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今年以來,我國土地供給大幅下降。一些市場人士因此斷言:土地緊縮就意味著土地成本上昇、未來房源供給減少,而老百姓的購房需求仍保持高速增長,所以我國的房價還要漲!
然而,也有一些專家學者指出:這看似合乎邏輯的預測忽略了諸多真相。所謂"土地神話"並不能必然支橕未來的房價"高歌",把高房價的泡沫建立在地根緊縮政策之上是不可靠的。
高地價必然帶來高房價嗎?
上海宛平路上的一家房產中介公司把房屋租售廣告放在了一幢大樓的過道柱子上,以求吸引過路人的眼球。
高房價是高地價惹的禍,這似乎毋庸置疑。因為土地出讓時一次性繳納的費用過高,導致地價乃至房價剛性上昇。
但事實並非如此簡單,今天的建築用地是兩年前獲得的,今天的高房價是建立在以前的地價基礎上的,而以前的土地大多是劃撥和協議出讓的,相對於今天的高房價,地價不是太貴而是太便宜。
即便以現今的地價計算,大多數城市的地價漲幅遠低於房價漲幅。國土資源部2004年3月發布的檢測報告顯示,上海市2003年平均地價同比增長5.34%,而房價同比增長24.2%,其增幅為地價增幅的近5倍;北京的情況與上海相仿。就房地產利潤而言,大多數城市在10%以上,中高檔房產平均利潤率更是在30%以上,遠高於其他行業和國際上5%的平均利潤率。
顧海波(高級經濟師、上海房地產研究者):至少在現階段,與其說高房價是高地價惹的禍,不如說是制度漏洞下過分投機惹的禍。在一個充滿投機的房產市場上,對在商言商的房地產企業來說,降價是老百姓一廂情願的'單相思';地方政府為了稅收、政績計,也不願意房價下跌,但這並不等於房價本身不存在經營性下跌空間,所謂高地價不過是個幌子。
土地供給真的不夠用了嗎?
上海市區的一幢待封頂高樓。它的身價在『高地價』稱托下愈發金貴。
國家宏觀調控政策決定,從5月份起,半年內暫停土地審批。一些業內人士認為,土地供應量的壓縮導致其日漸走俏,在一地難求的情況下,地價成本很難降低。而土地成本的提高最終會分攤到房價上去,房價不高開發商就沒利潤,而開發商是不會做賠錢的買賣的。
須軍(房地產開發商):其實,這裡又有一個誤區:控制用地規模的調控政策從來都是將普通商品房建設用地排除在外的,嚴控的對象只是別墅和高檔商品房用地,並不包括普通商品房,尤其是經濟適用房用地。
嚴格地說,即便是在宏觀調控下,住宅類土地供給也並沒有小於實際需求。譬如上海,截至上半年,尚未開發的閑置土地多達6000公頃。2003年,上海商品住宅供應量是2800萬平方米,實際銷售面積為2255萬平方米。按此規模,如果真能盤活用好這些"閑地",即便不再新批一分地,也足夠上海2年開發之用。
房源供給真的下滑了嗎?
上海西區一塊待開發的土地
所謂地根緊縮導致房源減少同樣是房地產市場的有產者刻意透支的利好信息。
專家指出,房地產的開發周期一般為2年到3年,今年地根、銀根雙縮,開工項目會有所減少,但這要到2006年至2007年纔會體現,而一、兩年前開工的商品房項目並沒有多少受調控影響而停工。
所以,所謂宏觀調控降低房市供給只是遠期的可能,而非近期的事實,倒是銀行提高按揭門檻、降低貸款比例後,普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統計顯示,2004年,全上海商品住宅供應量將與2003年相仿,為2760萬平方米,預計年底實銷面積在1900萬到2000萬平方米之間,供略大於求的局面已然呈現,會有200萬到300萬平方米的富餘房源要延至明年纔可能被消化掉,籠統地說房源短缺,豈不謬哉?!
購買力鴻溝橕不起高房價
眼下,房地產市場在不少人看來是處在反彈的前夜,一些專家的告誡似乎有點不合時宜。譬如上海,上半年房價一直在高位盤整,還小幅上揚。但若仔細分析市場的決定性因素--真實購買力,便會發現這些告誡並非聳人聽聞,高房價與實際購買力之間的鴻溝非但沒有縮小,反而越拉越大。
首先,銀行紛紛提高按揭貸款門檻,高價房市場購買力大幅縮水。
自今年4月以來,銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻:上海許多銀行將單價超過7000元/平方米或總價超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。首付款陡增必將一大批潛在購房人擋在門外。對於購買第二套房的客戶,深圳發展銀行停止發放貸款,上海銀行原則上不予貸款,即使放貸,成數也不得超過5成;農行上海分行、民生銀行則規定提高房貸利率一個百分點不等。工行上海分行也已開始降低高價房的貸款成數,同時對買第二套以及更多房子者實行全新的"期限貸款利率",遠遠超過普通個人住房貸款的利率。
對於買第三套住房者,民生銀行、上海銀行均已停止放貸,浦發銀行則實行純商業貸款利率。中行上海分行對"炒房"客則完全停貸;如發現開發商和客戶利用房貸套現或假按揭,銀行將予以打擊。9月份,這家銀行還將對購買第三套及更多住房的客戶房貸以商業貸款利率計算。
一位女士在上海西區一家房屋中介公司門前查看有關信息。
龔平(銀行信貸經理):在審貸方面,銀行從未有過如此之嚴,退單比例明顯上昇。以前,收入證明由購房人根據需要填寫,5月份以來,個人貸款越收越緊,審批手續愈來愈嚴,許多銀行不僅限制貸款總額,對一些額度較大的貸款,還要求貸款人提供稅單以證明收入。僅此一項,就使得許多人無法獲貸。相比開發貸款,按揭貸款的收緊對市場需求的打擊更大,且即刻顯現。
其次,市場直接購買力被嚴重透支,已是強弩之末。
蔡為民(臺灣房地產政策研究學會秘書長):買房子不是買彩電,購買力客觀需要多年積累。上海市民積累的購買力在上一輪井噴行情中,特別是去年的房價"狂飆"中,已被消耗殆盡,許多家庭甚至已透支未來3年到5年的購買力。而市場消費的主力始終是大眾階層,購買力需要一個再次囤積的過程。目前,上海人均收入年增長12%,遠低於房價28%的增幅。房價愈漲,愈多的人會被拒之門外,只會有價無市。
一個地方的房地產,最基本的支橕還是本地購買力,即便說上海樓市特殊,一定程度上已成全國乃至境外資本的吸附地,但外地游資本身也有個階段性,前一波普漲行情中,該來的差不多都來了,而在目前宏觀調控形勢下,游資再大舉入滬的可能性很小。
今年第一季度,"上海之春"房展會的主辦單位曾對參觀者進行問卷調查,結果顯示,有超過50%的人來看房是為了"二次置業",且面積以80平方米到100平方米為多,其中的70%在2001年剛買了第一套房。可房子不是家電,不可能在2年內立即更換,通常的換房周期是10年。這說明,4個月前,上海樓市多數人的購房目的還是轉手賺差價,或以租養房。在投資甚或投機如此濃烈的市場,購買力一旦下滑,樓市很自然地轉向觀望。除非宏觀調控下的金融信貸政策改弦更張,否則高價房的前景斷難樂觀。由此觀之,所謂"土地神話"並不能必然支橕未來的房價"高歌",將高房價的泡沫建立在地根緊縮政策之上是不可靠的。
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