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昆山碧景苑房屋存在重大問題,特向您請教如何打官司,期多多指教!不勝感激。
您好!
我是一名外地的大學生,因為江蘇省昆山市良好的就業環境,所以選擇在昆山就業。親眼目睹昆山日新月異的變化,感覺到昆山是一個值得像我這樣的外地大學生定居的好地方,於是2003年我購買了滬士房產開發的秧浦小區(現定名為"碧景苑")的房子。
該小區由昆山滬士房地產有限公司開發(臺商獨資企業),機械工業第三設計研究院設計,江都建設工程有限公司承建,深圳市建控地盤監理有限公司負責監理。
2004年2月15日該小區如期交房,交房當日房產公司沒有出示任何房屋驗收資料,沒有房屋質量保證書及使用說明書,且不陪同驗房。在後來的裝修過程中,我們相繼發現房子有很多問題(附後),多次找房產公司交涉未果。該小區大部分是房產公司內部員工及施工單位購買,只有少數幾家是外部人員購買,力量比較薄弱,於是我們幾位業主想借助法律武器來解決問題,期得到您的大力幫助。
一、我家裝修完成後,起居室和臥室樓板出現大量嚴重的裂縫、樓板下撓等現象。針對樓板嚴重裂縫問題,昆山市建設局投訴中心辛總工責成滬士房產請權威部門來鑒定,上海同濟大學於2004年6月23日出具了檢測報告。檢測結果起居室及臥室的樓板厚度只有80mm,設計圖紙是100mm,且鋼筋保護層厚度只有8.2mm,樓板下撓12mm,樓板裂縫影響房屋的使用性和耐久性。(據查相關規范規定樓板厚度不得小於100mm,《GB50010-2002》規定保護層厚度不得小於20mm。)報告書中要求房產公司對房屋修補後方能安全使用,而房產公司拒絕執行修補!投訴過程中質監站曾來現場看過,均稱沒問題,明顯偏袒房產公司。
二、小區水電等很多現狀均與原設計不符,昆山市質監站也承認不符,但其稱沒辦法。(水只通到了北陽臺、房屋內一個插座也沒有。)
三、房屋主衛生間與圖紙明顯不符合,房產公司自稱合同圖紙及使用說明書圖紙有誤。
四、合同中規定施工單位用水泥沙漿抹平地坪,施工單位根本未作此項施工;天花板平整度、牆面垂直度等都明顯超出允許誤差,給房屋裝修帶來很大超預算的花費。
五、房產公司提供的設計圖紙、竣工驗收證明等的圖章及《房屋質保書》均表明房屋系由機械工業第三設計院設計,而該設計院根本就不承認設計過滬士房產開發的房屋(並為我們業主提供了"設計圖章、行政章均為偽造、冒用"的證明)。由此看來,小區房屋的設計單位也系盜用其他單位的設計資質,房屋的設計是否符合國家現行規范也存在重大疑問。設計院都是假的,那麼房屋到底是誰設計的?將來真出了重大安全事故,誰來承擔責任?
六、監理單位"深圳市建控地盤監理有限公司"通過媒體得知在浙江義務因工作質量差而被當地建設局排上黑名單,並吊銷了其全部資質。我們的房屋也是他們監理的,同樣存在那麼多的質量問題,是否他們的工作質量也很差?
七、2月15日交房至今已將近7個月,我們還沒有拿到房產證,究其原因是小區沒有通過綜合驗收,沒有拿到銷售許可證。合同規定房產公司交房前必須通過綜合驗收,之前我們就曾提出過要該小區的綜合驗收報告,昆山市建設局房產科的杭副科長稱,現在已經取消了綜合驗收。我們於6月1日再次來到房產科,還是杭副科長接待我們,我們提出了該小區至今沒有辦理銷售許可證就擅自將房屋交給業主使用一事。杭副科長承認此事違反規定,但稱業主有什麼要求自己去找房產公司談,這種辦事態度真讓人氣憤。於是我們又找了紀委劉書記,劉書記稱此事處理之後會給我們一個答復。6月7日我們接到了建設局的答復,該回復沒有對房產公司的違規做任何處理,並把房產公司無視國家規定擅自交房的行為歸結為市政道路建設的責任。建設局如此處理,置國家規定於何地!置老百姓的利益於何地!房產公司為了逃避逾期交房的違約責任,欺騙業主,將一個不合格的房子交付使用,建設局竟然稱沒有法律依據如何處罰。如果昆山的房產公司都這麼做,那麼昆山的房產市場將會變成什麼樣子?!
由於事情一拖再拖遲遲不予解決,已嚴重影響了我們的工作、生活,使我們在經濟上、精神上均受到了很大損失。滬士房產曾揚言其是外資企業,整個昆山他們都搞得定。我們相信昆山是一個經濟發達的昆山,也是一個法制的昆山,期望能通過法律維護我們正當的權益。
律師回復:
關於房屋質量問題:如果其所信中所述均為實情,且有證據證實,我認為可以依據最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十二條、第十三條的規定,主張退房賠償損失或者要求修復賠償損失,如果證據確鑿,我認為應當得到法律的保護。第十二條"因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。"第十三條"因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。"
關於房產證辦理問題:主要看雙方在商品房買賣合同對房產證辦理期限的約定,如果沒有約定,則根據最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋第十八條的規定,如果商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日,應當是開發商辦理房產證的日期,如果逾期未能辦理,則買房人有權按合同約定的違約金要求開發商支付,如果沒有約定,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算違約金數額。同時可根據合同約定的退房條件要求退房。根據解釋第十九條的規定,商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於開發商的原因,導致購房人無法辦理房屋所有權登記,如果購房人請求解除合同和賠償損失,亦應會得到法律的支持。
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