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在中國,似乎沒有第二個企業像今天的順馳一樣在如此短暫的時間內受到如此集中的『關注』。作為在順馳全國化戰略布局中最重要的棋子之一,近來北京順馳受到的『注目』程度更是堪稱空前。
眾所周知,北京順馳之所以如此神速地進入人們視野,起因還在於去年12月8日的『世紀第一拍』——順馳以9.05億的價格競得大興黃村衛星城1號地。消息甫出,當時輿論便嘩然。自此,北京順馳踏上了被質疑的『不歸路』:
在12月8日順馳拍得大興土地後的3個月,一些業界對順馳的『主流』聲音是:順馳已經棄下2000萬定金逃之夭夭。
4月28日,領海方案和3.8萬平方米京城超大水景向公眾亮相,順馳面臨的新『問題』是:這麼大的水體如何維護?成本多大?6月19日能開盤嗎?
6月19日順馳領海開盤,當日銷售過億,且至今一直旺銷,但『問題』又來了:到時候能按時交房嗎?
……
一位業內人士形容,似乎可以毫不誇張地說,現在但凡是一個搞企業的人,即使不是也罷,就更不用說與房地產沾邊了,都有興趣站出來圍繞順馳現象評論一番。
此順馳之幸耶、悲耶?我們無意評說。和許多購房者一樣,我們意欲了解的是,繼順馳領海之後,在京第三個項目——順馳藍調國際公寓行將揭幕的北京順馳的現狀究竟怎樣?在宏觀調控的大勢之下,背負著千萬雙眼睛和全國化戰略重要一步棋的雙重壓力下,北京順馳未來將走向何處?帶著這些問題,7月27日本刊獨家專訪了順馳置地(北京)房地產開發有限公司的領軍人物、董事長荊宏先生。
第三季度內實現完全『造血『功能
《參考消息.國際地產參考周刊》:6月19日,繼順馳在京第二個項目順馳領海開盤。您曾經接受媒體訪問時說過,北京順馳順利發展的基礎在於林溪和領海能迅速開盤和清盤。現在兩個項目都開盤了,在西二環三路居的第三個項目——藍調國際即將面世,三大項目建築面積總計達82萬平方米,可以說順馳在京實現了規模開發。這是否意味著北京順馳已經邁上了順利發展的道路?北京順馳已經實現自身的『造血』功能了嗎?
荊宏:我們可以算一筆帳。2004年北京順馳三個項目計劃回款14億元人民幣。根據6、7兩月我們實際的銷售情況看,對此我們是很有把握的。加上部分銀行貸款,到年底北京順馳總的資金將達到20億元。在支出中,三個項目的土地款約9億,工程款約4-5億,銷售費、管理費用約兩億,一共15億左右。因此,到年底還將有4-5億元餘款。
實事求是地說,上半年我們的壓力比較大,主要是因為領海還沒有開盤;4月13日,我們又拍得三路居的地。兩個項目都由林溪一個項目和集團來支橕。林溪的銷售在京城別墅中一直名列前茅,但與普通住宅比,別墅回款相對較慢。因此,當時壓力的確較大。
領海開盤後,資金迅速回籠。下半年該項目還有土地款要支付,但項目自己能夠支付。預計在第三季度內,北京順馳就可以實現完全『造血』功能。
年底再拿2-3塊地
《參考消息.國際地產參考周刊》:8月31日『大限』將至,據說不少土地找到順馳。順馳最近在京可能拿地嗎?順馳在京拿地似乎是從農村包圍城市,下一塊土地更加傾向於郊區還是城區?
荊宏:宏觀形勢變化之後,為了不讓資金鏈繃得過緊,使企業的發展更安全和健康,順馳也調整了拿地節奏。上半年我們已經拍得三路居一塊地,原計劃今年我們在北京還要拿4-5塊地。考慮到宏觀經濟形勢,我們放慢了速度,第二、三季度我們不考慮再拿土地,主要集中消化現有三個項目。按計劃,第四季度我們預計有4-5億元的淨現金。為了更好地在北京發展,屆時我們考慮再拿2-3個項目,包括參加競拍或與其它開發商合作等形式。
對於拿地標准,我們對區位的強調沒有那麼極端。我們沒覺得CBD的地即使天價也非拿不可,也沒有覺得去平谷、順義拿地就須慎之又慎。區域和地段固然重要,還要看地價、付款條件、拆遷、周邊項目、交通、就業等綜合因素。前三個項目離城市中心越來越近,純屬偶然。
《參考消息.國際地產參考周刊》:您怎麼評價土地和銀根收緊對順馳這樣的大型房地產企業的影響,尤其是對北京順馳這樣的後來者?
