|
||||
-文件速讀
目前仍無相關法規調整收費
2002年,北京市物價局出臺《關於我市機動車停車場收費標准的通知》(以下稱194號文件):『居住小區經營者制定或變更收費標准需與小區業主委員會協商,取得一致意見後,持具有法律效力的協議到物價部門辦理核准手續後方可收費。』
隨後,北京市發展和改革委員會又發布了《關於修訂〈關於調整我市機動車停車場收費標准的通知〉的通知》(以下稱326號文件),該文件是專門針對小區地下車庫收費做出的修改。
在這兩份文件中,都明確提出居住小區的地下停車場收費實行市場調節價格。但對於經濟適用房地下停車場收費應執行什麼標准均沒有明確提出。
事件緣起
認為品質與成本不相符350元月租金引發不滿位於北京市朝陽區東四環、五環間的電子城小區是由北京市城建房地產開發有限公司開發的經濟適用房小區。今年3月15日小區業主收到了物管公司向業主發出的《公告》,『本小區地下車庫(機動車)的各種手續已辦理齊全,並具備租用的條件。地下共有188個車位,租價為350元每月。』此告示馬上引起了小區業主的不滿。據小區一位業主籌備委員會成員告訴記者,他們認為,根據有關政策規定,地下停車場的租金應該由業主和物管公司協商確定,而不是物管公司一廂情願的行為。
對此,該小區的物管公司北京弘廈物業管理有限責任公司趙經理接受記者采訪時說,在所收取的350元/月的租金中,物管公司收取的是120元/月的管理費用,剩下的230元/月則是替開發商所收取的成本回收款項,該標准的制訂主要是按照車庫的建設成本。但在記者調查采訪中,不少業主都認為該地下停車場的建設品質與開發商聲稱的1900萬元建築成本並不相符。
業主呼聲
如物業堅持該收費標准32%業主可能強行停車物業公司提供的『地下停車庫管理成本構成』書面文件顯示:地下車庫的實際投資總額為1900萬元,按銀行每年5.8%的貸款利息計算為每年投入110.2萬元,再加上管理成本、電費、維護費等總計為141萬元/年,除以188個車位和12個月,實際應收每個車位625.04元/月。雖然物業公司提供了這份文件,但仍有不少業主對地下停車場的建設成本和租金算法表示異議。在此之後,業主們自發對小區內179戶業主做了一個調查,對於地下車位收費價格,絕大多數業主認為200元/月價格比較合適。如果物業堅持按照350元/月標准收費的話,將會有『64%的業主選擇不在停車場停車,4%的業主會被迫接受,32%的業主會選擇強行停車』。
矛盾暫緩
先收120元的月管理費7月後按協商價格交租隨後記者調查了電子城小區附近商品房的地下停車場的租金標准,一般在300元/月-400元/月之間,管理費用則從50-180元/月不等。而在記者調查一些經濟適用房項目時發現,目前已經投入使用的經濟適用房地下停車場多數收費標准在200元/月-300元/月之間,比如通惠家園收取240元/月(一次性交納一年的則為220元/月),回龍觀小區收費為300元/月;也有少數幾個項目的收費標准在350元/月左右,今日家園則是390元/月。在記者的采訪中,物管公司的趙經理表示,他們目前正在和業主進行地下停車場收費標准的調查,根據調查結果再做出新的收費標准,6月份地下停車場收取120元/月的管理費,7月份之後再根據調查結果執行新的收費標准。
協商不成可能陷入『扯皮』困局
專家建議盡快出臺相關法規,賦予有關部門行政權力,降低協商成本雖然電子城小區事件已經得到了緩解,但仍有不少業主對能否通過與開發商協商,對新的收費標准達成共識表示懷疑。為此,記者向政府部門、業內人士及有關專家諮詢了相關問題。
記者以經濟適用房業主的身份,向北京市發展和改革委員會收費處電話諮詢了有關問題。發改委的一位工作人員告訴記者,『具體數額應該由業主和經營者協商,雙方認可後再抄送價格主管部門備案。』當記者問到協商未果如何辦理時,該工作人員表示,『價格主管部門不參與價格的制訂過程,業主和經營者要根據相關的地下停車場的建設成本和管理費用來進行核算,然後根據實際情況來制訂雙方認可的收費標准。』
