|
||||
雖然今年上半年以來政府出臺了一系列的宏觀調控政策,天津房價的彪昇勢頭已經有所減緩,但經過連續半年多的連續大幅上漲,目前本市的房價已經走到了一個相對高位上。如今,中環線以內已經很難找到3000元/平方米的房子了,甚至連4000元/平方米這樣的中檔樓盤都出現了真空區。而單價在3000至4000元/平方米的中檔樓盤正是多數消費者最能接受的價格。
中檔盤價格不斷提昇
在開發區工作的張小姐最近正在為房子的事發愁。月收入不菲的她怎麼著也算個白領,但在和男朋友挑選婚房時卻遇上了難題。為了能和父母住得近一點,張小姐將新房的地點劃定在河西區樂園周邊3公裡范圍內。在總房款上,他們倆原本制定的標准是30萬元,可從去年下半年以來天津的房價一直在飛速上漲,這一心理底線幾經修改,最終提昇到了40萬元。盡管預算提高了,但兩個人逛了逛樓市纔發現,稱心的樓盤實在是難找,要麼不符合原來的地點要求,要麼小區環境不好,要麼房型過大、總房款超出預期。
無獨有偶。采訪中,記者發現,像張小姐這樣的准買家不在少數,他們一直想購買總價在40萬元左右的房子,但自去年天津樓價暴漲以來,這樣的房價在市區越來越少。
近年來漲勢『喜人』的樓盤比比皆是,梅江居住區就是一個很典型的例子。早在2000年首個梅江項目即將問世時,開發商曾給出3500元的預計價,當即在全市引起軒然大波。而如今,梅江一期起步區已全部建設完成,梅江二期也將全面啟動,這裡的房屋均價也已上昇至5000至5500元。同樣在香水園,去年10月份,42萬元可以買一套一期的128平方米小躍層,而現在45萬元只能買一套二期的90多平方米兩室。再以河東第六大道為例,去年春季開盤時一期的價格在2800元/平方米左右,而現在二期的價格則要在3800元/平方米上下。樓價在幾年中連翻『跟頭』的樓盤非常普遍。
實際上,天津樓市呈現出來的動態不僅表現為價格上漲,更重要的一點是中檔樓盤標准在不斷提昇。2002年4000至5000元/平方米為高檔樓盤的標准,如今早已變成中檔房的標准。而普通購房者的心理預期也隨之水漲船高,同樣地點、同樣面積的新房,過去總價40萬元已經算豪宅了,可現在總價45萬元還感覺很便宜。
中檔房淡出城市中心
在房價上漲、中檔房標准提昇的同時,天津房地產還表現出中檔樓盤中空化的趨勢。戴德梁行針對天津第二季度房地產的一份調查報告顯示,4至6月份市場新開盤的十餘個項目,均價已經達到4800元/平方米。而據知情人士透露,2004年秋季房交會上各參展樓盤的均價也達到了4620元/平方米。在目前天津樓市中4000元/平方米以下新項目的地域分布上,和平區已基本絕跡;河西和南開兩區此價位的新盤數量正在減少,大多集中在像小海地、長江道、天拖南這樣的邊緣區域;河東、河北、紅橋三區可挑選的餘地大一些,但整體價位上漲幅度卻要更大。
城市中心為何越來越少中檔樓盤,中檔樓盤為何越來越被邊緣化?對於此現象,天津城建學院管理經濟系主任董肇君教授指出,截至2003年,天津市的經濟已經連續11年保持兩位數增長,據統計,2003年,天津人均GDP已經達到3100美元,人均居民可支配收入達到10290元,比上年增長10.2%。經濟的快速發展帶動了城市的擴張。特別是自去年以來,整個天津城區開始了大范圍的基礎設施建設,海河改造、快速路建設、地鐵建設等一系列工程的開工,沿線有大量的土地將被解放出來。而隨著土地交易逐步走上招、拍、掛的公開程序,地價有所上昇,城市中心區的地塊面積小價格卻非常高,這樣開發商必須走高檔、精品路線,這樣纔能保證收回成本,因此大部分的城市中心區樓盤就算是低開也很快會高走。而且,在中心城區開發高檔樓盤的利潤要比開發中檔價位樓盤的利潤高得多,開發商對利潤最大化的追求是必然的。因此,3000至4000元/平方米的中檔樓盤基本上被真空化了,出現了嚴重的斷檔。
