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近日,銀監會下發了《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(簡稱『指引』)。其中規定,借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%(含50%)以下,及所有債務支出與收入比應控制在55%(含55%)以下。顯然,這是央行為防范房地產金融風險出臺的又一新舉措。
該『指引』出臺的消息一經公開,引起購房者、銀行、開發企業的普遍關注。盡管各商業銀行剛剛接到『指引』,尚未進入執行階段,但該『指引』對市場影響的論證與研討在各銀行及房地產企業、中介業中已十分熱烈。
據了解,近兩天,幾乎各開發企業都在學習、研究『指引』,其結果是幾乎所有的開發項目都把『懸起的心放了下來』。
SOH O中國老總潘石屹告訴記者,今天該公司專門就『指引』開了一上午會,逐條研究了『指引』,大家感覺該『指引』與央行121文有很大不同,121文當時有很多新東西,對市場影響很大,而該『指引』基本上是在大的政策框架下的一個補充性的規定,沒有更多的新東西。潘認為,該『指引』並沒有改變原有的八成貸款界限,對貸款年限也沒有減少,是一個比較合情理的市場化的政策。
雖然『指引』中十分明確地劃定了50%和55%兩條審核貸款資格的『硬杠杠』,但房地產界人士認為,由於用於購房的資金中,實際有大量工資收入以外的『灰色收入』,這部分收入是難於統計的,『指引』中兩條『硬杠杠』只有以納稅證明為收入依據時纔能起到其應有的『指引』作用。
今典集團老總張寶全認為,『指引』實施起來比較難,從目前看,能買得起房子的很多人不僅是靠工資的收入,其隱性收入非常大,而現在沒有對個人收入的評估系統,『指引』也沒有相關評定細則,因此,對房地產市場的實際影響不大。
潘石屹也認為,是否以個人收入的稅單作為審核放貸的依據是關鍵,另外,收入該怎麼算也是大家關心的,需要進一步明確。如果不需要出具稅單作為證明,對現在的銷售不會有太大影響。
目前,感到壓力最大的是各商業銀行。據了解,目前銀行感到的壓力並非僅僅是審核工作量的加大,以及審查程式上的改變,更主要的是銀行方面一些人認為,『指引』劃定的工資收入50%的『硬杠杠』與購房者可支配的實際收入的硬性比不是很合理,操作起來有難度。
據某商業銀行個人消費信貸部門負責人表示,對銀監會出臺的政策各銀行肯定都要執行,但由於現在許多支行尚未接到文件,本周內各支行首先要學習文件,雖然各銀行目前對貸款者的審查要求與『指引』的規定差異不是很大,但把目前已在執行的審核標准和具體操作規定向『指引』要求上『靠攏』的工作大體需要半個月的時間,估計,各支行落實『指引』尚需在兩周後。
該負責人告訴記者,根據『指引』的要求,銀行將從購房人的工資收入、擁有的其它房產的租金收入以及其在企業中的股權收入等多個收入渠道,結合當時、當地及行業收入情況,對個人購房貸款者的收入進行綜合判斷後,決定是否發放貸款。
由於根據『指引』的要求,今後申請貸款的購房者要提供的證明資料將會增多,銀行方面估計,審貸時間也將相對增加至一周。
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