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對於房價漲跌走勢的預測,似乎是個永遠不會使人厭倦的話題。最近幾天,有關回顧上半年房價昇降,預測下半年房價走勢的分析文章明顯多了起來。我接連看了幾篇論及北京房價的文章,意外地發現,除了很少有幾個人在說跌之外,媒體上幾乎是一片叫漲之聲——不只是說北京房價上半年是漲的,而且還判明下半年北京房價依然得漲。那麼,事實果真如此嗎?
開發商幾乎異口同聲一致說漲在眾多的分析文章中,有一篇文章是最有代表性的,那就是我在搜房網上看到的源自《北京娛樂信報》的一則新聞——《誰能看透2004北京房價?地產『內行』談門說道!》。在這篇文章中,作者引用了北京9位地產老總的說法,這9位老總裡,除了北京今典集團董事長張寶全認為2004年房價會平穩,不會上漲外;其餘8位老總是一片叫漲之聲。
在這8位叫漲的老總中,分析得比較透徹又有代表性的有——
SOHO中國有限公司董事長潘石屹是基於北京市房管局有關預售合同登記的數字,得出『北京上半年的房價波動不是很大,總體來說是在上漲的。』對於下半年,他預計依然會漲。只是從統計數字來講,可能會下降;這主要原因是裡面的構成不一樣,就是在市中心的量少了,外面新開發的樓盤的量大了。
華遠集團總裁任志強則認為房價之漲是由於土地招拍掛在原本平穩增長的房價下燒了一把急火,無意中起到了催昇房價的助力作用。與此觀點相似的,還有京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克,也是認為房價上漲是由於土地成本的上昇直接導致房價上漲。
而格調總經理劉博則主要從政策層面分析,認為上半年政策提高了房地產開發的門檻,導致供應量減少,需求卻在穩步增長,從而導致房價的上漲。北京京大昆侖房地產開發有限公司銷售總監劉穎軍看法也有點與此類似,認為房價漲除了成本增加外,供應量減小也是一個不爭的事實。
統計數據似乎也在判斷漲勢成真而搜房網轉載《北京晨報》的一則消息《上半年北京商品房均價4949元比去年同期上昇7.3%》則說,據北京市統計局發布的今年上半年房地產市場統計報告顯示——
全市商品房平均售價為4949元/平方米,住宅平均售價為4491元/平方米。分別比上年同期上昇7.3%和4.4%。據北京市統計局有關人士分析,北京住宅平均價格雖有所上漲,但這種波動還是屬於區域內的價格波動,整體市場還是穩定正常的。……截至6月底,全市累計銷售各類商品房724.7萬平方米,同比增長40.3%,實現銷售額358.6億元,同比增長50.5%;銷售商品住宅659.3萬平方米,同比增長34.4%,實現銷售額125.6億元,同比增長11.5%。
開發商的話真的可以全信嗎?
實踐出真知,應該說,上述地產老總們對於房地產市場不論是在實踐經驗還是理論素養方面,總體說來,可以說是相當不錯的。照理來說,對於房價的漲跌,這些在房地產市場中跌打滾爬的地產老總應該是最有發言權的。但是,由於房價漲跌走勢的判斷會在一定程度上影響到購房者的行動,而購房者的行動決定了房地產市場的需求;這自然會直接涉及到房地產企業的贏虧。因此,人們就難免要懷疑地產老總們這些說法真的是由衷之言嗎?
對於潘石屹基於北京市房管局有關統計數字所作的判斷,我們這裡暫且不論(後面『統計數據有沒有在說謊呢?』這一節專門論述到與這完全類似的內容)。現在,我們先分析一下任志強等地產老總所說的,有關土地招拍掛導致土地成本上昇,從而直接導致房價上漲的說法。
對於土地『招拍掛』會不會導致房價上漲,這曾是業界爭論的熱點和焦點問題。為此,我曾寫過《土地『招拍掛』之爭孰是孰非?》(2004年3月26日首表),在該文中,我論證了土地『招拍掛』必然會導致房價的上漲。
但是,在我們認識到土地『招拍掛』必然會導致房價的上漲這個事實的同時,我們應該而且必須注意的是,辯證地講,凡事都有個度的,越過了這個度,事情就會發生質的變化。『土地「招拍掛」導致房價上漲』自然也不會超然於某個『度』之外,這種由土地『招拍掛』而導致的『房價上漲』是不可能永遠持續下去的;而『招拍掛』方式供地的危害也就在這裡——它可以一個勁地將房價推高,然而就在它將房價推高到『極限』之時,也就是『樓市泡沫』的破滅時候。對於這個問題,我在《土地『招拍掛』會不會導致樓市泡沫?》(2004年6月9日首發於搜房網)裡有詳細闡述。
只可惜的是,任志強等地產老總只說了『土地「招拍掛」將導致房價上漲』,但並沒有進一步說明土地『招拍掛』而導致的『房價上漲』現在到頂了沒有,也就是說北京房價由漲而跌的『拐點』會不會即將或者說已經來臨。不知任志強他們是沒有意識到這個問題呢?還是他們在有意回避這個問題?
