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在國土資源部、監察部聯合下發『關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知』中,為協議出讓經營性土地使用權規定了最後期限是2004年8月31日。通知明確指出,8月31日後,仍以歷史遺留問題為由協議出讓的要從嚴查處。本刊記者從天津市一些開發企業處了解到,在8月31日之前完成出讓的土地,也必須在半年之內完成開工的所有准備。
土地劃撥已成歷史
對所謂『歷史遺留問題』,通知給出了明確的界定,『2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施後,除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續和按國家有關政策規定屬於歷史遺留問題之外,商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須采用招標拍賣掛牌方式供應,其他土地的供地計劃公布後,同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的,也應采用招標拍賣掛牌方式供應。』通知明令:『各地要嚴格按國家政策規定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題,不得擅自擴大范圍,不得弄虛作假、變相搭車,並要加快工作進度』。
業內人士指出,中央政府在土地、金融方面采取的一系列緊縮政策,使長期以來依賴銀行貸款、通過劃撥形式獲得土地的房地產企業感受到了『釜底抽薪』式的雙重壓力。面對這一市場變化,天津市的一些房地產開發企業或是找錢、或是找地、或是商討聯合、或是從此『洗手』,房地產企業的心思已經從產品的天平上傾斜。
在國家強有力的宏觀調控下,全國的房價並沒有大跌的可能,但是要再快速上漲,也沒有支橕力量。當前的這輪調控,目的就是要擠掉泡沫、打擊投機,並不會打擊房地產業。采訪中有關人向記者分析了當前形勢。
一位不願透姓名的開發商說,以前,所謂的本地開發商與外地開發商的分別就是本地開發商有開發優勢,這個優勢不是資金,也不是自身實力,而是『關系』。有關系的開發商就能順利拿到地,而沒『關系』的開發商乾著急沒辦法。這道『關系檻』給一批雖然有實力,但是無『關系』的人造成不小的障礙。政府堵上協議出讓的口子後,那些掌握『關系』的失去了效力,將逐漸淡出市場。由於政府對於一級市場的宏觀調控,在大限前後,土地市場的供應量將會在一段時間內減少。這在上半年已經體現出來。
還有一些開發商認為,雖然土地供應量在一段時間內會有所減少,但是不會影響整個土地市場的狀況,暫時不會引起需求的大幅度欠缺。雖然放量少了,但是土地存量更大,所以不會影響太大。政府只是對一級土地市場進行調控和管理,控制了土地供應的總渠道,敦促開發商以正當的手段拿地,不要想太多的歪門邪道,並不是要減少土地的供應。
開發企業『親密接觸』
『大限』的日趨臨近,天津市的房地產開發企業正面臨著前所未有的市場考驗,房地產企業生存、競爭的重點已經開始轉向更高層次的戰略層面。面對土地市場的變化,房地產企業之間的『競合』成為了業內談論最多的話題。一些規模較小的房地產開發企業開始『安全退市』,另外一些開發企業與外地企業的聯合也進入了頻繁的接觸高峰。
永泰房產的曲萬成告訴記者,近一段時間我們頻繁接觸了一些外地或本地的公司,主題就是合作。他認為,天津市前一階段房地產市場在拆遷的帶動下出現的火爆行情,可以說讓很多的小規模房地產成功『解套』,這也為他們退出房地產市場創造了良好的條件。而國家對於土地政策的調控,給更多的品牌房地產企業創造了良好的空間。特別是國有房地產企業與民營房地產企業、本地房地產企業與外地房地產企業的合作模式,會讓更多的外地開發企業增加在天津市的投資信心,讓這些外地企業盡早進入狀態,熟悉天津市場。
據不完會統計,今年下半年開始,已有10多家外地房地產開發企業通過多種渠道與天津市一些房地產開發企業聯系。據知情人透露:這些外地開發業資金實力比較雄厚,而且富有開發經驗,他們之所以看好天津的樓市,一是天津的平均地價與全國相比不算高,二是宏觀政策有利於天津的發展,三是目前天津還有許多有昇值潛力的土地有待開發。一位上海的開發企業老總開口就要500畝熟地,表示錢不成問題。
21世紀不動產的崔晶雪認為,由國家監察部和國土資源部聯合下發的『大限』通知被稱為71號令,實際上,從去年中期相關政策公布開始,天津市的一些房地產開發企業就已經著手准備了現在很多的企業已經基本完成了這種合作。特別是一些大型的國有、民營房地產企業或是走出去,或是引進來。對於天津的開發企業來講,71號令的出臺最大的好處在於過去由政府唱主角,改為企業主動走出去,來吸引外資進入實現合作,這對天津房地產市場的發展來講無疑是一個利好消息。
預期房價繼續上漲
宇軒投資的張偉力認為,71號令是國家對於宏觀調控的一種延續。市政府在日前公布的下半年工作重點中,也強調了對於土地供給的控制,所以土地的供應數量減少帶動土地價值的提昇是毋庸置疑的。沒有實力購買土地的開發商將會淡出市場,這也是對房地產市場一種規范。但是,土地成本的上漲帶動房屋價格的攀昇也是購房者不得不面對的現實問題。目前天津市的土地成本已經有了明顯的增加,一些地塊的交易價格已經提高了一倍還多。按照目前的土地交易價格計算,像海河沿線的樓盤上衝每平方米5000元就不足為奇了。
一些業內人士指出,通過調控土地的供應來保持房價的正常走勢,是一些發達地區的成功運作模式。像香港每年的土地供應只佔到了總開發面積的10%,這就保證了香港房價始終在一個健康的發展空間內運行。而71號令的出臺以及下半年市政府對土地政策的調控延續,必將帶動著房屋價格在一個相對較高的水平上徘徊,所以下半年的房屋價格仍將小幅度的上漲。
房地產價格快速上漲是否存在著市場風險呢?業內人士分析,從表面上看,房地產業的繁榮並不存在著什麼風險,但如果從房地產金融角度來分析這一問題時就會發現,房地產業的繁榮背後潛藏著巨大的風險。一項統計顯示,截至今年5月末,在中國17萬億元貸款總量中,房地產相關貸款有2.5萬億元。但在這17萬億元貸款中,以房地產及土地抵押的貸款,要佔到50%的比重。一旦房地產價格或土地價格發生波動,所隱含的市場風險是極大的。有專家預期,未來中國房地產業投資增長並不會顯著地降下來,房地產價格在相當一段時間裡還會繼續上漲。國家宏觀調控房地產市場的難度也在不斷增加。
有關專家指,房地產業一般4~6年為一個繁榮周期,1993年、1996年、1998年、2003年均是房地產高峰年,今年中國房地產正處於周期繁榮的前期,投資性購買比例越來越大,房價上漲快。在此形勢下,建議房地產業界人士采取『反周期手段』,延長房地產繁榮周期,注意促進合理需求。他表示,房地產適當發展是允許和必要的,一般來說,房地產增長幅度控制在GDP增長幅度的2倍以內較為適宜。他預計今年中國房地產的增長幅度要低於去年,但仍然將保持較高的增幅。
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