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1994年,由建設部、國家統計局與中國建設企業評價中心共同評選出了『首屆中國房地產綜合效益百強企業』。時隔10年之後的2004年,又由國務院發展研究中心、清華大學以及相關房地產研究機構共同評選出了新一屆的『中國房地產百強企業』。10年過後,首屆百強企業中只有12家還繼續位於百強行列,淘汰率高達88%,10年內房地產行業的百強企業幾乎重新『換臉』,而其中的國有經濟成分則從將近100%『敗退』到只有40%。
中國房地產TOP10研究組以2001-2003年銷售額的均值(3.5億元)為入選企業的門檻值,從反映房地產企業的開發規模與經營業績、市場佔有和潛在開發能力、房地產開發的實物量和價值量等三方面,對全國200家入選的房地產開發企業(集團)的銷售額、銷售面積、開復工面積、竣工面積和投資額等五個基礎的經濟指標,運用因子分析方法和相關數學模型,定量計算入選房地產企業綜合實力指數,得到房地產企業綜合實力百強。
除第3名位置未變以外,10年前的第1名,10年後排到了今天的第17名;第4名排到了第44名;第16名排到了今天的第92名;第21名排到第95名。
國企比例大幅下降
從房地產百強排位變化可以清楚地看出,國有經濟成分正逐漸被非國有經濟成分(包括民營企業和三資企業)所取代。
首先,非國有企業在房地產百強企業中所佔的比重超過了國有企業。該項中國房地產百強企業研究主報告顯示,首屆房地產百強企業中,幾乎100%的都是國有房地產企業,但在新一屆的百強企業中,國有房地產企業只佔40%,民營企業和三資企業分別佔42%和18%。從房地產百強企業的上市情況來看,26%的企業是上市公司或控股上市公司,其中有6家企業在香港證券交易所上市。
其次,非國有企業的綜合實力上昇迅速。很多非國有企業在1994年的時候還是默默無聞,甚至還沒有誕生,但到了2004年,憑借其綜合實力不僅進入了房地產百強名單,而且其排名還進入了前十名。比較有代表性的是廣東地區的民營房地產企業,如廣州恆大、合生創展、廣州富力等。廣東的民營企業之所以成長比較快,主要是由於該地區的市場化程度比較高,國有房地產企業與非國有房地產企業所處的市場環境基本一致,而非國有房地產企業可以利用其靈活多變的經營機制,在市場競爭中贏得優勢。
再次,國有房地產企業的排位下滑速度在加快。以北京的國有房地產企業為例,在首屆百強企業中,北京佔有13席,但在新一屆的百強企業中,13席中的5席仍然保留在百強企業名單之中,其他的企業已經淘汰出局,並且在保留的5席之中,除了天鴻集團的排位保持不變之外,其他企業的排名均出現了較大的下滑,如下表所示:
北京城開天鴻集團北京住總大成開發朝陽開發
1994年排名1341621
2004年排名173449295
產權不清加速國企排名下滑
百強企業的經營業務最大特征是產品生產的專業化和經營收入的多元化。在百強企業中,純房地產開發業務的企業佔45家,以房地產開發為主的企業佔55家。除房地產開發活動外,百強企業涉足物業經營、建築施工、裝修建材、商貿和房地產中介等關聯行業;從百強企業多元化經營結構可看出,物業經營、關聯施工、建材裝飾分別吸引了40%、15%和12%的百強企業,這說明百強企業基於『房地產開發為核心、延伸價值鏈和產業鏈』的多元化經營模式已經形成。其中能夠敏銳地抓住市場機會,快速決策是成功的關鍵所在。
風雲變幻的市場中,民營企業的快速決策勝出一籌。而由於產權主體不清晰產生的決策緩慢,成為其國企房地產企業排名順序不斷下滑的主要原因。
民營企業是自己的,一切後果都由經營者自己承擔。正因如此,民營企業具有高效靈活的經營機制,包括快速的投資決策、經營開發、企業管理、市場研究、經銷策劃和分配激勵機制;而國有企業產權主體不明晰,責任不明確,虧損破產是國家的,任何人都不用承擔責任,導致國有企業的出資人派出的董事不管事,重大事項層層審批,議而不決,不僅拉長了整個決策鏈,而且決策效果很差,喪失了許多市場機會。
產權主體不清晰還直接導致對管理者缺少相應的約束與激勵措施。企業經營的好壞與管理人的利益沒關系,很多管理者抱著不求有功但求無過的心理,工作積極性受到極大抑制。這種體制上的缺陷已成為國有房地產企業發展的制肘。
8·31後國企房地產優勢不再
土地優勢是國有大型房地產開發企業最大的優勢。北京城開、天鴻集團等公司,在過去的十幾年的時間裡,通過土地劃撥的方式,獲得了數額巨大的廉價土地,確保了其開發規模一直保持在較高的水平。同時,為了加快項目的開發速度,盡快回籠資金,除了自身開發之外,這些掌握大量土地資源的國有企業還通過『土地合作』等方式向其他開發商轉讓土地。
隨著土地政策由無償劃撥逐步向招標、拍賣、掛牌出讓方式轉變,國有房地產企業的最後一個競爭優勢——土地優勢已不復存在。如果再想取得新的土地資源,就只能象非國有企業一樣參與市場競爭。從當前國有房地產企業的經營狀況來看,由於體制、歷史負擔、經營管理等方面的原因,日常的經營收支就難以平衡,一旦儲備的土地開發完之後,還能夠拿出幾億甚至幾十億的資金來購置新的土地嗎?
相反,在國有房地產企業失去最後土地優勢的同時,而一些非國有房地產公司卻在全國范圍內大規模圈地。如廣州富力地產,2002年斥資32億元,投得中國有史以來公開招標的最大地塊——廣渠門外東五廠地塊。天津順馳,2003年底在北京大興黃村衛星城北區1號地?600畝?的拍賣中拍出9.05億元的『天價』,使得頗有實力的天鴻集團無奈放棄了和順馳的『死磕』。僅僅在2003年到2004年的兩年時間裡,順馳在中國東北、中原、西南、長三角各地的土地拍賣會上,以極強勢的姿態拍得土地近10塊,面積300多萬平方米,總款額估算下來近70億。在中國房地產市場上,像順馳集團一樣在全國范圍內大規模圈地的民營房地產公司比比皆是。
8.31之前明顯的土地優勢並沒有減緩國有房地產企業排名下滑,8.31大限使所有的企業處於同一個起跑線,市場拉開的是一場無情的淘汰賽,下一個10年,國有房地產企業將面臨更加嚴峻的形勢。
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