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目前,困擾天津市商業地產發展的莫過於後期的經營管理問題,一般來說,作為開發商,建造高檔的商場,從外觀到內部的結構設施,從形式到硬件都沒有問題,關鍵是如何將商業後期的良好經營進行到底。
商業地產緣何受寵
為什麼現在的開發商開始打起『商業地產』的牌,有關人士分析,開發商摘商業地產的桃子原因在於目前大多數項目的住宅部分已經是建設和銷售處於開發的後期,相對於住宅項目的買家而言,開發商當初承諾給客戶的商業配套也應該兌現;此外,商業的配套是項目開發建設的囊中之物,成熟的社區離不開商業的支橕,而商業的規模也是住宅宣傳的一個亮點。
有開發商透露,商業地產價值的體現就是住宅價值的體現,如果商業賣出了天價,無形之中就使得住宅價格提昇,商鋪賣出的天價往往成為開發商吹噓的資本,在住宅的銷售上,開發商就可以毫無顧忌地對未來客戶聲稱,其住宅是如何的保值和昇值。
招商馬不停蹄
據了解,很多的開發商在新建大型綜合性商場前,首先考慮的是商業的招商問題,特別是項目的回款問題,沒有相應的資金依托,就不會加快蓋商場的速度,因此,開發商會通過各種方式和手段來吸引人們,進而使招商成功,而大部分的投資者在沒有完全弄清楚商場的經營及管理之時,便盲目的投入資金,以取得首期購買商鋪的優惠政策。而到了正式營業時,纔會發現許多的不足含在裡面。
有關人士認為,一些涉足商業地產的開發商對商業地產的開發並不具專業水准,大多數是照搬住宅開發的模式,而且為緩解資金緊張,多以出售商鋪為營銷手段,殊不知這正是導致商業地產開發風險的首要原因。在港澳地區和國外,商業地產要想做成品牌店是不會采用商業街出售的方式,因為出售使商業地產的所有權及經營權無法統一。小業主沒有商鋪的所有權,卻擁有經營權,所以為保證其投資收益獲得最大化,往往不會考慮各承租者經營的項目是否過度重復,或有衝突。其結果必然導致商業街逐漸陷入惡性競爭。
經營未知可否
正當天津市的商業地產一躍成為眾多地產開發商眼中新的搖錢樹時,一些已經開業的商業項目日子卻舉步維艱,有的甚至已岌岌可危。目前,一些曾經火暴開張的商業地產項目開始頻繁調整,重新勾勒業態的經營模式。
究竟是什麼原因造成商業地產銷售好經營難,天津市某商業地產開發項目的負責人坦言,作為開發企業,對於商業經營了解不多,因此,商鋪前期銷售火熱,但到了後期的經營階段就明顯的有些雜亂無章。商業地產經營必須要先考慮區域消費實情,進行准確的商業定位,纔能做到有效和可持續性發展。市場細分是商業地產發展的前提。要讓商業地產多成功多盈利,必須進行市場細分,商業一定要有特色,沒有特色就沒有生命力。
有關人士認為,商場經營確保業權的統一,是為整個物業的統一經營管理奠定了基礎。業權過於分散往往是商場經營者的致命傷。商業地產的分塊銷售不是商業地產發展的高級形式,應該分得更徹底。應將商業地產的產權改為證券化處理,比較容易掌握。目前,商業地產仍處於原始狀態,從投資者(開發者)的角度出發,無論是買家還是炒家,最根本的是要將產品和利益研究透。經濟地理決定著商業地產的成與敗,不同的地理位置、商業業態分布,就有不同的經營效果。事實上,各種商業形態都存在獨立、互補、代替和競爭,單獨的力量是不夠的,要有規模,要一起合作。但同時又存在互相排斥與兼容,作為經營者,要根據所處的地理位置選擇經營項目,選擇商業形態。
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