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近來,天津市的商業地產項目如雨後春筍般的湧現出來。據不完全統計,天津的商鋪銷售面積已經從2000年的9萬平方米上昇到了2003年的近36萬平方米。進入2004年,商業地產項目不斷開工,目前新建商業地產項目已有60多項,總建築面積達到260萬平方米,超過了歷年的建設量,預計今年商業固定資產投資將實現90億元,商業地產的竣工量有望達到380萬平方米。然而,在商業地產蓬勃發展的態勢下,盡管出現了各種各樣的商業模式與商業業態,各個商業地產項目的名稱在前期的炒作下讓人耳熟能詳,但是部分商業地產項目出現的經營乏力、後勁不足的現象已經開始逐漸顯現出來。商業地產項目中的『軟肋』已經開始全方位暴露。
軟肋一:差距懸殊的盈利平衡點
不久前,在一次商業地產論壇上,中原百貨董事長楊川從一個零售商的角度明確指出,商業設施的增長速度遠遠快於購買力的增長,這是商業地產開發者應該清醒面對的一個現實。其重要的表現就是商業地產開發商的保本點與零售商的盈虧點存在巨大的反差。楊川董事長認為,天津的商業地段一般分為三級,三類土地單位的成本基本是1萬元、5000元、1000元,綜合建築成本在內,開發商一般希望每平米每天的租金分別是3元、2元和1.4元。而在這三個商圈內,包括A類商圈的濱江道、華聯商廈等每平米商業設施的每年營業額大約在1萬元左右;B類商圈的營業額可能要在8000元錢以內;C類商圈每平米大約在5000元左右。如果以商業企業將零售額的6%-8%付給地產商作為租金計算,商業零售企業所能夠承擔的盈虧平衡點分別是:A類商圈每平方米2元以內、B類商圈基本上是1.3至1.6元以上、C類商圈不會超過1元。這樣對照下來不難發現,商業地產開發商與商業零售企業之間盈利平衡點之間懸殊巨大。
軟肋二:商業地產操作多短線
中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路認為,大多數地產商都喜歡當『甩手掌櫃』,抱著『賣完就走』的經營思路,希望開發——出售——再開發的循環周期越短越好,這就不可能完成對商業地產完善的規劃。
中原百貨的楊川董事長介紹,目前許多業內人士在分析商業地產項目失敗的原因時,最突出的一點罪狀就是這個商業項目難以形成持續的人氣。但是,一個商業項目要想達到合理的預期其培育周期要在三年,要想達到盈利至少是六至八年。而像中原百貨、勸業場等都是以百年老店來要求的,換句話說零售業是長線項目,商業地產是短線項目,這是商業地產開發企業與零售企業之間的又一個分歧,這種分歧很客觀。因為地產商所帶來的資金70%甚至90%都是銀行貸款,而現在商業銀行貸款80%以上又都是短期貸款,絕對不會超過18個月,包括我們零售行業都是一年期的短期貸款,我們把一年期的短期貸款投入到一個需要三年甚至八年左右時間培育,這又成為了商業地產開發與零售企業運作之間的矛盾,
軟肋三:商業地產開發不專業
中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路認為,開發商轉攻商業地產源於利潤空間,但是地產開發商缺乏一定的商業認知,對商業特性的把握存在偏差,對商業規律不甚熟悉;許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別,套用較熟悉的住宅開發模式,先設計、後出售。而商業地產的復合性,要求地產商、投資者、經營者、物業管理商四者結合起來。這些因素帶來了巨大的投資前期風險。
