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在商業地產銀根開始緊縮,信貸難度越來越大,開發商自有資金捉襟見肘的情況下,商業地產又遭遇8·31衝擊,商業地產開發成本卻始終居高不下,有業內人士呼吁,後8·31時代的商業地產亟待降低成本。
大多商業地產項目前途未卜
8·31大限要求開發商必須在很短時間內交齊所有土地出讓金,這對自有資金本來就少,並已習慣了在幾年內交齊土地出讓金的商業地產開發商來說,無疑是被戴上了一道緊箍咒。
富力(北京)地產開發有限公司總經理呂勁認為,相比住宅項目而言,目前這種新的土地出讓金交納方式給商業地產帶來的壓力將更大。因為商業地產項目大多不可能馬上變現回籠資金,通常是靠後期出租等方式收回成本。
據了解,在8·31過關土地面積中,商業地產用途面積佔26%.這些商業地產能否交齊餘下土地出讓金還難以預料。北京萬達房地產開發有限公司副總經理楊明明表示,雖然8·31新政加大了商業地產開發壓力,但目前大多數開發商已具備一定的規避風險能力,可通過上市等各種融資方式渡過難關。
地價一旦上漲將加劇競爭
關於8·31大限後,土地價格一旦上漲將更加加重商業地產開發成本的爭論也在業內愈演愈烈。陳建明認為,很多位置較好的商業地塊必然會成為開發商的必爭之地。但5至8年後,隨著8·31前協議土地資源的逐步枯竭,房地產土地價格將逐漸恢復理性和平穩。
華遠集團董事長任志強認為,土地成本目前已呈現出不理性上昇態勢。任志強舉數據說明,今年上半年,國有土地收入約2044億元。按面積計算,70%是協議出讓土地,28.8%是招拍掛土地。按成交金額計算,招拍掛土地雖只有28.8%,但卻佔了2044億元的60%以上,說明招拍掛地價遠高於協議出讓地價。來自蘭州和杭州的數據也支持了這一結論。
外資大舉進入尚臨不少困難
8·31後,外資進駐國內商業地產領域空間加大,但大規模入駐還有待時日,而未來市場也將對開發商的經營、創新等綜合能力進行『真刀實槍』的考驗。
楊明明認為,8·31為外資進入商業地產市場掃清了障礙。呂勁則表示,雖然8·31後不排除外資進入國內商業地產開發的可能性,但目前外資的入駐也面臨不少困惑,因為國內商業地產發展目前還處於發展階段,外資本地化操作能力尚比較欠缺,且外資公司多為上市公司,決策的過程往往較長,所以外資大規模進入國內還有待時日。
快速回籠資金易出事——出售商鋪或抵押物業均會增加開發風險。
土地新政則加大了開發商資金壓力,很可能促使開發商將商鋪全部出售以加快資金回籠速度。這樣做很可能引發一些問題,此前亞運村第五大道商戶維權事例就反映出了這一點。
陳建明認為,這也表明商業地產項目作為一種特殊產品,如果違背了其固有的發展規律,是很容易出問題的。但開發商若為保證長遠利益並不全部出售商鋪,同時又要盡快回籠資金,那麼在融資未果的情況下,很可能又會將物業抵押給銀行以獲取貸款,這又加大了銀行放貸風險。
國外靠稅收獲益國內難借鑒——國外是土地私有制,因此可以不靠前期土地出讓獲益。
據了解,在國外,商業地產運營模式和住宅地產有很多不同。尤其是一些大型商業地產項目,開發商拿地成本非常低。政府的贏利模式也不靠前期土地出讓獲益,而是靠後期項目成功運營產生的稅收收入獲益。
全球最大的Shopping Mall———加拿大的West EdmontonMall開發時只被象征性地收取了一美元土地款。任志強認為,中國和其他國家土地制度不同,實行的是土地有償出讓制度,但國外則多半采用土地私有制,或物業稅制。由於國情不同,國內采用這樣的模式運營商業地產目前還不太現實。
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