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9月2日,銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(以下簡稱《指引》),其核心內容有兩點:1)為商業銀行辦理房地產貸款業務制定一個業務管理流程;2)確定一個控制房地產貸款業務風險的具體指標,即個人所有住房貸款的貸款比例不超過80%,借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。房地產開發公司的自有資本金比例不得低於35%。
從出臺的背景和內容看,《指引》有很強的針對性,實施後可以有效提高商業銀行防范房地產貸款業務風險的能力,同時也有助於平抑房地產行業『非理性繁榮』,這是與國家宏觀調控的大環境相一致的。業界普遍認為,該文件的出臺有利於房地產行業的健康發展,有利於銀行業的健康發展。
應該說,還款金額不超過收入的50%,這個比例已經很高。以北京為例,國家機關一般職員的月工資在2000元左右,一個公務員家庭月收入也就是四五千元。如果住房支出佔到2000元,那麼日子過得就很緊張了,再有小孩的話,日子就將十分艱辛。而對銀行來說,這樣的家庭財務狀況,50%的還款比例已經隱含著相當大的風險。
另一方面,一個公務員家庭即使將月收入的50%用於還貸,按北京目前的平均房價,其得到的貸款也只能購買一套70多平米的住宅,勉強達到國家規定的人均住房小康的標准。
之所以會出現這樣的矛盾,癥結還是在於房價太高。當然,這不是銀監會的《指引》所要解決的問題。
也許有人會說,你剛纔舉的例子列舉的只是工資收入,大部分家庭的實際收入要比工資收入高,收入和住房需求矛盾應當沒有那麼嚴重。
事實的確如此,但這正是《指引》在執行過程中可能碰到的一大難題,即如何確定一個家庭的實際收入。《指引》第三十三條規定:商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調查,審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況,以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。
這些措施落實到現實中,沒有一條不會打折扣。從現在各家銀行的辦理住房按揭貸款的操作過程看,開具收入證明十分容易,只要自己寫上金額,單位蓋章即可,個人所得稅一般也都是按工資收入繳納。至於征信機構,目前其數量和質量都不能使人放心,加上信用記錄普遍匱乏的社會現狀,靠它們來掌握家庭實際財產狀況恐怕也是遠水不解近渴。
看來,要實現《指引》的初衷,還需要更多的配套政策。如果《指引》能夠加快中國信用體系建設和居民收入透明化的進程,那無疑是一個額外的收獲。
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