中原百貨董事長楊川還認為,商業地產商不要做商業,作為零售商也不要做地產,因為這是兩個行業。商業房地產是一個復合型行業,其間需要分工,越專業對項目越有利。特別是通過商業零售企業與地產商的集合,地產商可以了解零售商的需求。現在突出的問題是,當項目快要封頂的時候,零售商的需求開發商不知道,兩者之間的分歧是巨大的,地產開發企業不知道零售商所需要的人員流向是什麼,所以訂單商業是商業地產一個非常好的模式。
軟肋四:消費動向研究不及時
南開大學國際商學院的白長虹教授認為,商業地產從選址、開發、建設、經營等一系列的步驟來看,無論期間如何變化,但終端始終會圍繞著消費者展開。說白了關注消費者就是關注商機從哪裡來,探討商業地產的機會問題,實際上非常重要的是變化當中去研究、發現和尋找商機。北京物美投資集團的副總裁張斌強調,消費者的變化很快,這將直接影響著商業本身、零售業態本身急劇的變化。國外幾百年的演變我們差不多在20年之內演變完了,從最早單店一直到網上電子化零售業態都在上演,這樣巨大的變化地產商不去研究,對商機把握肯定會產生影響。
業內人士認為,隨著超市的湧現專業店的發展勢頭強勁,專業性消費的市場格局已經出現,比如類似家電的消費也轉到專業店上面來。主要原因就是我們越來越尊重消費者的決定。我們過去計劃經濟的觀念,消費者只能盲目地跟著你走,當我們轉變以消費者為核心的時候,這已經成為房地產商、零售商共同面對的問題,如何來討好消費者,這也成為商業地產上下游企業必須共同面對的問題。
軟肋五:盲目套用住宅開發經驗
在采訪中記者還了解到,『盲目性』是目前開發商共同存在的問題。作為商業地產開發商,往往只看到商業地產開發將會帶來的高額利潤,卻忽略了商業開發和經營中的難點及高風險問題。現在商業地產的開發商大多數是從住宅地產商轉過來的,都是套用比較熟悉的住宅開發模式,對商業規律不是很了解和熟悉,許多地產商沒有看到商業地產的開發與住宅開發的差別,因此常常對商業特性的把握存在偏差。其實商業地產是復合性相當強的一個行業,商業項目的選址、商業定位、規劃設計、招商引資、營銷策劃、商業經營和產權處理等方方面面都要考慮。同時,由於商業地產中一些大型的購物中心具有一定的視覺效果,因此也成為了許多地方政府一味積極推動的形象工程。商業項目布局重合,忽視了商業使用功能,容易使項目陷入招商難的尷尬境地。
軟肋六:項目難和商家胃口
商業地產的開發,要求投資者、經營者、物業管理者互相配合,否則就會有大的投資風險。中國連鎖經營協會商業房地產部的負責人告訴記者,近來常常帶領一些知名的連鎖企業到各地區搜集店鋪,一家大型連鎖經營企業今年准備擴張50間分店,但通過考察後發現,很多商業地產項目與他們的要求相差甚遠,這在一定程度上反映出目前不少商業項目的建設與商家的需求並不相匹配。這位負責人認為,現在一些開發商在實際開發過程中往往因急於回籠資金或因認識和經驗不足,只注重商業地產前期的銷售,像切豆腐塊似的把商鋪賣散了,卻完全沒有考慮商鋪經營的策劃、管理問題,導致商鋪前期銷售火爆,而後期經營出現直線下滑的情況。
另外,由於大型商業設施投資高達幾億元甚至幾十億元,國外多數是由基金進行投資的,而我國不管是國有還是民營企業,地產開發都過度依賴於銀行的貸款,且自有資本的比例都普遍偏低,由於商業投資回報期比較長,一旦出現租金收入不理想,或者經營利潤率下降的情況,就容易引發債務風險。
總而言之,對於發展商來說,要成功開發一個商業地產項目,一定要有長遠的戰略目光,不能僅僅把目光放在銷售或租金回收上,而更應該追求物業本身的地產價值的提昇。地產價值的提昇不是一時半刻就能做到的,也不能靠偶然性,因此,不少專家學者都建議發展商在雄心勃勃進軍商業地產時,一定要充分認識到投資轉型潮流背後的高風險,審慎而行。(姜昊)
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