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近期,幾家經濟適用房都在行動,三環新城放號、定福家園開注冊搖號,朝陽雅築、朝陽新城二期等都會陸續推出。《北京市物業服務收費管理辦法》征求意見剛剛結束,其中有涉及經濟適用房收費的問題。8月4日,北京物業管理商會會長於慶新、三環新城總經理陸挺宇作客新浪,暢談對經濟適用房物業管理的看法。
《辦法》調高收費基准價
北京市現擬定對經濟適用房物業收費采取政府指導價,面對一般商品房則實行視窗拿過調節價。目前北京經濟適用房的物業收費是0.52元/平方米/日,比一般商品房低,並且收費標准在近期不可能大幅上調。
新的物業服務收費基准價調為0.9元/平方米/日,但最高只能在基准價上上浮10%;並且此次《物業管理辦法》首次增加了對經濟適用房增收智能系統服務費的收費。智能系統共分為5項,每項收費為0.05元/平方米/月,所以物業服務總費用增加0.25元/平方米/月。
收費形式改為包乾制
同時對收費形式也有調整,今後物業的收費形式可以采取包乾制或酬金制。包乾制是傳統的收費形式,即物業管理公司將管理費作為收入,扣除運作支出後的剩餘管理費用則是利潤,若管理費用收不抵支,則由物業管理公司來彌補。酬金制是香港現行的一種收費形式,即物業管理公司收取業主的物業管理費,向業主提供各種服務,並按一定比例在物業管理費中提取適當酬金作為物業報酬,物業管理費結餘歸業主所有,不足則由業主繳納管理費補足。這是由業主或租戶根據物業管理公司擬定的財政預算測定交付管理費,是市場化對這兩方面的調整,於慶新認為物業收費調整是跟經濟適用房的建設水平有關的,有的小區增加了對硬件設施的投資,引入了智能化系統,在後期管理中也需要對這些系統進行管理和維護,增加這部分費用是合理的。於慶新和陸挺宇一致認為,在目前,北京的經濟適用房更適合采取包乾制的收費形式。因為一旦實行酬金制,物業管理將是一種完全市場化的運行。它不僅要求業主委員會在完全代表全體業主利益的同時具備較高的素質和相關知識,而且物業收費實行市場調節價標准也是必要的前提。以目前北京的現狀不太適用酬金制。
市場化任重而道遠
針對物業管理的收費方式,陸挺宇認為,走市場化道路還是必然的。業主有權選擇自己滿意的物業管理公司,物業管理公司也可以根據服務水平進行價格調整,這樣纔能雙贏。因為經濟適用房的性質仍是商品房,只不過是帶著一些福利色彩。政府拿出一部分利潤,並對開發商的利潤控制在成本的3%,給收入低的老百姓優惠。而現在政府對物業管理的定價限定在0.52元/平方米/月,在後期管理時又沒有讓利免稅等優惠政策,物業管理公司要提高服務水平就很難保證利潤。他還指出,小區的第一任物業管理公司不管是開發商自己的還是聘請的,都只是為小區服務起個引導作用,在業主入住並成立業主委員會之後,就應該走市場化的道路,由全體業主來決定是否繼續聘用此公司。
於慶新對此存有更多的懮慮。他說:『這是一個矛盾的兩個方面,走市場化道路必須依靠政府的支持。』因為作為物業管理企業,必然以贏利為目的。如果靠市場調節,要提高服務水平必然增加費用,但很多經濟適用房的買主就是衝著物業管理費便宜來的,提高價格很多人會反對;在比商品房物業管理收費低的前提下提高服務水平,對公司就是損失。所以市場化必須要靠政府出力,沒有政府的幫助,市場化難以推進。
他也指出,雖然走市場化道路是大勢所趨,但政府應對經濟適用房的物業管理公司的稅收給予一定的優惠政策,可以減稅也可以給予補貼,以保證在較低的收費標准下提供好質量的服務。
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