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所謂產權式商鋪,即所有權與經營權分離的房地產證券化概念,這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。
產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式,最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家,近年纔開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出於投資目的,將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營,商鋪業主獲得定期定額的投資回報。據資料統計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發展方向。
目前,產權式商鋪在天津市商業地產項目中也已經佔到了一定的比例。那麼,究竟產權式商鋪具有哪些優勢呢?我們不妨分別從其經營操作模式、政府、投資者、發展商、經營商等多個角度來進行分析。
操作模式務實
產權式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益,及一個較長的租約期限,經過統一進行經營管理,將投資風險降至較低。據了解,目前其具體操作一般有以下兩種模式。
第一種:將所有面積不計分攤面積分為眾多小塊,以類似於股權方式進行出讓。在後續經營方面由物業公司統一招商經營,前幾年按固定比例向投資者返還收益,後面的時間則由股東會議決定返還比例。有專家認為,這種方式實際上是發展商在銷售完成後,將經營行為完全委托給物業公司和股東會議,其短期行為色彩濃厚,投資者的權益較難得到保障。
第二種:發展商在銷售前即開展招商工作,通過引入品牌商家作為主力經營公司來聚集人氣,做旺商場,同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時,一般也會考慮到實際經營的需要,考慮分攤面積和消防通道。這樣即使主力商戶將來退出商場,合適的面積仍可保證投資者的收益。這種模式比較成熟,也比較務實。
運營的一劑良方
目前很多城市商業地產的開發基本仍處於散戶經營的狀態,零亂的街鋪,隨意的經營品種,既不利於城市形象的提昇,也浪費了社會資源。因此,如何規劃商業地產,成為每個城市的政府普遍面臨的問題。
政府是最大的城市運營商,在資源配置和宏觀調控方面擁有一般房地產企業所無法具備的能量。深圳至祥投資顧問公司的專業人士認為,產權式商鋪的出現,是政府進行城市運營的一劑良方。
首先,發展商為了吸引主力商家的進駐,必然要極力營造其自身的形象和素質,確定明確的經營題材和發展方向。出於自身的利益及長期效益的考慮,發展商的整體操作效果自然不同於散戶的短期行為。
其次,大型商家的進駐,本身就是招商引資的成功案例,對城市形象也是一種提昇。同時可以聚集人氣,帶旺周邊區域,對於城市規劃格局的形成將產生深遠的影響。
再次,大型商家進駐能夠帶來先進的經營模式和競爭壓力,對於本地商家來說,就要強化自身的競爭能力來適應這種市場的發展,這樣就能夠大大促進本地商業水平的發展。
最後,產權式商鋪還可以集中社會的閑散資金,為投資者提供了一條良好的投資出路。
投資回報穩定
與股票、儲蓄、住宅相比,商鋪以其可觀的回報收益和昇值潛力成為投資者較理想的投資品種。然而打理商鋪以及尋找租戶又實在讓人頭痛。因此,對於投資者來說,產權式商鋪是一種風險小,回報穩定可觀的投資方式。值得強調的是,產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價,從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。
破解資金難題
對於發展商來說,一旦商業規模達到了一定體量,如何實現資金回籠是一大難題。有關專家表示,大規模的商業經營是需要業態支橕的,需要大型商家的拉動。而對於大型的零售商,高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規模龐大的如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司,都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業鋪面,租賃經營始終是他們考慮的首選方式。同時,大面積商業鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的,因此產權式商鋪無疑為發展商解決了一道難題。
降低經營風險
銅鑼灣廣場連鎖集團有關人士表示,經營商以承租的方式獲得了商場使用權,而不需要直接購置,減少了流動資金的佔用,也省卻了佔領市場的大筆資金,不僅維持了合理的流動資金周轉率,降低了經營風險,同時由於是通過發展商或第三方公司承租,不直接參與商鋪買賣,因此也不會出現過多的法律問題。
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