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中介牽線搭橋,成交收取傭金,本是不言而喻的常識。誰知,有的中介公司卻在自定的格式合同中巧設『機關』,自立『規矩』——— 8月19日,上海市第一中級人民法院終審判決了一樁蹊蹺的服務費官司,確認一家房產中介公司在自定的格式合同中自立的『規矩』無效,並駁回中介公司向委托售房者索討傭金的訴訟請求。
『霸王條款』埋下伏筆:房子沒買成,中介費跑不了?
2002年,郭先生花了160萬元,買下上海虹橋怡景苑一套房子。2003年7月,他委托上海中原房產中介公司出售該房屋。
經中原房產中介公司推薦,郭先生與孫女士達成買賣意向,三方於是簽訂《房地產買賣居間協議》。這一由該公司制訂的格式合同第九條約定:雙方的『房地產買賣合同』無法簽訂的,違約方或合意解除方應向中介公司支付服務費5.46萬元。
後由於孫女士無法辦出貸款,郭先生的房子沒有賣成,雙方於是又在中介主持下簽訂解約協議。不料,協議解除後,中原房產公司向郭先生『酌情索要』解約補償3.9萬元。在被拒絕後,該公司在2003年9月將郭先生告上法庭。一審判決部分支持了中介公司的訴請。郭先生不服,上訴到一中院。
庭審中,郭先生在法庭上大呼上當。據他介紹,當時,是中介公司推薦孫女士買房,買賣不成時,又是中介公司撮合他們簽訂了解約協議。反過來,中介公司又利用該解約協議要求他支付報酬,卻沒有向真正的違約方———孫女士要錢。
而且,雖然孫女士已被法院追加為第二被告,但因為當初中介公司對她的身份情況疏於審查,致使訴訟中孫女士下落不明。郭先生認為,該中介公司與孫女士有惡意串通之嫌。郭先生同時主張,中介公司並未實際促成該筆交易,故其居間行為沒有完成,依法不得收取居間報酬,當初居間合同中的第九條約定違反了法律規定,應為無效。
居間成否均可獲酬?霸王條款被判無效
根據《合同法》規定,居間以促成委托人與第三人訂立合同為目的,在居間成功後可取得合同約定或者法律規定的報酬。
同時,依據法律規定,居間人應當本著誠實信用的原則,履行向委托人如實報告的義務。郭先生基於對該中介公司的信賴委托其尋找下家,中介公司理應如實告知。但中介公司不僅未能盡到這一義務,而且又在郭孫雙方未能簽訂買賣合同後,就將孫女士交付的10萬元定金返還,而後又以此人下落不明為由,單獨向郭先生主張居間報酬。
『這個所謂的「買家」,與中介公司關系可疑。』郭先生的代理人何志法律師指出。
就曾收取定金及返還這一事實,在審理中,中原房產中介公司也始終未能提供任何憑證。法院認為,這些事實勢必引起郭先生對孫女士與中介公司之間關系的合理懷疑。法院同時認為,中介公司與郭先生、孫女士三方簽訂的居間協議第九條約定的內容明顯加重了買賣雙方的責任,而使中介公司居於無論居間是否成功,均可取得相應報酬的有利地位,此約定明顯與法律規定相悖。故上海市一中院作出終審判決,確認該條款無效,對中介公司主張居間報酬的請求不予支持。
類似狀況並非個別:應從規范格式合同做起
據上海市一中院法官介紹,他們在審理中多次發現中介公司使用類似手法。此案的審判長方芳認為,以居間方式進行房屋買賣,已成為目前房屋交易的重要途徑。進行居間活動的中介公司,應誠信守法,以促成交易為目的,並以此獲酬。而不應以收費為目的,設置霸王條款,損害被服務對象利益。當然,委托人也應該細讀條文,慎重簽約,避免落入合同陷阱。
事實上,對於對法律所知甚少的普通委托人而言,房屋中介的合同陷阱也許是防不勝防。
長寧區消協曾經接到這樣的投訴:按照法律規定,居間合同不能收取定金,但中介公司以『誠意金』等名義收費,在發生對中介不利的情況———買賣未達成後即將誠意金變為違約金。有位田女士和中介約定的傭金只有6000元,但被轉變成了違約金的誠意金高達1萬元。買賣沒有做成,收獲反倒更多———豈不荒唐?上海市一中院也曾發現,中介公司多用『意向金』、『誠信金』、『誠意金』等方式設置不平等條款,片面加重委托人一方的責任。
『二手房市場交易量已經有望超過一級市場,但這一領域近幾年的混亂局面並未引起有關部門的足夠重視』———對此局面,從事房地產法律事務的薛波律師感到奇怪。他分析說,對於二手房的交易,國家尚沒有專門的法律,而房地產管理部門也沒有專門的行政規章,甚至連交易規則、操作指引或規范的格式合同都沒有。再加上中介公司以利益為驅動,多方面的無序使得整個操作無章可循。
政府顯然應該加強對二級市場尤其是房屋中介的規范,一套系統的制度也有待建立。對於普通消費者來說,其期望說來也很簡單:有消費者說,購買新房,我們與房產商簽訂的都是國家統一制訂的格式合同文本。現在,購買二手房,如果有一個規范的居間合同的格式合同,那些『合同陷阱』想來也不至於輕易得逞。
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