|
||||
廣告不可胡吹六類雙倍賠償交房需另有約
由於在案件審理中遇到多個針鋒相對卻又都符合司法解釋的說法,因而去年6月1日施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》盡管已經有一年多,而它對老百姓維權的作用卻越來越顯著。例如高法解釋中『開發商90天要辦好產權證』一條款,《商品房預售管理辦法》中沒有。時隔一年多直到最近的修正案中纔得以體現。
廣告不能瞎吹了
高法解釋第三條:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
點評:
盈科律師事務所合伙人顧彥濱:根據『合同法』第14條關於要約的規定,如果銷售廣告內容的對象已特定化和具體話,高法解釋明確規定將該內容視為要約。雙方合同一經簽訂,該廣告內容可作為合同的一部分。如果合同裡沒有對『小區綠化面積、樓間距、車庫、健身等』作規定,而在廣告上有,那麼廣告上的內容可視作合同內容。一些房地產廣告用小字注明『此廣告最終解釋權在開發商』,不影響對該廣告屬於要約還是非要約邀請的判斷。
案例:
某樓盤樓間距縮水。2003年7月,本報報道入住某樓盤一年後,開發商售樓廣告承諾65米超大樓間距,卻被讀者發現縮水成不足50米。居民拿出當時的北京某報廣告,廣告主題就是65米樓間距。很多業主就是看中了這點纔買下來。入住後發現最南邊與要開工的樓間距不足50米,盡管大部分業主沒有把『65米樓間距』寫到合同裡,但業主們趕上了高法解釋,情況對業主很有利。經過本報報道,開發商終於承諾兌現65米樓間距。
6種情形明確雙倍賠償
高法解釋第八、九、十四條規定:導致合同目的不能實現的,或導致合同無效或者被撤銷、解除的,買房人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(一)商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
(二)商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
(四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。
(五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
(六)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
顧律師點評:
上述懲罰性賠償責任的制定,是以合同法第113條和消法第49條為依據的。在司法實踐上肯定了懲罰性賠償責任原則適用於商品房買賣合同。使得購房人在一些情況下為爭取雙倍賠償取得了依據。
案例:
雙倍賠償開發商退房款倒賠20萬。2003年6月20日,東城區法院一審判決,某開發商在售房過程中,故意隱瞞其所售商品房已被抵押的事實,給買房人王女士造成損失,因而令開發公司除退還王女士已交房價款外,同時賠償王女士20萬元。
交房條件要有約定
高法解釋第十一條:對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
顧律師點評:
如果買賣雙方在合同中沒有明確,房屋交付使用不僅是轉移佔有房屋,而且要轉移房屋所有權,出賣人只需按合同規定『交鑰匙』即履行了房屋交付使用的義務。但買受人應當注意合同中規定的時間和條件。業主在拿鑰匙的時候一定要慎重,看開發商是否拿得出實測面積表和竣工備案表以及是否符合合同約定的其他條件,沒有達到條件不收房。從而通過認定開發商逾期交房,爭取違約金。他提醒,業主在決定不收房時一定要以書面掛號信形式告知開發商並講明理由。一方面為今後糾紛的解決准備有效的證據,另一方面也防止相關的風險和損失轉嫁到自己身上。
案例:
某小區業主贏得25萬元違約金。去年10月30日該小區業主陸續收到入住通知書,可以從11月1日起收房。沒想到很多人拉著家具拖家帶口過來一看,這裡遠沒有到入住標准。小區圍牆沒有,保安沒到位,路面土地坑坑窪窪,沒有供暖,更重要的是開發商無法拿出竣工驗收備案表。鑒於小區實際情況,眾多業主拒絕入住,拒絕拿鑰匙。
今年6月21日,朝陽法院宣判,第一批起訴該小區開發商的9名業主將獲得總額25萬元的賠償。其中有至今仍未入住的獲賠最多,法院判開發商支付2003年11月1日起至房屋實際交付之日止的逾期交房違約金,每日按照已交付房價款84.7萬元的萬分之四計算,到目前為止已經達到近7萬元,數額還在以每天340元的速度增長。(楊曉莊春青)