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速寫順馳:自順馳殺出天津,它在各地所挑起的風波不斷,在十幾個城市的一手房二手房市場均有涉獵。高價拿地,高調傳聞,高速擴張,更讓順馳與它的領袖孫宏斌爭議不斷。它到底觸動了誰的規則?它獨特的企業文化是否會讓它在地產界創造一個奇跡?
北京作品:順馳林溪順馳領海順馳藍調
關於速度:
不管孫宏斌和王石是否願意,大多數的媒體還是會將二者放在一起,關注誰會是中國地產業的排頭兵,按照他的說法,我們累加得出了超過120億元的銷售額,盡管孫說,他們不是想做業內老大,他們只是按照自己的步伐前進。但是,順馳今年肯定將超過萬科。而這一切又似乎是基礎早早就打好了。
孫宏斌:關於去年年底定下的2004年100個億的銷售額目標,現在看,今年的銷售額肯定要超過100個億了:上半年順馳在天津的銷售回款是34億元,下半年在天津的銷售回款將在45億元以上;北京今年的目標作了一個調整,由原來既定的20個億調整到了14億元,這個目標肯定是比較有把握的;全國其他地區的回款應該在30億元左右,所以,毫無疑問,今年100個億的銷售目標肯定是超了。
我們定下這100個億的銷售額目標是有非常堅實的基礎的。去年11月我們說今年要做100個億的時候,其中的准備工作實際上前幾年就做好了的。房地產業的一個特點是:不是你想做多少就能做多少,而是必須幾年前就開始儲備土地等工作纔能實現的。我想順便闡述一下,順馳100個億的銷售目標是由三部分構成的:第一部分是『庫存』項目,即已經開盤、正在賣的項目;第二部分是『新開』項目,即已經買完地,正在准備開工、開盤的項目;第三部分是『新增』項目,即還沒有買地,我們已經有資金准備好,准備買地,新買的地能對今年銷售額有多大貢獻。
今年上半年我們為這100個億的銷售目標做了以下工作:第一,把庫存項目賣好,天津34億元的銷售額基本是庫存項目,北京庫存項目林溪約賣了3億元左右;第二,做好新開項目的開盤銷售,如北京的領海就是去年拿的地,今年6月份開的盤,如今銷售情況很好,昨天賣了15套,其他地區如南京、上海、蘇州、石家莊的新開項目進展也非常順利,基本是實現了去年拿地的項目今年6月份全部開盤;第三,新增項目方面,今年我們大概拿了七八塊地,比如荊州、無錫項目,天津薊縣的項目等等,對這些項目,今年上半年拿地的項目也陸續在7到10月份開盤,北京4月份拿的順馳藍調國際,初步定在9月28日開盤。所以,今年我們在踏踏實實地落實我們的庫存項目、新開項目、新增項目,三個部分都落實得非常順利。
我要說明一下『順馳要做全國房地產老大』的提法———很多媒體把這當作我們的一個目標,其實這是不准確的,因為這是我們的理想,是我們的中長期的戰略,准確地說,我們要在三到五年內做到第一。
記者:有人說順馳的發展速度太快,順馳如何看待適度發展與快速發展的房地產企業風險?
孫宏斌:企業的風險不是發展快慢,而是一個系統的風險。企業發展快會有風險,企業發展慢或者不發展風險更大。能發展多快,關鍵看你的體系能力是否支持你的發展,因為發展快而垮臺的企業要遠遠少於因發展慢或不發展而死亡的企業。
記者:順馳下一步的發展節奏會不會調整?
孫宏斌:我們肯定會根據情況作出調整。一個企業的發展不應該是一個節奏,因為你跑的是長跑,有時候快,有時候慢,如果永遠都是一個節奏,那就有問題了。最重要的是,該快的時候一定要快,該慢的時候一定要慢,現在宏觀形勢還不太明朗,我們的節奏已經慢下來了。
關於戰略:
靠二手房起家的順馳,從二手房中得到了什麼?在區域選擇上,順馳的依據又是什麼?