荊宏:宏觀調控導致貸款的總量減少,門檻提高,程序增加,相對而言,貸款比以前從嚴。但是,俗話說,『市場大不等於吃得飽,市場小不等於吃不著』。即使銀根收緊,金融機構也會支持好企業和好項目。對於順馳這樣的企業,我們唯一需要做的是,讓金融機構如何真實了解我們這個企業和項目。
事實上,北京順馳與銀行等金融機構的合作一直很好。上個月興業銀行貸款7千萬。凡是與我們合作過的金融機構對順馳都很有信心。由農業銀行做擔保,新華信托一個億的信托今天(7月27日)正好開始發行。為什麼銀行對我們有信心?領海的按揭由他們來做,農業銀行對領海的銷售了如指掌。按照現在的銷售勢頭,一億元的信托也就相當於順馳領海一個月的銷售回款,金融機構就自然沒有顧慮;其次,如今所有的土地都昇值了,以土地為抵押,銀行並無風險。
對於土地而言,『8.31』大限對北京順馳毫無影響,因為三塊土地的獲得手續、程序都是通過公開、合法途徑獲得。當一些企業為土地一籌莫展的時候,我們卻一身輕松,一心一意做項目。
《參考消息.國際地產參考周刊》:有業界人士認為,對於土地上市拍賣這種拿地方式,對政府而言是一把雙刃劍,地價並非越高越好,還應該考慮到企業的綜合實力以及當地經濟發展水平。您怎麼看待這樣的觀點?
荊宏:拍賣的實質是市場化。與協議轉讓相比,是巨大的進步,或許其中仍有瑕疵,但是發展主流大家應認識到。同時,拍賣使的確想踏踏實實為老百姓蓋出好房子的企業有了平等競爭的機會。另一方面,土地的價高並非因拍賣而引起,而是由中國的國情和北京市的實際情況決定的。中國人口眾多,土地資源有限,除耕地外,城市土地隨著道路、綠地等基礎建設用地增加,可用建設用地越來越少,拆遷成本越來越高。土地供應關系決定地價。地價上漲,房價不可能不上漲,只是一個怎麼漲的問題。
公開交易的好處在於建立公平的市場機制,市場機制使得土地價值最大化,使得土地價值真實地反映出來,這就使得有實力的公司得以進一步發展壯大。如今北京已經由『佔地為王時代』、『概念為王時代』步入『產品為王時代』了,只有有實力、經驗、認認真真做產品和服務的開發商纔能夠長期贏得市場、贏得客戶,並長期健康發展。
北京順馳迎來最好時期
《參考消息.國際地產參考周刊》:一些人稱,『順馳沒有8小時工作制』。順馳的文化裡有一句話,叫做『使命般的激情』,您如何理解?如今北京順馳團隊的運行情況如何?
荊宏:在順馳工作肯定辛苦,但也並不是說在同一時間內所有人都要工作到很晚。一些項目的時間節點注定有些部門的人在一定時間內要比其它部門的人付出更多。舉例說,順馳領海6月19日開盤,開盤時間的確定是整個項目得以順利運行的決策性條件,不能更改。由於拿地時間距離開盤時間短暫,這就決定了在前期規劃設計階段,研發、市場等部門的人需要付出更多的時間纔可能完成目標。實際上,並非所有人每天都在加班加點。
順馳是一個非常鍛煉人的大熔爐,提供了很多機會。不少年輕人大學畢業後幾個月就成為部門經理,很快就昇為副總經理甚至總經理。在天津,獲得順馳的職位成為許多年輕人大學畢業後的夢想和首選。試想,如果一個人呆在一個三年纔做一個項目的公司,盡管或許感到很悠閑、舒適,但是,他獲得鍛煉、學習的機會就會很少。
北京的團隊在整體能力上已經有一個很好的基礎。在這個團隊的努力下,北京順馳迎來了歷史上最好時期。現在,這支團隊深深懂得集體發力的重要性,老孫(即順馳創始人孫宏斌)將順馳的核心競爭力總結為『很強的執行力』。
去年12月8日在拍得大興領海這塊地的現場,我曾對媒體說項目明年6月開盤,當時包括業內許多人沒有人相信。現在這個項目如期開盤,體現了很高的專業標准水平,銷售實現了預期,且越來越好。當初我們定的開盤均價為每平方米5500元,許多人也認為不可能,事實上,在售出的房中,臨湖的房子已經賣到每平方米9800元,還有人在在搶著買。整個項目我們有信心均價賣到每平方米8000元以上。為什麼?因為購房者對我們的產品有信心。
所有這一切,都靠整個團隊戰略執行力來實現。隨著一個個項目由藍圖變為現實,大家士氣高漲,北京順馳真正發力的時候已經到來。