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近一時期,本市商業地產的迅猛發展吸引了商鋪投資者的極大熱情,『商業地產就是搖錢樹、聚寶盆,購買商鋪就可一本萬利、一夜暴富、並可在極短時間內收回成本,贏得投資收益的最大化』。這現已成為絕大部分投資者購買商鋪時的普遍心理。對市場的過高期望值,對商業地產特性、投資回報率、商鋪昇值空間缺乏專業客觀的認識,往往導致部分投資者在商鋪開業後產生了較大的心理落差,並在一定程度上影響了商鋪的後期運營質量和本市商業地產的健康發展步伐。如何科學看待商業地產特性,正確看待商鋪投資市場,這已引起業內專家的高度關注。
長遠發展永續經營非常重要
中國十大營銷策劃風雲人物、商業營銷策劃專家譚新政
目前,由於天津市海河改造的積極拉動和海河六大商業節點的開工建設,天津商業地產發展呈現出了前所未有的繁榮景象。並湧現出了嘉華國際商業中心、萬達商業廣場、慈航商業廣場、家世界等具有區域代表性的大型商業項目。隨著天津經濟的迅猛發展,國際化大都市形象的建立,以及天津對外開放水平的進一步提高,這些利好因素將使天津商業發展前景非常喜人。
投資商業地產,特別是投資經營商鋪的業主,不僅應具有專業化的戰術經營眼光,同時,更應具有長遠發展,永續經營的戰略發展眼光,在經營初期一定要堅定信心,還要有耐心,這兩點非常重要。
投資商業地產不應是投機行為
天津房地產經濟學會副會長、南開大學經濟學博士劉玉錄
商業地產投資不同於住宅地產,它的最大投資特點主要體現在三個方面:首先是科學運營。商鋪的科學運營需要投資者或經營者在選擇商業業態時有一個科學定位,商鋪經營者應根據商圈內的市場購買力、消費人群的基本特征進行市場細分,來確定目標市場和經營業態,真正實現商鋪運營與區域市場的科學對接,如本市伊仕丹商場的成功定位就在於走洋品牌、高檔化路線的成功,迎合了本市高端人群的購物特征。因此,商鋪經營者要想贏得市場,關鍵還應在經營專業上下功夫。其次,商業地產的最大特性是不能追求短期效應,不能有一夜暴富的投機心理,這不符合商業地產的特性。客觀來講,商業地產就像是培植一棵果樹,剛栽下果樹就想摘果子吃是不符合自然規律的,應需要一段澆水、施肥和培育的過程。從專業角度分析,投資商業地產就是一個長線投資,長期經營的過程,因此,對投資商業地產的業主,且不可急功近利,應對投資前景、投資收益充滿信心。
商鋪收益來源地段和櫃臺昇值
北京中友百貨原總經理周東權
商鋪投資回報率是商鋪投資者關注的核心。但現今絕大部分商鋪投資者常常進入一個誤區,就是一味追求商鋪本身的經營收益,並將這種經營收益視為商鋪投資回報的惟一性來源。其實,這種觀念是不正確的。商鋪投資回報率應是多元化的體現:一、商鋪投資回報率主要體現在地段昇值上。從商業地產本質來講,賣商鋪就是在賣地段,區域地段的昇值將直接拉動商業不動產的昇值。這是投資收益的最大利潤來源,而人流稠密、購買力強、處於政府重點規劃區域的商業地段永遠是最具投資價值和昇值潛力的地段,這種地段的價值提昇空間將給予商鋪本身巨大附加值。如去年上海外灘的一家商業地產項目,因地段昇值而使商鋪本身每平方米售價飆昇至370000元,這就是地段昇值為商鋪帶來的巨額回報率。二、商鋪投資回報率還體現在租金上。隨著商業地產人氣的顯著飆昇,商鋪投資者可適時提昇租金數額,增加資金收益,而租金收益又具有回報穩定、風險性低的收益特性。但是最大限度地獲取租金收益也是一個循序漸進,待市場成熟後逐步提昇的過程,不可租金要求過高而失去對承租者的吸引力,要做到業主與租戶風險共擔。
商鋪市場培育要經過較長時間
標榜廣告公司總經理、房地產策劃專家張磊
正確看待商業地產市場,避免因對市場預期的過度理想化而導致商業經營的落差心理是商鋪投資者應正確認識的課題。從市場規律講,任何成功的大型商業項目都必然要走過市場培育期和市場成熟期兩大運營階段;通過我公司多年的商業策劃經驗顯示,商業地產項目正式開業運營後,其市場培育期往往要經過較長一段時間,如本市的伊勢丹、新安購物廣場、友誼商廈等,都經過了幾年以上的艱苦市場培育期從而贏得了消費市場的普遍青睞。而從消費者的角度講,消費者對某一商場的取捨和認知須經歷三個階段:第一階段是對商場的認知階段。這一階段包括消費者對商場區位、經營業態、品位檔次、經營個性的認知;第二是對經營業態或商場服務的滿意階段。該階段是消費者對商場整體環境、服務、經營業態、價位以及獨特銷售主張的充分認可階段;第三階段是消費者對商場的忠誠階段。忠誠階段是消費者在經過認知、滿意兩個階段後,對該商業項目形成習慣性購物消費的一種自發性、自然性行為,具有極大的購物忠誠度和惟一性選擇。如天津高檔購物之於伊勢丹、友誼商廈;中、低檔購物之於勸業場、百貨大樓,時尚購物之於津匯廣場等等,這三個階段基本構成了一個商業地產項目從市場培育期走向市場成熟期的
必然途徑。而在國內,這樣的成功案例有很多。如1996年2月正式開業的著名廣州天河城廣場,營業面積超過10萬平方米,總投資達12億元,經過近5年的市場培育期後,自2001年起,商場每年回收的租金就穩定在2———3億元左右。因此,對大型商業地產市場的經營運作需要對回報期有較長的心理准備。
商鋪投資是長線投資行為
金融投資公司總經理張旭東
單純從商鋪經營的角度分析,商鋪經營收益過程應分為四個階段:第一階段為經營資金或商鋪成本的投放階段。這一階段基本沒有收益。第二階段為投資收益的培養階段。該階段主要是商鋪在經營過程中對目標客戶和人氣的培養,以人氣營造商氣,從而使商家實現培養市場,吸引人流的目的。本階段的商鋪收益開始顯現;第三階段為投資收益的提昇階段。這一階段由於商鋪經營者運營經驗的成熟和消費者的廣泛認知,從而使商鋪收益迅速爬昇,並最終達到經營回報的峰值;第四階段為商鋪經營的平穩收益階段。本階段既是市場的成熟期,也是商鋪經營收益長期處於穩定、良性狀態的最佳時期,商鋪收益基本不會有大的起伏和波動。該階段如不出現商鋪自身經營的失誤,商家實現永續經營,成就百年老店將成為可能。
從投資的角度分析,商鋪投資者在第一階段或第二階段介入,投資成本將相對較小,如果堅持到第三階段收益提昇階段後再提高租金或轉租,將會獲得更大的贏利空間。而如果商鋪投資者在第三階段介入,由於商鋪當時已被市場廣泛看好,該階段不僅投資成本加大,而且能夠介入的機會也將非常稀少。因此,商鋪投資者應該正確看待商鋪投資行為,商鋪投資不可能在短時間內迅速收回成本,商業地產的資本積累過程也往往是一個聚沙成塔、循序漸進的過程。只有在投資初期堅持住,方能贏得後期的豐厚回報。
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