有發展商認為購房者主要是三類人群,其一,天津市第一批購房者在穩定了幾年後,將逐漸開始新的二次、三次置業;其二,第一批購房者的獨生子女以及外地入津工作的年輕人也已經逐步形成了新的購房人群;其三,已有一部分外地投資置業者開始考慮到天津發展。董教授認為,目前天津正處於高速發展期,相當一部分人開始二次置業,他們是市區高檔房的主要消費群體。但應該看到,中低收入者仍是市場主力,高價房開發過多潛藏著一定風險。
每平方米4000元已成一道檻
房地產顧問公司合富輝煌房地產(天津)公司在今年春季房交會上所做的一份抽樣調查顯示,可承受住房的房價總額在20至40萬元區間的佔到了抽樣調查總數的68%,而選擇可承受住房總價在50萬元以上的消費者則不足10%。而另一份管理部門的資料顯示,今年年初商品房市場中,單價在2000元至3000元的商品住房銷售了43.96萬建築平方米,佔商品住房銷售總量的45.3%;單價在3000元以上的商品住房銷售了31.8萬建築平方米,佔商品住房銷售總量的32.8%,分別比去年同期都有較大增長。由此可見,中檔房需求量仍然是市場中最大的。
實際上,以目前大多數天津市民的承受能力來講,4000元/平方米的房價仍是消費者心中一條無形的門檻,房價跨過這個門檻後消費者接受起來就會有一定的難度。由於天津房價近年來的持續、快速上漲,大批的樓盤紛紛跨入4000元/平方米的大檻,步入高價房之列。因此,市場中很多3000元至4000元檔次的樓盤出奇的好賣,幾乎都是一上市便銷售一空,有些樓盤甚至還出現了連夜排隊搶購的局面。
戴德梁行研究部的王紅指出,實際上,天津住房消費的承受力還是集中在4000元/平方米以下的中低價房。對於一般的工薪階層來說,他們的心理價位也在2000至4000元/平方米這樣一個水平,但目前市場中的4000元/平方米以下的商品房供應量越來越少,即使有也大都位於位置相對偏僻的區域,無形中又增加了工薪階層的交通成本。實際上,市場已開始出現反應,7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%,存量房交易量比上月下降27.46%,造成這一變化的主要原因除了我市房屋拆遷速度放緩,市場剛性需求減少外,更重要的就是中、小戶型、中低價位商品住宅供應不足而導致的區域性供需結構性矛盾還沒有從根本上緩解。
年收入4萬元可買什麼房
年收入約4萬元的家庭正是中檔房地產項目的消費主力,他們究竟可以買什麼樣的房子?為此,記者特意諮詢了多位業內人士,嘗試為這群消費者進行消費策劃。
第一種是購買二手房。多位接受采訪的業內人士不約而同地表示,根據他們多年的房地產從業經驗,年收入4萬的家庭,較適宜買20至30萬元的房子。以30萬元的房子為例,選擇8成按揭,首期兩成6萬元,剩下24萬元房款按揭貸款。以8成30年按揭計算,月供約1300元。而年收入4萬元的家庭,每月的工資在3400元左右,月供1300元,大概佔收入的38%,供樓負擔不算太重。這樣,還可保證對地點的需求。
第二種是買非繁華地區的新盤。目前,像河西小海地、河東衛國道、紅橋西青道等地區還有很多中低檔項目可供挑選,如水木天成、第六大道、海天馨苑、三味舒屋等。這些項目一套100平方米左右的兩室,總價可控制在35萬至40萬元左右,如果8成按揭,那麼首付款在8至9萬元之間,月供的壓力不會太大。當然,如果願意承受更高一些的貸款壓力,總價可提昇到45萬至50萬元,這樣還可參考一下梅江地區的香水園三期、陽光100、俊城淺水灣等檔次更高一些的樓盤。
第三種是買次新房。在河西解放南路、廣東路沿線,南開長江道、黃河道附近有很多房齡在5年以內的次新房,這些樓盤地理位置好、配套完善、景觀戶型等也不錯,如能淘到這樣的次新房應該是個不錯的選擇。只是這種房子價格往往會比剛開盤時有一定上昇,而且挑選餘地較小。(姜昊)