孫宏斌:順馳的中介業務也是從去年開始走向全國,如今已經進入全國18個城市,連鎖店的數目將近700家,其中在北京有74家。毫無疑問,順馳二手房中介連鎖服務的規模在全國肯定是第一的。
二手房業務給順馳的商品房開發帶來了什麼好處?第一,有了二手房業務,當你要進入一個城市,要買一塊地的時候,它們會提供一個當地住宅市場的基礎數據,讓你對這個城市住宅需求的判斷會准確一些。第二,可以幫著賣房子,因為中介公司會接觸到大量的客戶,這是一個特別大的優勢。事實上,二手房和商品房的互動在天津就做得非常好,在北京和其他地方還很一般。這些地方的二手房的體系能力還在提高過程中。
但對順馳來說,一手房和二手房公司目前是兩個體系,在資金上是完全割離的。
孫宏斌:我們的布局從兩方面來說,一方面,我們在全國已經有個布局,現在我們進入的是長三角,北京、華中、中原這些區域,這是經過認真分析的,為什麼我們沒去珠三角而去了長三角,珠三角的競爭激烈,為什麼我們進了長三角以後進了江蘇沒有進浙江,因為浙江的競爭比江蘇激烈,我們進了上海,為什麼沒有在市中心,而在三城九鎮,因為這裡沒有市中心競爭激烈,也就是說我們進一個區域一定對這個區域有認真分析,分析它的經濟發展情況、分析GDP總量、分析人均GDP、分析人均可支配收入、會聚能力、城市化進程等等。
在二三線城市的安排上,我們把土地根據城市和地塊大小分為幾類,這幾類要有一個合適的比例。如果都是大地塊,現金流不好,如果都是小地塊,沒有影響力。這其中有一個非常量化的分析,既讓公司有個好的現金流,又讓公司能有長遠的發展。
關於上市:
上市募集的資金十幾個億還不夠兩個月的銷售回款,這是順馳內部透露的消息,但順馳目前也像大多數的地產公司一樣,在資本市場努力再努力。
孫宏斌:上市是目前我們在做的重要工作之一,但順馳上市的目的不是為了解決短期資金問題———如果要通過上市解決現在的資金問題,早就晚了。我們上市的目的是要通過融資改善資本結構,是要和國際資本市場接軌,讓明年、後年有更好的發展。正因為這個目的,今年在排資金計劃的時候,所有的預算都沒有排上市這塊。不像有人說不上市我們的資金鏈就有問題了,不上市我們也挺好的。從1月份開始就有人說我們的資金鏈有問題,可是,到現在七八月了,我們依舊挺好的。
上市的工作很順利,基本都在按照我們的計劃在往前走。但是現在的大環境不是上市最好的時機———宏觀調控,加上,七八月份香港市場上基金經理都在放暑假等等。
今年順馳肯定是要上市的,但至於是在9月、10月,還是再往後,要看市場的情況。
關於人纔:
據說『順馳軍團』在全國將近8000人,很多年輕人手中掌握的資金和資源是其他公司的人無法想象的。『沒有經驗,流動過於頻繁』也是順馳在人纔使用方面遭遇的多種評價。孫稱,在順馳軍團內,信任與放權造就了一批業內年輕的老同志。
記者:有人認為,房地產行業和IT行業不一樣,房屋的開發、施工質量的管理以及社區品質的經營等等都是需要經驗積累的,這些年輕人蓋出的房子是否能讓業主滿意?
孫宏斌:第一,年輕不等於沒有經驗,年紀大不等於經驗多;年輕也不等於能力低,年紀大也不等於能力高。順馳的人看著年輕,但是經驗已經很多了,在順馳的幾年中,他們已經參與了很多項目,積累了很多經驗。
第二,年輕並不等於房子的質量蓋得會有問題。順馳在天津能做到那麼大開發量,能有那麼好的口碑,佔有那麼大的市場份額,是因為我們有好的產品,也就是說,我們的質量已經經受了客戶和時間的考驗。
第三,我們的用人標准是,你是否符合我們的企業文化,是否支持戰略,是否努力,是否有責任心,是否有發展潛力,和年齡無關。
關於企業文化:
良好的企業貫穿力是王石評價順馳的一個突出特點,這一點在與順馳人的接觸中,也會有所察覺,孫也說,在企業內當一件事情發生,職員一定會清楚『我的看法』,知道我會怎麼講,這種近似洗腦一樣的企業文化,使順馳的執行力相當強健。
孫宏斌:我們一直說做企業要關注基本問題,企業文化就是最基本的問題。我想沒有人認為企業文化不重要。但是,大家把企業文化虛化了。文化是什麼?文化就是習慣和習俗,企業文化就是企業做事的方式和習慣。如果你把企業文化定義為企業做事的方式和習慣的話,那企業文化對企業就最重要不過了,企業要有一個好的做事方式和習慣,這是特別難的,需要企業的領導團隊很努力地做。很多企業的文化是掛在牆上的,那叫口號不叫文化。企業文化必須轉化為行動,轉化為執行力,轉化為結果,否則企業文化沒有任何意義。
關於產品:
順馳人拿過許多獎,不過大多在天津,而在北京隨著它們項目地擴展,越來越多的作品將會與京城老百姓見面,到時候您可以驗證,這位老總的承諾。
孫宏斌:『在房地產行業,老百姓判斷品牌的標准一定是產品的價值價格比,到底值不值那麼多錢。所以一定要提供一個超越客戶期望值的產品,這也是我們全力以赴在做的。』