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商品房的購買者在辦理房屋貸款的過程中,總要與銀行簽訂房屋貸款合同,這是一種格式條款。所謂格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,並在訂立合同時未與對方協商的條款。
格式條款產生的本意是好的,交易者可以避免大量重復性的討價還價的繁瑣程序,節省時間,方便重復使用。但當使用格式條款的一方,處於經濟上或法律上的絕對優勢地位,以至於對方當事人不得不跟他簽訂合同的時候,那麼他就有可能利用這種地位將自己擬定的含有不平等內容的格式條款強加給對方。這種『霸王條款』嚴重違反了合同法上最基本的平等、公平和誠實信用的原則。
在訂立房屋貸款合同時,消費者不能任意挑選辦理房屋貸款的銀行,他們只能接受開發商指定的銀行,由於這種壟斷前提,他們又必須接受銀行提出的格式條款。有的銀行利用其優勢地位,往往會利用格式條款的形式,將一些不平等的內容強加給購房者,使他們的合法利益受到侵害。比如,在買房時,有的銀行會要求消費者負責支付『有關合同所涉及的抵押登記、保險、公證等費用』,而實際上這部分費用是為了銀行利益的花銷,主要應由銀行承擔。再如,大多數貸款合同中都有意地回避了銀行的違約責任。
看起來,格式合同如果不加以控制,就會變成侵害消費者合法權益的工具。為了保障消費者的利益,依據我國現行法律對不平等格式條款的規制,提請消費者注意以下幾點:
第一,提請注意的義務。按照《合同法》第39條規定,提供格式條款的銀行一方必須采取合理方式,提請消費者注意免除或者限制銀行責任的條款,並且還要按照消費者的要求,對這些條款進行說明。也就是說,如果提供格式條款的銀行沒有提醒消費者注意這些不平等格式條款,那麼這些條款根本就不能算作合同的一部分,也就對消費者沒有約束力。
第二,條款有效性的限制。《合同法》第40條還專門規定了格式條款無效的其它幾種情況,該條規定,提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。
《消費者權益保護法》第24條也規定『經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費者不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。』『格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的其內容無效。』
第三,對格式條款的解釋。有的銀行對不平等的格式條款往往會有意識地含糊其辭,使消費者在一頭霧水中簽字蓋章。如果將來合同發生糾紛,那麼合同雙方當然會對不平等格式條款的含義產生分歧,這就存在一個怎麼樣對這些條款進行解釋的問題。我國《合同法》采納的是對條款制作人作不利解釋的原則,第41條規定對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。所以,當消費者與銀行對如何理解這些格式條款產生分歧的時候,為維護消費者的利益,應當對銀行作出不利的解釋。
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