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『住宅郊區化』真正實現尚需時日
幾年前,主要是價格因素驅使工薪階層選擇了郊區住宅。但是,在郊區住過一段時間後纔發現弊端也很多。對於住商品房或是經濟適用房的工薪階層住戶來說,郊區住宅更為不便,尤其是每天按時上下班的上班族,就醫、就學的問題,就顯得更不現實。
以通州和亦莊為例。隨著通州住宅的建設和居住人口的劇增,通州區內再不是以前的『四通八達之州』。目前,有80%左右的通州人到北京城裡都要經過『北苑、北關』這兩大瓶項關卡,而北苑又是新華大街的西端,是各路車流必經要塞,就連城裡都不太堵車的周末,通州卻依然是一座『堵城』。
由於產業配套沒有跟進,住在亦莊的業主大部分都是在城裡上班,只是晚上回去睡覺,亦莊整個就是一個『臥城』。亦莊最熱鬧的時候是早上和傍晚,上下班出入社區的人流和車流繁多。過了這個時段,整個亦莊就沒有什麼生氣。
人們往往在買房的時候感覺良好,等入住後纔發現買菜要遛一大彎,進城要堵一小時,太多的時間和精力被白白消耗掉了。另外,住宅社區的服務設施跟不上,孩子的教育沒有解決,住戶無處就醫,造成了極大的不便。人們在考慮置業成本的同時,還要注重比較生活成本的支出。
『堵城』和『臥城』現象的出現,說明北京還沒有做好迎接『住宅郊區化』的准備。業內人士指出,中國的郊區不比美國在基礎設施、生活配套、產業配套上那樣完善,城郊差別還十分明顯。經濟的發展有一個漸進的過程,消除城郊差別也要假以時日,盡管『住宅郊區化』是一種趨勢,但還只是初期倡導。
而現階段,我國工薪階層的收入水平還不足以購買汽車提供便利。這樣,一部分工薪階層出城置業的尷尬,必然引起了更多工薪階層的思考。
工薪階層置業首選『城區經濟適用房』工薪階層置業者一般都『上有老下有小』,家庭需求取向比較綜合。要有更多的時間和精力照顧老人與孩子,就得要求上下班交通便利;望子成龍、望女成鳳,就得就近有個高質量學校;有個好醫院在附近,老人生病了也不會那麼懮心、操心;工作壓力大需要放松,要去酒吧、歌廳很方便;過日子要精打細算,買東西要貨比三家等等。要很好地滿足這些需求,非住在城區不可。
工薪階層置業,就是在需求與錢袋間找平衡。但是,城區商品房動輒五六千元的起價,實在讓工薪階層難以承受。無疑,坐落在城區的經濟適用房成為工薪階層的置業首選。
經濟適用房是政府解決中低收入群體住房問題的『福利房』,是政府通過行政手段壓低了土地價值的『優惠房』。『城區經濟適用房』更是稀有品種,以往很難買到。
但是,去年以來整個北京市經濟適用房的供應量大增,甚至出現了二環、三環之間的『樂城』,和靠近三環的『三環新城』,使得工薪階層的需求得到較好的滿足。這類『城區經濟適用房』受到工薪階層的追捧。
『城區經濟適用房』優勢明顯
價格優勢:作為經濟適用房,最明顯的優勢就是價格。同地段、同品質的經濟適用房一般要比商品房低800至1500元/平方米。
交通優勢:地處城區還帶來更多優勢。城區路網發達,多種交通工具可供選用。像三環新城所處的位置,京城兩大交通動脈三環路和四環路貫穿該區域,京石、京開高速路發散形成楔形特征,車輛分流條件良好;另外輕軌9號線工程(世界公園至西直門)也很快施工建設。結合地鐵換乘,可迅捷到達各處。
配套成熟:城區經過多年的『經營』,水電天然氣基礎建設現成,醫療與教育配套完善,文藝演出、休閑娛樂更是郊區不能比。
品質較高:從『城區經濟適用房』產品本身來講,品質也得到了極大提昇。在產品設計上,社區規劃、建築外觀、室內外空間、園林設計、社區生活配套等多層次細節被充分重視,並成為品質保證的重點。四環以內最大的經濟適用房項目『三環新城』還被評為經濟適用房中唯一的健康住宅試點項目,采取明廚明衛明廳明室的『四明』空間設計;擁有自己的社區醫院並提供家庭醫生、老年病床等特色服務;還配備名校管理的九年一貫制學校和幼兒園等教育設施,為購房人展現了一個新的經濟適用房品質時代。
郊區商品房價格吸引力減弱
當然,郊區的商品房也有其優勢,如:低密度、高綠化等。但是,其並不貼近工薪階層。從政策層面看,國土資源部日前制定了《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》,明確要求在土地市場治理整頓的近半年時間內,各地要嚴格執行暫停審批農用地轉非農建設用地等『三個暫停』的規定。
郊區房的用地主要都是由農用地轉為非農建設用地,新政策暫停了用地審批,就是削減了郊區房的供應量。商品的價格由供求關系決定,供應量的減少必然會使郊區房價格上漲。另外,開發郊區房的門檻提高後,部分房地產開發商難有後續項目跟進,開發商不再追求薄利多銷的速度,轉而追求現有項目的利潤最大化。
郊區房明顯的價格上揚趨勢,也削弱了對工薪階層的吸引力。像前段時間開盤的某項目,地處大興黃村,開盤均價高達5500元/平方米,工薪階層較難承受。
那麼,對於理性的工薪階層來說,置業最佳選擇之一便是『城區經濟適用房』。
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