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(一)近年天津房地產(住宅)市場的簡單回顧
1、起步階段:上世紀末,商業性房地產開發在舊城改造中出現。到1992年,全市房地產開發實現投資4.6億元,竣工65萬平方米,商品房銷售47萬平方米。房地產增加值佔GDP比重達到1.6%。
2、『世紀危改:』1993~1999年,七年中房地產累計完成投資498億元,佔全市固定資產投資的比例由期初的8%上昇到期末的20%。期末,房地產增加值對全市經濟貢獻率達到22%。
3、新世紀以來:2001~2003年,房地產完成投資分別為161.1億元、175.8億元、211億元,後兩年同比增長20%,去年房地產增加值同比增長17.4%。
(二)天津市房地產(住宅)市場的幾個特點
1、市場穩定,行業運轉舒暢。房地產(住宅)市場穩定的基本標志是房價穩定。據資料分析,1998~2003年3月,全市商品房交易平均價格年相對變動幅度絕對值只有4.26%,將上下浮動相抵,年純變動率只剩下2.07%。市場穩定的另一個標志是供求均衡,2000~2002年天津商品房市場需求/供給態勢一直保持在628/604、660/690、645/651萬平方米水平,空置率也比較低。
2、產業容量不斷擴大,貢獻率持續提高。十餘年前的1992年,房地產增加值僅6.8億元。1996~1999年期間,房地產增加值以年均23.5%的速度增長,到2003年絕對值已經達到119.87億元。
3、住宅與非住宅結構趨向合理化。1996~1999年期間,全市公建與住宅竣工比例為14.6:85.4,比值低於當時全國同類指標。『十五』住宅與房地產規劃加大了調整力度,計劃該指標期末比值達到20:80。
4、開始生存型向改善型的置業昇級。隨著『世紀危改』的勝利完成,我市住房需求改善型比例逐漸加大。一是戶型上,2004年以來建築面積80平方米以上已經佔銷量的94.7%;一是單價上,今年1~8月,高檔住宅及別墅成交面積和金額,同比分別增長了幾倍。
(三)未來房地產(住宅)業發展空間廣闊
1、中國:正處在新的經濟/社會發展階段。中國正在經濟『起飛』,從國外工業化國家發展歷程看,這一時期房地產屬於高增長階段。一般地產投資都在30%上下,社會不動產需求旺盛。中國正處在城市化31%~75%的高速率期間,僅每年新增的城鎮居民住房需求就是相當可觀的。中國正處在完成第一次工業化時期,全面實現小康社會的宏偉目標,需要房地產有一個相適應的較快的發展。
2、地區:環渤海/京津區域經濟『起飛』。按照梯度發展理論,環渤海地區將是繼上世紀八十年代『珠三角』、九十年代『長三角』之後,在21世紀初葉崛起的新的發展中心。京津唐遼三市一省一次性資源優勢,港口吞吐量巨大。華北具有政治地緣支持,首都區位將會在資源整合中發揮重要作用。今年初北京啟動城市總體修編,對京津房地產帶來良好的預期。
3、天津:啟動『三步走』經濟發展戰略。2003年底,天津市已經成功的完成了『第一步走』,即實現了人均GDP3000美圓。根據國際經驗,這正是人居快速增長期。去年底,全市城鎮居民人均住房建築面積23.10平方米,比照全國以及北京、上海等城市還有較大的發展空間。
國家宏觀經濟調控對天津市房地產(住宅)發展的效應
去年以來,國家出臺了一系列宏觀調控舉措。這些政策對我市房地產業的影響主要體現在三方面:建設用地供應趨嚴;項目融資趨緊;拆遷規模受到控制。從整體上看,調控效應會使房地產市場更加規范,保持健康持續發展,對全市房地產的大好發展形勢更為有利。
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