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『有錢者生,得地者贏,無錢無地者死。』眼下,地根與銀根雙縮,宏觀調控下的房地產企業開始發生分化:小企業因為貸不到資金,地皮也沒法再炒,只得轉向高利貸或委身大企業,被兼並或淘汰出局只是時間問題;實力強勁的開發商卻利潤高漲,借機擴張。可以斷言,房地產企業已面臨大洗牌。
最近一段時間,上市公司的中報陸續發布,房地產企業『破天荒』地出現利潤大幅下滑。上海地產界頗有影響的房地產企業中遠發展的中報顯示,其淨利潤下滑42%。剛剛上市不久的房地產企業上海復地日前公布的首份半年報稱,截至6月底,公司淨利潤同比下降8.4%;每股收益為0.107元,同比下降34%。這家公司解釋說:『上半年宏觀調控的影響不容忽視,這讓公司的銷售面積出現下降,銷售額也下跌20%。』另一家從事房產中介業務的上市公司金豐易居說,『由於國家實施了宏觀調控政策,公司中介流通業務的經營情況受到一定影響』,其中報業績回落41%。而此前,上海房地產開發企業的自有資金利用率高得驚人:2001年為38.12%、2002年為86.36%、2003年為74.24%,是社會平均利潤率的7倍到16倍。房地產企業用1元錢自有資金可以賺到80多元利潤。
但眼下,這樣的暴利似乎難以為繼,至少那些靠低價進地、『開發一塊、賺足一把』的中小開發商深陷困局。首要的是資金困局,銀行貸款壓得最多的行業之一是房地產,而房地產對貸款的依賴度恰恰很強。以上海為例,最近3年來房地產企業的平均自有資金沒有超過19%的。去年,央行的『121』號文件已開始抬高開發商信貸的門檻,眼下的宏觀調控進一步收緊了銀行面向地產業的錢袋,在行業中所佔比例最高的中小開發商最受衝擊。
『昆山163家房地產企業中有近1/3快橕不住了。』江蘇省昆山市的一位房地產商說,由於銀行『清盤』,全線收縮貸款,一些中小房地產企業的資金鏈已近崩潰的邊緣。為活命,部分企業開始在員工中募集資金,以渡難關。
在上海,自今年『五一』以來,越來越多的小開發商為了解決資金問題,也已開始變相轉讓手中的土地或項目。
其次是土地困局。因為地根緊縮,中小企業獲得土地的成本上昇。同時,土地儲備對資金的佔用量也大幅提高,以前沒有儲備土地的中小開發商將來取得土地難上加難,缺地的開發商未來發展空間日益狹窄。
與中小房地產企業每況愈下相對應的是,實力雄厚的品牌房地產企業憑借資金與土地的優勢,他們有能力從調控中獲取更多的機會。譬如萬科、金融街等房地產企業,其半年中報顯示,公司淨利潤增長超過了150%。這類公司擁有較多的土地儲備和在建項目,抗震能力強,獲利水平高。
此外,一個不可小覷的因素是國際資本開始染指國內的房地產業。摩根斯丹利、德意志銀行、荷蘭國際集團、高盛投資等等,都已通過競拍銀行打包出讓的抵押房地產等方式,開始試水上海房地產。這是攪動房地產市場重新洗牌的又一因素。
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