一性已經使這裡有了高檔次的居住基礎,加之現代新城市的規劃布局和建築設計,將使居民日常生活更加豐富多彩,這些就是泰達城一類高檔房的主要價格定位基礎。
柏龍威公司莊總經理強調,頂端高檔房因房價處在市場的浪尖上,面臨的風險和考驗將更加突出,所以要經得起考驗,除了地段優勢以外,還要有足夠的產品質量支持。
現在天津住房產品仍存在一些細節方面的遺憾,如冬季景觀的保持、高質量材料和技術在施工中的應用、與施工過程同步介入的產業化精裝修等,這些細節就如高檔汽車和服裝品牌,必須通過長期的高水平操作及經驗積累纔能做到位。高檔房的定位基礎是能建設出無可挑剔、令買者稱心如意的產品。(王哲)
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