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似乎就在不經意間,天津高檔住宅市場開始了一輪爆發式增長:各種概念的豪宅紛紛粉墨登場,700平方米超大戶型、電梯直接入戶、中央空調、獨立工人房等一系列近乎奢侈的設計讓人目不暇接;價格隨之一路狂飆,100萬元的總價已成為下限;消費者熱情高漲,幾乎每個高檔項目開盤都能帶來旺盛的客流和巨大的成交額;市場的火爆又吸引著更多開發商摩拳擦掌,躍躍欲試。天津高檔房市場的前景到底如何?旺盛的市場需求量背後是否潛藏著危機?
價位:6000元毛坯最底線
區分商品房檔次最直觀的標准就是價格。雖然目前市場中對高檔住宅還沒有一個具體的價格定位,但業內人士普遍觀點是,毛坯房起價至少要在6000元以上纔有資格稱為高檔房。
『兩年前,5000元/平方米的房子絕對可以算得上是高檔房了。但現在,這一價位只能算是中檔出點頭。』浩天集團策劃部的尉小姐說,『高檔房價格的上昇實際上也是隨著天津市整個房地產市場價格的抬昇而進行的。特別是去年下半年開始,市場增幅明顯,房價迅速上漲,市場中高、中、低檔商品房的標准也水漲船高。過去天津市6000元/平方米以上的房子鳳毛麟角,而現在則比比皆是。』
融創奧城策劃部經理劉濤則認為,除了單價以外,還應從總價、總面積上進一步對高檔住宅進行定義。高檔房總面積起碼應該在150平方米以上,只有這樣纔能保證必要的舒適度;總價至少應該在100萬元以上,因為對於普通購房者來講,100萬元是一個心理分界線,超出這一標准就會在消費者的思想中產生微妙變化。
雖然高檔住宅的價格已經被拉昇到相對高位,但仍有開發商認為和北京、上海等城市相比,天津高檔住宅價格還有上漲空間。
劉濤認為:『上海陸家嘴金融區的盛大金磐,每平方米價格在25000元至48000元;北京的棕櫚泉,每平方米的價格在18000元以上。和外地這些項目相比,天津很多高檔住宅在品質上並不差多少,但價格上差距卻很大。因此我認為天津的一些高檔房價位遲早也會突破萬元大關,但應該是一個緩慢爬昇的過程,短期內不會實現。』
而很多開發商也在用實際行動對這一觀點進行著驗證,從8月開始,天津市幾個高檔項目樓盤價格均有所上調。天驕源8月上旬均價由6200元/平方米提昇至6500元/平方米;時代奧城均價由7500元/平方米上調至目前的8200元/平方米;汐岸國際雙拼別墅的價格已超過10000元/平方米;海逸長洲也計劃在下一階段進行調價。
供應:新高檔盤增量明顯
天津樓市中高檔房集中放量是從去年開始的。特別是梅江、梅江南區域的逐漸成熟,該地塊項目檔次提昇明顯。以汐岸國際為代表的低密度別墅項目以及以藍水假期Ⅱ為代表的高層公寓等項目相繼開盤,使大梅江地區迅速成為天津高檔住宅最集中的大型居住區。緊接著,市區繁華地段的高檔公寓供應量也開始增加,總建築面積55萬平方米的時代奧城和24萬平方米的浩天天驕源是此類高檔住宅的代表。另據介紹,下一階段本市還將有一個綜合項目以及等一批高檔房地產產品上市,如亞資置業將在和平區開發一個定位於高端市場的綜合項目,包含寫字樓、酒店、商業地產和高檔公寓;泰昇地產在河西區劉莊橋旁的一個高檔住宅項目目前正在前期運作當中;三岔河口的泰達城也將包含有部分高檔產品。
在銷售上,各高檔項目自開盤後都取得了不錯的業績。據了解,汐岸國際一期目前已接近清盤,其中臨湖的雙拼別墅已經全部售磬;浩天天驕源8月共銷售房屋60餘套,戶型多為170平方米至260平方米的大面積單元;時代奧城8月成交量較上月增長近100%,190平方米至250平方米的大戶型和120平方米至150平方米的小戶型各佔銷售的50%;8月22日開盤的海逸長洲,截止到上市當天累計成交已接近全部開盤面積的三分之二,多數為170平方米至200平方米的大戶型。
