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最近『手袖』市場開始在土地交易中擴張。一些手中有地的開發企業開始尋找新買家或合作者。在土地供給市場正在勒緊袋口的時候,『地主』和『財主』們都在各自躍躍欲試。但土地畢竟不同於一般商品,這地怎麼轉法、轉讓後的局面怎樣,這些不是一兩句話能說得清的。
政策時限壓力大
天津土地市場在全面推行了招牌掛出讓辦法的同時,也給很多囤地的開發商戴了一道緊箍咒。
去年出臺的《天津市國有土地有償使用辦法》中明確規定,『超過出讓合同約定動工開發日期滿2年未動工,收回土地使用權』。同時,該《辦法》還給閑置土地下了定義:一類是,國有土地有償使用合同或者建設用地批准書如果未規定動工開發建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿一年未動工開發建設的土地;另一類為已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足1/3,或者已投資額佔總額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的土地。
目前,天津市現有的房地產開發企業不下幾百家,對土地這個『命根子』自然也各有各的辦法。而以上規定的出臺,卻讓一直隱藏在房地產市場地面之下的交易暗流戛然而止。於是,沒地的心慌了,有地的著急了。
許多開發商手裡囤積、閑置的土地很多都已經超過了規定中提及的時間范圍。也就是說,如果不能盡快開發,千辛萬苦弄到手的土地就要交公,自己只能落得『賠了夫人又折兵』,但尋找下家也並不是一帆風順的事情。
轉讓前提重重多
雖然土地供應正在吃緊,招牌掛的推行又讓地價進一步上昇,但沒有土地儲備的開發商也並沒有慌神地尋地。相反,對於主動招上門來的賣家,很多開發商還有不少的顧慮。
先從政策角度來看。出讓土地顯然不是『地主』一家能拍板的事。新土地政策執行之後,土地出讓一律都要交由土地交易中心掛牌招標,買賣雙方無權私下交易。對於劃撥方式取得的土地,《天津市國有土地有償使用辦法》也明確地規定了出讓條件,即『現土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請出讓手續,且不轉移土地使用權,不改變土地用途的項目,土地出讓金政府淨收益額按不低於評估確認地價的20%收取』。
在手續方面失去了優勢的土地持有者,自然還有通過其他途徑推銷土地。轉讓土地不成,合作開發應該是比較理想的解決方式。但這類開發企業往往都有一些共同的缺陷,例如規模小、資金少、信譽度較低等等。而一些具備一定市場基礎的大開發企業,對於這種合作則往往望而卻步。
開發還需再慎重
之所以手裡攥著土地資源還要四處求賣,說到底,還是資金和開發水平不足不能獨立開發。可是眼看大限壓境,這些『地主』自然希望盡快找到合作者,保住土地,也把自己的資金流延續下去。但對於開發商而言,要考慮的顯然更多。土地政策收緊,實際是在提高開發商的入圍門檻。這個時候,開發商每一步動作都要從企業的長期發展著眼。一家全國知名的開發企業就曾坦言,對於這些急於出手的土地,自己至少要有三個方面的顧慮。
首先,這類土地可開發面積通常很小,雖然地理位置不一定差,但太小規模的項目不能支橕大開發企業在一定時期內的發展需求。開發周期過短,不但不能解渴,反而容易破壞品牌開發的一貫形象。
其次,拖延數年未開發的土地,雖然所述權有歸屬,但其地上物屬性是否清楚,拆遷是否已經完成或者進行中有無遺留問題等,都將影響到項目開發的速度與進展。
此外,如果合作開發,土地持有企業的開發水平、企業素質及市場信譽度等都將與自己形成關連,如果選擇不慎,反而成了花錢買虧吃。
這些擔懮自然是必要,但土地這種時下正稀缺著的資源,顯然還是被大多數業內人士關注著的。在有錢人和有地的人之間,到底誰能游刃有餘其實並不重要,如果真能把這『貴如黃金』的資源變成城市可發展的肢體,那便是給大家都上了保險。
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