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目前,幾乎每個房地產項目或多或少都要有底商配套,而不少開發商就是等著在商鋪產品上賺錢。據易鋪網不完全統計,華貿中心、萬達廣場和世紀金源三個SHOPPINGMALL,總建築面積超過100萬平米;以建外SOHO、幸福家園為代表的辦公區、社區底商光在東南三環就有30萬平米放量,保守測算全北京有超過100萬建築平米供應量;還有,中關村、浙江村這些IT服裝類專業市場層出不窮,供應量也超過100萬平米;再加上王府井、西單幾條商業街商鋪的零星供應,總共有超過300萬平米的供應量在這兩年集中釋放。
用每萬人商鋪面積來橫向比較,紐約、巴黎只有500-600平米,而北京已經達到5000-6000平米,因此專家一致觀點,由於貸款政策緊縮和供應量過大,北京商鋪市場將階段性飽和。
現狀:政策趨緊觀念偏差
銀行對房地產貸款趨緊的大政策背景下,用於投資商鋪的貸款門檻抬得更高了。在南京一家產權商鋪項目銀行最高提供50%貸款額度;在上海,以商鋪申請貸款要經歷非常嚴格的審核程序,除了能夠證明有足夠的能力還貸外,還貸利息還上浮到5.8%,貸款年限卻從20年驟降到10年。
華高萊斯總經理李忠認為,現在開發商對商鋪面積的理解存在偏差,以往認為的大型商場如賽特購物中心,建築面積只有1.8萬平米,使用面積只有1.3萬平米,現在開發商用開發住宅的經驗開發商鋪,5萬平米開發商都不覺得大,SHOPPINGMALL甚至達到50萬平米。住宅開發與商鋪開發不一樣,一個家庭因為子女結婚要分家,所以人們對住宅的需求是適用乘數法則的,但是人們的消費能力不可能倍增,所以與之配套的商鋪只能適用加數原則。所以在北京會出現商鋪糾紛增多的現象,如某些開發商銷路不暢,因而選擇售後包銷類似變相集資的手段,但往往租金回收未至預期而與小業主產生糾紛。
北京需不需要如此多的商鋪,易鋪網CEO陳建明分析認為,長遠看北京商鋪發展空間巨大。但是目前開發商們看到商鋪的高利潤紛紛爭相開發,有的開發商對商業地產先期策劃不成熟,加上管理跟不上,同時零售商不能展開經營,已經有一些地方出現階段性飽和。
細分:產業商業飽和大眾消費商業還有空間
陳建明認為討論商鋪市場階段性飽和可以細分成產業商業和大眾消費商業,其中前者已經飽和,而後者還有一定空間。
產業商業以浙江村和中關村為代表,大多是專業批發零售市場,但目前兩個村的批發市場已經很多的同時還有新項目進場,其中在浙江村5月開業的百榮世貿總建築面積達到46萬平米,從而將浙江村總體量擴張一倍。今年初,十裡河家裝一條街又開了一座家具建材城,運營半年由於客流上不來,商戶正在集體與開發經營方商議減租。飽和的作用下,中關村一些IT市場將本留作專業商鋪的空間卻換成了餐飲。『專業市場攤位租金要比普通餐飲的租金高很多,但商鋪經營者為了減少空置率只好犧牲自己的租金利益。』陳建明說。
相比較,大眾消費商業總體看還有一定空間。這一大類包括餐飲、KTV、電影院、酒吧等娛樂體驗商業,以及超市等零售商業。與上海廣州相比,北京的餐飲密度並不高,而北京餐飲發展空間驚人,光上半年北京餐飲消費已達87億元,問題是很多社區底商不能做餐飲,餐飲商鋪的供應明顯小於需求。體驗娛樂商業在中國屬於初級階段,發展潛力大。但是零售商業則趨於飽和,更由於開發經營方經驗少專業化不足,因而處於整合消化的階段。
區域:東部北部供求相當西部南部供大於求
分別從各區域商鋪飽和度可以看到,西部南部傳統以飽和的產業商業為主,兩部分區域面臨轉型;同時東部北部隨著住宅增多人口重心轉移,需求會跟上供給。
東部北部區域歷史上少有大型商業,直到最近住宅增多纔有改觀。值得警惕的是北部區域亞奧商圈內有不止一個超過7萬平米的商業街項目,這樣集中的量需要市場消化一個時期。
西部區域面臨轉型的同時,10月1日第一座SHOPPINGMALL的開業將震動西部,這對周邊中小型商業有輻射衝擊作用。南部商業開發商心情比較矛盾,開發商知道做產業批發市場能賺錢,但是近期供應量放得太快。
由於政策對在二環以內的內城區域裡建設大型商業項目進行嚴格限制,所以供應量本身有限,需求量也在微弱增長。
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