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2002年房地產的持續昇溫,終於導致了央行121文件、國土部13號文件和國務院18號文件等系列金融和土地政策的陸續出臺。毋庸置疑,這將使中國的房地產在經歷了相當長時間的量變後,發生重大質變,並將在未來的3—5年內逐漸顯現出來。
由壟斷經濟進入完全競爭經濟
8月31日,所有土地必須進入招拍掛;全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地;開發區受到嚴查和停批;不交齊土地出讓金將拿不到土地證和預售許可證;銀行停止土地貸款甚至暫停第二套住宅和別墅的按揭貸款。經過十年的滄桑歷練,終於可以與市場經濟全面接軌了,終於可以挺起腰杆與其它行業比肩而立了,一洗『原罪』,真正走向了成熟、理性、開放和公平,由壟斷經濟向市場經濟邁進,逐步與WTO和海外資本游戲規則接軌。
由賣方市場進入買方市場
產品的極大豐富,按揭貸款和預售條件的嚴控,無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現象,在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下,中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。
由杠杆投資階段進入實力投資階段
與其它行業相比,中國的房地產業歷來是杠杆經濟原理運用最充分的行業。政府和銀行接踵而至的相關政策,一下子把中國的房地產逼到了高臺上,將由貿易型?定金式?的投資模式向產業型?實力型?投資模式轉化。在目前的資金鏈形態中,特別是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下,一個企業的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。
由樂觀預測思維進入冷靜預測思維
中國房地產過去由於突然進入商品房時代,個人住房私有化的迅猛需求、集中爆發的消費能力和巨大慣性等三大原因,形成了獨特的大陸短期開發銷售模式。隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大,消費者對產品性價比的要求越來越高,平均利潤率也逐年下降。那種『寅吃卯糧』和『傻子過年』的經營思維和短視眼光必將要付出沈重甚至是傾家蕩產的代價。
大開發商和中小開發商將平分秋色
我們都知道中國房地產短期開發銷售?項目型?和區域化生存發展的兩大特點,決定了中國房地產市場。對於大多數中小房地產商來說,如何運用好所在區域的綜合資源優勢?人脈、關系、風俗、市場和價格等?,利用好中國計劃經濟向市場經濟的轉軌期,抓住三四線城市房地產剛剛啟動和不發達的機遇,充分發揮房地產企業的學習型特點,借助各種房地產專業力量和工具,必將成長為區域性的主導力量,並將在全國整體市場份額中與那些在一二線城市鏖戰的大開發商們平分秋色!
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