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地段、櫃臺、昇值與否決定投資收益
商鋪投資回報率是商鋪投資者關注的核心。但現今絕大部分商鋪投資者常常進入一個誤區,就是一味追求商鋪本身的經營收益,並將這種經營收益視為商鋪投資回報的惟一性來源。其實,這種觀念是不正確的。
專家認為,商鋪投資回報率應是多元化的體現:一、商鋪投資回報率主要體現在地段昇值上。從商業地產本質來講,賣商鋪就是在賣地段,區域地段的昇值將直接拉動商業不動產的昇值。這是投資收益的最大利潤來源,而人流稠密、購買力強、處於政府重點規劃區域的商業地段永遠是最具投資價值和昇值潛力的地段,這種地段的價值提昇空間將給予商鋪本身巨大附加值。如去年上海外灘的一家商業地產項目,因地段昇值而使商鋪本身每平方米售價飆昇至37000元,這就是地段昇值為商鋪帶來的巨額回報率。二、商鋪投資回報率還體現在租金上。隨著商業地產人氣的顯著飆昇,商鋪投資者可適時提昇租金數額,增加資金收益,而租金收益又具有回報穩定、風險性低的收益特性。但是最大限度地獲取租金收益也是一個循序漸進,待市場成熟後逐步提昇的過程,租金不可要求過高而失去對承租者的吸引力,要做到業主與租戶風險共擔。
社區商業含金高,投資風險小收益相對高
天津溫州商會會長、麥購房地產公司董事長胡時俊接受記者采訪時表示:『根據我多年對商業的認知,商鋪基本上分三種類型,一種是生活型商鋪,就是現在的社區商業,這種商業實際上是貼近於生活消費;第二種是大型超市,基本上屬於原來的農貿市場和食品店,通過演變、規模化經營形成大型超市;還有一種是商業街商鋪,這三種商鋪各有不同的特點。一個社區多到幾萬人,少到幾千人,它就構成一個社區商業。根據國際上的數據調查,一般超市的選址要30萬人口左右,可以做一個大型的超市。作為一個百貨商業,要形成一個商業的中心區,需要100萬人口。對於商鋪來說,決定商鋪價值的主要是地段和人流。無論是社區商鋪、超市以及商業街商鋪,都有一個各自的人流特點。社區商鋪的人流特點主要是一個社區裡的居民群體以及這個群體的數量和消費水平有關系。』
據悉,由於目前本市有關商業部門為社區商業的投資和經營者給予了扶植政策,所以,對於資金不是很大的中小投資者,社區商業是相對投資低、風險小、收益穩固的投資項目。據了解,社區商業項目的投資金額一般在50萬元以內,由於社區商業地產項目都是以滿足附近居民日常生活為主營,所以經營風險較小。此外,投資者選擇社區商業80%以上都為項目自營,所以會投入更多的耐心和細心,從而也促成了經營管理上的長久性和成長性。
投資商鋪不急摘果
『商業地產就是搖錢樹、聚寶盆,購買商鋪就可一本萬利、一夜暴富並可在極短時間內收回成本,贏得投資收益的最大化』。這是目前絕大部分投資者購買商鋪時的普遍心理。對市場的過高期望值,對商業地產特性、投資回報率、商鋪昇值空間缺乏專業客觀的認識,往往導致部分投資者在商鋪開業後產生了較大的心理落差,並在一定程度上影響了商鋪的後期運營質量和本市商業地產的健康發展步伐。
業內人士分析,目前由於天津市海河改造的積極拉動和海河六大商業節點的開工建設,天津商業地產發展呈現出了前所未有的繁榮景象。並湧現出了嘉華國際商業中心、萬達商業廣場、慈航商業廣場、家世界等具有區域代表性的大型商業項目。隨著天津經濟的迅猛發展,國際化大都市形象的建立,以及天津對外開放水平的進一步提高,這些利好因素將使天津商業發展前景非常喜人。投資商業地產,特別是投資經營商鋪的業主,不僅應具有專業化的戰術經營眼光,同時,更應具有長遠發展,永續經營的戰略發展眼光,在經營初期一定要堅定信心,還要有耐心,這兩點非常重要。
投資者提問實錄
中小投資者如果投資商鋪,如何進行風險管控?在日前舉辦的『天津商業地產·城市論壇』上,嘉賓及業內人士就投資者們關心的問題進行了解答。
現場張先生:中小投資者投資商鋪要注意哪些問題?
海貿物業發展有限公司副總趙彤:商業房地產不同於住宅,不管是自營和投資,需要未來10年到20年的持續經營能力。在投資前,要清楚最終消費者的定位,開發品種上設有清晰的界定,經營品種避免雷同。對中小投資者而言,心態很關鍵,要投資地產而非跟風投機,要關注所投資的商業地產的長期經營潛力、人流和定位以及商業業態。
網友『有話要說』:物業管理在整個房地產開發過程中及日後業主入住後的作用有哪些?
第一太平戴維斯天津分公司總經理歐陽凱:某種程度上說,開發商將所開發的項目賣出去,還不能說是項目的最後成功。我認為一個優秀的房地產項目應該做到建得好、賣得好、住得好。在這『三好』之中,物業管理始終是貫穿全過程。這包涵物業公司的前期介入,對規劃的設計、配套功能等運行系統提出有利於日後管理使用的建議。
現場李女士:是不是在傳統商圈投資,回報更可靠一些?
戴德梁行天津分公司總經理趙勇:很多人都認為,老的商圈能夠帶來固定的消費人群,從而帶來經濟收益,大家投資商鋪的心態都是希望馬上看到回報,實際上,目前傳統商圈的商鋪價位已經很高了,所以價位的考慮也很重要。大家應注重城市改造人口遷移,投資商業社區是大家首選方向。天津未來商業地產供應應該考慮到錯位經營,現在有很多新的商業地產模式在推出,投資者在投資商鋪時可以考慮一下有創意的項目。
商鋪投資六秘訣
1、關注商圈成熟度:非商業中心區的新建大型商業設施可能是未來商圈的萌芽,但是處於幼兒期的商圈雛形,不利於小商鋪投資者。
2、關注管理水平:一個商圈的管理水平決定著該商圈是否具有健康發展的基本素質。
3、關注人流量/人流動線:人流量/人流動線是商鋪贏利的根本條件之一,是投資大型商業設施內的小商鋪時,尤其要注意該商業設施的人流動線是否經過該商鋪。
4、重視硬件配套設施:過硬的配套設施是保證商鋪正常運營的基礎設施;同時隨著人民生活水平的提高,對購物環境的要求越來越高。
5、精細投資收益計算:不能忽略物業費、稅費、空租率和免租期等因素;同時要注重租金反算,對商鋪價格進行驗算。
6、關注宏觀規劃:關注城市商業設施的宏觀規劃,例如在建面積、年消化量、人均擁有量等數據,預測發展空間。
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