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啟示一、整體做大市場
大梅江現象在沒有成為『現象』之前,業界一度持懷疑態度。
前面有華苑居住區的成功開發。當初華苑以低價入市形成優勢,再穩步上漲,逐漸成為大家認可的區域。2000年之前天津樓市看華苑,其後的亮點看哪裡呢?兩年前,梅江樓盤一亮相就打出了高位的價格,令世人咋舌。地產資深經理人、海貿物業發展公司副總趙彤認為:大梅江圈代表了目前天津市最高的開發水平,它從一起點,在規劃、配套設施的投入、操作水平都定位很高。經過兩年來的穩健發展,優勢得到進一步的強化。大梅江的整體優勢在於:整體配套全面,梅江、梅江南都實施統一的規劃,不同於各家開發商各自為戰的狀態,像商業、教育設施無需
開發商單獨考慮;道路建設提前實施,交通極其便利,這一點和其他新開發區域形成最大的區別;環境優勢突出,由美國易道公司主持的整體規劃,營造了以水景為特點的自然氛圍和生態環境。
紅公司梅江項目部經理張志剛分析說:隨著土地市場的變化,市中心的土地開發量明顯稀少。城市開發的步伐逐漸向外擴張,城南的開發中心也已經向梅江區域延伸。這種現象在一年前並不是很明顯,梅江起步的價格不僅消費者認為偏高,就連業內人士對梅江的區域性發展也並不看好。隨著梅江區域各項因素的逐步完善,梅江已經逐漸被消費者及一些開發商所認可。
這些因素造成大梅江的高檔居住環境獲得普遍認同,雖然在區位上類似華苑,而價格直逼市中心高檔房的價位。
啟示二、消費者選房觀念提昇
選擇梅江的購房人,和習慣於在市中心選房的居民截然不同,他們有私家車,接受能力較強,看重鄰裡間趨同的生活層次。順馳地產企劃總監傅晶說,從實際銷售上看,藍色板塊的客戶都屬於高知識、高品位、高素質的『三高』客戶,而且不乏一些『隱型富豪』,並不張揚的個性決定了藍色板塊內斂的品質和氣度。特別是此次藍水假期2期中高層住宅,雖然戶型面積基本上在200平方米左右,單價近百萬元,卻受到客戶的熱烈追捧,說明消費者的住宅觀念已經擺脫了『誇富』的世俗意識,居住的舒適度和安全感已經成為當前住宅消費的新時尚。萬科公司負責人
表示,不少人選擇萬科水晶城,就是看中由數十年茂盛生長的千餘棵大樹形成的良好社區環境,戶戶有露臺的戶型設計使得居家生活更加舒適,鄰裡交流更加親切,給非典過後人們渴望健康住宅的心理找到了理想的契合點。
啟示三、產品各有側重
幾家開發商各有特點,樓盤各有側重。藍色板塊產品定位准確,面向城市高知白領,主流房型面積鎖定180平方米。玉水園價位相對實惠,戶型面積以120-130平方米為主。梅江南的半島藍灣、汐岸國際,以別墅產品為特色。萬科水晶城產品個性鮮明,以專利戶型的情景花園洋房為主打,面積130-180平方米的躍層,配合小面積區間的院景公寓產品和講求品質的聯院別墅產品,每套總價從30多萬元到上百萬元,跨度較大,可滿足不同層次客戶的需求。
紅公司梅江項目部經理張志剛表示:『價格目前已經不是買家談論的焦點,如果以產品品質和居住舒適度為衡量標准,梅江代表著目前天津房地產市場的最高水平。各大知名開發商的加入給梅江注入了新的活力,遵循「眾人拾柴火焰高」的古訓,梅江區域已經炙手可熱,無可厚非地成為目前樓市的最爆點。梅江樓市供應火熱的同時,競爭秩序是良好的,客戶群的分類也比較清晰。如以城市白領、公務員階層為主客戶群的香水之約二期;以中產階級為主要客戶的藍水假期二期、萬科水晶城;也有面向城市高端客戶群的汐岸國際、半島豪庭等項目。』
順馳地產公司負責人介紹說,藍色板塊位於梅江生態居住區的北側,瀕臨友誼南路,背依紫金山路,是梅江的首席門戶,更重要的是因為它所倡導的『新街區主義』為天津高尚人士帶來了一種全新的生活方式,街區的最大魅力就在於它開放性式的管理特征、濃重的商業氛圍和公眾景觀、合理的人性尺度和鮮明的文脈與區域特征,所有這些,都可以給生活在其中的業主提供更多的公共活動空間,也更符合現代人追求健康、享受生活的需求。
各家開發商根據自己的能力和對市場的判斷,造成『同中有異』的結果,也是避免正面交鋒、惡性競爭的重要因素。業界人士一致指出,梅江目前是各階層客戶都可選到自己最滿意產品的首選地,也是天津開發市場相對鼎盛的地塊。
啟示四、代表全國領先水平
梅江開發的規模、整體協作、競爭激烈性等方面,在全國具有代表性。深圳華邦顧問公司總經理魯兆明說,如此激烈的競爭市場,似乎只有華南板塊曾經出現過。雖然天津房地產市場發育得較晚,但是卻進步神速,不僅開發水平提高得非常快,連營銷水平和銷售手段在全國也屬於最前端。特別是順馳地產,能夠針對項目的特征具體制定出非常具有個性的銷售手段組合並強力實施,取得了令人難以置信的成績。此次藍色板塊的『策略+推廣+客戶+銷售』這套短平快的『組合拳』足以稱得上是地產營銷的一套經典案例(鄭愛敏)
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回憶過去,廣告經常搶購等,售完等,幾天售完605等,之後又出現經典珍藏,自相矛盾。媒體也爲利益要相互應
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