業內人士指出,雖然天津目前高檔項目的供應量正在加大,但實際上大多只是中高檔住宅項目中包含有一部分豪宅,而且這些項目大多為分組團投放市場,投放時間和銷售檔期也在盡力避免撞車現象。天津房地產市場在接受這些項目進入的時候,市場購買力可以根據不同時期的市場狀況自行選擇、自行調節,積極的消化中高檔產品的上市量。而隨著類似於時代奧城、浩天天驕源之類純高檔住宅項目的上市,未來相類似產品肯定會增加。
類型:兩極分化涇渭分明
除了供應量在增加外,天津房地產市場中高檔住宅的另一大特點,是開始出現越來越明顯的兩極分化趨勢。一派堅持走傳統的郊區低密度豪華別墅路線,而且距市中心越來越遠;另一派則開始重新回歸市區,走上高檔酒店公寓的道路。
低密度別墅依然是高檔住宅市場的主力。據不完全統計,本市已有的別墅項目總建築面積近250萬平方米,主要分布於城市西南、正南、東南城區以及濱海新區,每單元總價從90至600萬元不等。這些別墅項目大都位於城市近郊,周邊環境優美、交通便利。如汐岸國際位於天津上風口梅江南,主打水概念,西面緊鄰衛南窪風景區;仁愛濠景莊園緊靠南半環快速路,與正在修建當中的2008年北京奧運會天津分賽場近在咫尺;城市別墅依托復興河與郁江道,是踞市區距離最近的純別墅項目。同時,目前很多開發商還開始了天津遠郊一些別墅項目的運作,如萬科東麗湖項目、合生創展的京津新乾線以及永泰的領世郡別墅項目等,這些項目突破外環線的限制,遠離市區的喧囂,定位於高收入階層的第二居所。
另一方面,市區內的高檔公寓正成為高檔住宅市場的新興力量,如天驕源、時代奧城等,這些項目更接近繁華城區,並依托水上公園、奧運等概念,在產品形態上以高層公寓為主,主力戶型在170平方米至300平方米之間,總價在80萬至200萬之間。
開發商介紹,高檔住宅這種涇渭分明的走勢是從去年下半年開始的,今年上半年逐漸趨於明顯。兩種高檔住宅區分目標客戶並非以收入的高低而是以消費習慣不同為標准,郊區低密度別墅強調的是鄉村的寧靜與閑適,市區高檔公寓則更強調城市的繁華與便捷。
前景:大勢看好也有隱懮
多數開發商依然看好高檔住宅的前景,天津近些年來強勁的發展勢頭給了他們以信心。據統計,截至2003年,天津市的經濟已經連續十一年保持兩位數增長,2003年天津人均GDP已經達到3100美元,人均居民可支配收入達到10290元,比上年增長10.2%。
天津萬科營銷中心總經理宗文傑認為,整體經濟向好也使得居民們對未來生活的預期也有所提高,人們買房子更加追求居住的舒適性,對中高檔產品的市場需求會越來越大,這也刺激了開發商努力提昇自身項目的品質和檔次,以便在競爭中奪得主動,因此今後一段時間天津中高檔地產市場還會有一定的上昇空間。
『天津人一般不習慣露富,所以有些購房者出手的大方程度連我們都有些吃驚。奧城就曾遇上過一個購房者,穿的普普通通,可一下子就拎來一旅行包現金,一共100多萬,把我們的售樓員都看傻了。』融創奧城的劉經理介紹說,『從目前的銷售狀況看,天津高檔住宅市場還有一定的潛力可挖。而且據我所知,到今年年底之前,天津高檔房供應量並沒有太大幅度增加,因此現在還不好說市場會飽和。』
不過,一些學者卻對目前的豪宅熱表示出了一些擔心。天津城建學院經濟管理系主任董肇君認為,天津目前的購房主力仍然以拆遷和改善型居民為主,可承受房價也主要在20到50萬元,高檔住宅永遠不可能成為市場主流。從上海等城市的發展軌跡看,豪宅開發量過大,目前已經出現控制率上昇的現象。所以,業內外一定要關注高檔房數量激增而可能帶來的風險。現在政府有關部門已開始采取措施進行控制,比如嚴控高檔住宅土地供應、緊縮高檔房開發貸款等,這都是非常必要的。
同時,品質雷同,檔期集中,盲目跟風正成為高檔住宅的通病。單純的模仿、甚至照搬其他城市的優秀產品,已經不能滿足本地消費者的需求。大量的高檔產品投放市場,也使得消費者在進行改善性消費時產生較強的觀望意識。面對市場需求檔次的提昇和同檔次產品的橫向競爭,房地產開發企業的壓力將逐漸加大。(姜昊)
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