接下去,我們再來說說,劉博等地產老總從政策層面分析得出房價上漲這一結論,可信度又有多大呢?
比起『土地「招拍掛」導致房價上漲』來說,這個問題應該說是簡單多了。我們只要稍加注意,就會發現,劉博他們就政策層面對房屋『供應量』是增加還是減少作了分析,他們認為上半年政策提高了房地產開發的門檻,導致供應量減少,需求卻在穩步增長,從而導致房價的上漲。這個分析應該說在邏輯上是成立的。
但遺憾的是,他們沒有相應地,就政策層面對房屋『需求量』是增加還是減少作透徹的分析。而大家知道,對房屋『需求量』影響最大的政策,是對住房按揭貸款的收縮。這一政策的實施,所帶來的直接後果,是對住房『潛在購買力』轉化為『實際購買力』的直接抑制,也就是對住房由『潛在需求』轉化為『實際需求』的直接抑制。
對於政策層面對房價的影響,照理應該是在同時比較其對房屋『供應量』和『需求量』前提之下,纔有可能作出正確判斷的。但是劉博他們並沒有就政策層面對房價『需求量』作過多的分析,或者說作透徹的分析。那麼,他們是沒有意識到這個問題呢?還是他們在有意回避這個問題呢?
大家明白的是,就政策層面對於房地產開發門檻的提高,在房地產開發企業中是既有叫好之聲,也有說壞之音的。但對於住房按揭貸款的收縮,在房地產開發企業中,是鮮聞叫好之聲的。這說明了什麼呢?
大家清楚,由於利害關系,即使地產老總們心知肚明房價已經在跌或者馬上要跌,但要想他們親口說出『跌』字來,那無疑千難萬難的。對於這個問題,我在我的《商品房空置與房價高揚為哪般?》(2004年5月9日首發)裡有詳盡的論述,有興趣的朋友可以不妨一看。
統計數據有沒有在說謊呢?
我們自然相信而且應該相信,北京市統計局發布的今年上半年房地產市場統計報告中的數據應當是真實可信的。雖然,對於房地產市場來說,許多時候,平均數的概念是沒有多大意義的;但是,作為專業機構,北京市統計局所出的、作為前後年度對比之用的統計數據,在一定程度上,應該是能夠反映房地產市場某一方面真實情況的。只是,我們只要仔細分析這些數據,並作些簡單的運算後,就會覺得,如果將有關商品住宅(為簡便、直觀起見,在這裡,我們僅涉及商品住宅)的相關數據換一個方式,就能更加直觀、更加淺顯地表達如下:
今年上半年房地產市場統計報告顯示,全市商品住宅平均合同售價為4491元/平方米,比上年同期上昇4.4%。據此,經演算可知,上年同期全市商品住宅平均合同售價為4302元/平方米。
截至6月底,全市累計銷售商品住宅659.3萬平方米,同比增長34.4%,實現銷售額125.6億元,同比增長11.5%。據此,經演算可知:今年上半年平均實現銷售額為1905元/平方米;上年同期全市累計銷售商品住宅490.6萬平方米,實現銷售額112.6億元,平均實現銷售額為2295元/平方米。
上述兩組統計數據,最終可以擇要歸納表達為——今年上半年,與去年同期相比,全市商品住宅合同單位售價從4302元/平方米上昇為4491元/平方米,上昇4.4%;而實現銷售單價則從2295元/平方米下跌到1905元/平方米,下降16.99%。
北京市統計局發布的今年上半年房地產市場統計報告中的統計數據,我們相信其是真實可信的。但是,我們不明白的是,他們為什麼不把這些真實可信的數據後面的、上述更能反映問題的這些數據直接對照公布出來。而恰恰是這些隱藏在後面的數據,是如此地讓我們大家大吃一驚——『合同單價僅上昇4.4%,而實現銷售單價卻下降16.99%』。
這樣的統計數據,意味著什麼?每個人自己是不難得出結論的。
結束語總之,由上述分析可以知道,北京房價從去年至今一直在漲,並且這個漲勢還將繼續,這種說法顯然是立不住腳的。相反,在目前北京房價一片叫漲之聲的熱鬧場面下,實際情況應該是跌勢已經悄然顯現,北京房價由漲轉跌的『拐點』已經來臨。而近來紛紛盛傳的北京房地產開發企業『外逃』的事實,也在直接和間接地印證著這點。
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