發改委:即使協商不成,物價主管部門也不能強行定價
市發改委有關人員告訴記者,目前地下停車場實行的是一種市場調節行為,而物價主管部門的職責由194號文件中的『提供具有法律效力的協議辦理核准手續』,到326號文件中的『抄送即可』。也就是說,物價部門不能參與具體一個小區地下停車場的價格制訂,即使是雙方無法確定價格,物價主管部門也不能去強行定價。
在這種政策背景下,他認為地下停車場的投資者應該提供一個比較合理的價格標准,假如業主不認可,可以根據實際建設成本進行核算,同時業主也應該從整體上衡量自己小區的物業市場調節收費標准。
物業公司:協商未果應該找相關部門協調
北京悅豪物業管理有限公司總經理鄧南宇認為,開發商在進行租金和管理費用計算的時候,是會考慮到成本的,假如協商未果應該找相關部門比如辦事處、主管部門等單位進行協調。
也有業內人士認為,目前地下停車場沒有一個統一的收費標准,其定價標准要受到多方面因素的制約,地下車位租金的制定因雙方地位的不同而出現不同的性質。目前大部分地下車位的產權屬於開發商,購房者買房子有車之後,就必定要租或買該項目開發商所投資建設的車位,因此開發商在制定價位時不能過於追求利潤,要與業主進行充分的協商,以市場為指導,贏得合理的利潤,避免不必要的糾紛。
法律專家:建議賦予有關部門一定行政權力
北京市隆安律師事務所孫斌律師表示,開發商希望收費標准能夠定得高一些,而業主則希望定得低一些,這必然會導致兩者之間心理定價產生差距,這就很可能出現業主與開發商協商未果、無法定價的情況,政府部門的指導性作用就應該體現出來。
但是從194號文件到326號文件,都僅僅是規定了收費價格『經營者應與小區業主協商確定』,沒有規定在協商不成的情況下,政府部門能否做出指導性行為,無法可依,政府部門自然也就無從管起。因此,建議有關部門出臺相應法規,或者賦予有關部門一定的行政權力,或者制定出協商不成的解決途徑,降低消費者和開發商之間的協商成本。
-專家視角
董賢鈞:比照居住小區相關規定執行
中國物業管理協會副秘書長董賢鈞:在沒有專門針對經濟適用房的地下停車場管理規定出來之前,就只能按照目前政府有關部門制訂的居住小區地下停車場管理規定執行,也就是說實行市場調節價格,但是目前北京的一些經濟適用房的地下停車場的收費標准還是略低於商品房,這說明經營者在實際操作中,還是考慮到了經濟適用房地下停車租金的優惠性。
趙春凱:收費標准正在研究當中
北京市小區管理辦公室主任趙春凱:目前小區辦正在制訂一個居住小區停車管理方面的法規,經濟適用房地下停車場的收費標准還沒有單獨提出來。在新的北京市物業管理收費標准中,經濟適用房的物管費用執行的是政府指導價,但是對於經濟適用房地下停車場的收費標准,還沒有明確進行劃分,目前正在研究當中。
-答疑解惑
是否享受優惠應視情況而定
電子城某業主:『經濟適用房是政策優惠住房,那麼地下停車場的收費是不是也應該享受相應的優惠?』北京物業管理協會副會長趙興漢則認為,經濟適用房是針對低收入家庭實行的一項優惠住房政策,能夠買得起車,就說明其收入狀況應該有所好轉,應該實行市場價格調節行為。但如果在建設過程中,地下停車場的土地成本也因經濟適用房的政策而受到優惠,其租金也應該有所表現。
租金包括兩部分
豐益城市花園某業主:『開發商給出的地下停車場租金費究竟是怎樣算出來的?』金地停車場建設管理有限公司的田西坤告訴記者,地下停車場收取的費用主要包括兩部分,一部分是對車輛停放佔用土地或者房屋的使用費,另一部分則是清潔、保管和員工工資等服務性費用。其價格主要是根據建設成本和成本回收年限、管理成本等實際情況來計算,同時也受到地段、樓盤價格等情況影響。
車位越多價格越低
豐益城市花園某業主:『是不是車位越多、成本越大,價格就會定得越高?』鄧南宇表示,地下停車場的租金最終決定因素並非成本,而是需求強度。因此按1比1或以上標准配比的高檔住宅小區,車位價格反而高不上去。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||