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談及CBD就不能不談商務地產.在朝陽商務節期間,記者就北京市商務地產的前景及現狀采訪了建設部政策研究室文林峰。
商務地產蓬勃發展的背後
談及商務地產的發展,文林峰首先列舉了一組數據:首先從全國來看,目前全國有200多個ShoppingMall,一共有3000萬的建築面積,如果按照每平方米8000元來看,需要2400億元的銷售額保證ShoppingMall的盈利。2400億元相當於2003年全國批發零售業額的10%左右,這個是很難達到的。所以,我國商務地產是存在巨大的風險,現在存在一哄而上,投資過熱的傾向。
其次在沿海大城市,今年上半年1到6月份商業地產銷售額相當於過去幾年之和,顯示出商業地產非常發達。最近一、兩年商務地產發展如此迅速是由於投資商和消費者都看好商務地產。
從投資商和發展商角度來說,有兩個原因:利益驅動和高額的回報。從行業一般常識來說,商務地產跟其他項目來比,經營成本差距不是很大,但是銷售利潤的差距則非常明顯:成本可能頂多在一倍左右,但銷售回報可能差幾倍。在這種情況下,全國一哄而上造成了商務地產發展非常火爆。
從消費者角度看,過去幾年全國個人儲蓄年年增加,越增越快。但是,從今年開始1到8月份,個人儲蓄存款每個月都在減少,究其原因是因為目前的物價指數上漲比較快。日前國家統計局公布了1到8月份全國CPI(消費者價格指數)是5.3%。1到9月份連續9個月消費者價格指數都在3%以上,特別是到8月份達到5.3%,消費者在銀行存款收益已經是負數了。另外消費指數上漲這麼快,消費者有錢不存銀行,只能買車、買房子。在民間,有一種說法『一鋪養三代』,就是投資商業用房可以供幾代人吃穿不愁,現在實際情況是一個人投資幾個鋪子,各方面利益驅動,所以商業地產發展是非常迅猛的。
商務地產蓬勃的發展開始出現了新的特征
目前,商務地產開始出現幾個新的特征:第一,在一些城市,特別是特大城市,已經形成了梯型分布、多種規模並存的局面。過去那種一個中心或兩個中心的局面已經過時,例如在北京,除了CBD,還有金融街、中關村、以及燕莎商務圈、西直門、西客站等,發展是多分布的,規模也是梯度遞減。同時商務地產模式開始呈現多種多樣,規模從中央商務區的大規模到各個區域小商務區的小規模,而不是一種業態統天下,凡是跟商務沾邊的開始都叫商務地產,有的是集中辦公,有的是分散辦公,包括酒店、度假村都是商務地產。
第二個特征是商務氛圍日趨重要。過去商務地產存在一個很大的問題就是政府主導,政府為了做形象工程,在一個孤立的地方建一個商業中心,而這樣做是背離市場經濟運行原則的。有的城市裡,建一個餐飲一條街,規模非常大,建築質量很高,規劃布局也很不錯,但是沒有人氣,建了兩年之後還在閑置,只有幾家慘淡經營,旁邊建材中心也發展不好,像這種失敗案例非常多。
因此商務氛圍非常重要,一些新出現的商務地產項目,提出口號是居住、酒店、辦公、餐飲全方位發展,這樣的理念是對的,但是因為它周邊沒有擴展的空間,自己的規模又有限,總體規模發展受到了限制,因此到後來銷售並不是很好,資金也非常緊張。此外,不是人為地去打造一個項目,在周邊就能形成商業氛圍。在業內失敗的案例也很多。
第三個特征是現在的商務地產開發越來越重視高密度和人文景觀設計,這是由於商務地產肯定是商務密集的地方,有一定的規模,也有一定的商氣和人氣。從而使得人文環境,景觀設計越來越重要,從一些商業地產發展來看,由於建在市中心,雖然中心區寸土寸金,但為了打造良好的景觀環境,一些拆遷的房子沒有新建,而是建立了一些商業綠地,改變了人們的視野,在這兒居住、辦公、商業活動,能夠減緩壓力,放松心情,也成為了一個賣點。
商務地產在發展的同時需要關注的問題
商業地產在發展的同時需要關注幾個問題:首先,是供需關系。業內很多商業地產在開發的時候,因為很多是從住宅類開發商轉向商業開發,住宅面向每一個消費群體,以出售為主。但是商業地產是以出租為主,所以商業氛圍非常重要,一定要做充分的市場調查,掌握市場供需情況。
商業地產第二個要關注的問題是投資和金融的風險。由於商業地產通常都是投資及金融風險都非常大,從商業地產操作流程看,商業地產很多的金融風險是轉嫁給銀行的。特別是大型的ShoppingMall,用很少的錢能夠啟動特別大的項目:拿出出讓金之後,從銀行貸款,建樓之後拿樓房進行抵押,再拿銀行的錢進行長期經營。在上海陸家嘴有一個商業中心,建了兩年,目前出租經營效益不好,回收不回來,從而造成了非常大的銀行貸款風險。
第三個要關注的問題是商務地產現在存在著開發、經營和管理脫節的問題。因為很多房產商是過去搞住宅銷售的,對於住宅開發來說,建完之後一走可以了之。而商務地產存在著後續經營管理問題,它直接影響到地產的昇值和效率,房產商不能以對待住宅地產的理念來對待商務地產。
商務地產發展的三個趨勢
建設部目前在幫助北京市規委做總規修編的住房發展規劃,在住房發展規劃裡面將提出地產的統籌規劃,商業地產將要在規劃中特別是詳規中進行統籌安排,目前的房地產項目特別是大盤項目越建越大,很多配套設施包括商業設施和工建等都在居住區裡面進行建設。而建設部認為應規模適度,不宜搞大盤,因為大盤將帶來很多問題。將來的工建、娛樂場所將單獨出來,例如對一個居住區項目的工建配套來說,在這個區域裡面是建體育館還是建博物館以及其他工建設施,將由全市統一對外招標,純居住和純商務將徹底分開。
而對商務地產來說要做好統籌規劃,在統一規劃指導下來合理布局。每個商務地產項目為了避免投資風險,要通過論證制度及聽證制度,這樣纔能保護開發商或者投資商的利益,纔能理性的投資,另外,投資商在做商務地產的時候,要做到三結合,第一個是定位,策劃定位,這是很重要的。第二個要做好招商引資,商務地產,包括寫字樓及ShoppingMall,做好招商引資非常重要。第三個是長期的統一管理,就是指其後續服務,現在在這方面國際上已有了一些經驗,主要有兩種:一種是大的企業集團開發經營管理是一體的,另外一種是交給專業的公司進行管理。
商務地產的第三個發展趨勢是打造真正的精品,合理的地產發展是經濟學家經常提到的:應把城市建成『歐洲』,把農村建成『非洲』,而將來的商務地產應該朝這方面發展,而不能把建成的商業中心都變成小商品批發市場的形式,現在很多城市都在走這條道路,市場定位不准,建設了非常豪華的商務中心之後,招標不到位,最後以小批發市場形式來求得收益,在北京也有這種典型情況。所以,打造精品的商務地產是非常重要的。
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