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在今年新一輪宏觀調控中,土地不僅僅是調控的對象,而且成為繼金融、稅收、財政之後另一個有力的宏觀調控工具。
廣州:將采取一系列措施使廣州地價房價平衡、穩定,其中包括今年將轉讓107公頃經營性國有土地使用權。
北京:現有『歷史遺留項目』1091宗,需辦理出讓手續的16362公頃土地,北京市國土房管局並擬收購儲備約6194公頃。
上海:出臺了《上海市土地儲備辦法》,大量征購、收回土地資源成為政府的既定目標。
6月25日是我國第14個土地日。目前,國家把土地當作金融調控之外的另一宏觀調控杠杆,土地市場也成為中央政府的重要檢查目標。而對於今年政府暫時停止土地出讓,擠出、盤活囤積在開發商手裡的土地,各地國土部門的舉措各不相同,開發商更是反應不一,表情各異。
廣州四因素控制地價及平衡房價
6月25日,廣州市國土房管局局長簡文豪在海珠區土華村『土地日』宣傳活動上也透露,廣州將采取一系列措施使地價、房價平衡和穩定,其中包括今年將轉讓107公頃經營性國有土地使用權;近5年內,每年將通過公開拍賣投放市場2.5?3平方公裡的土地。
據廣州市國土房管局解釋,控制地價從而控制房價平衡包括四方面因素:一、出讓用地大增4.6倍,在一定程度上抑制了地價的漲昇。今年計劃出讓31幅經營性國有土地使用權,總用地面積為107公頃,約為去年實際出讓總用地面積23.3公頃的4.6倍;二、日前廣東省政府出臺的專門針對如何處置金融機構所擁有的抵債土地文件《關於加快金融機構抵債土地處置的若乾意見》,文件規定可通過在土地交易市場交易、由土地儲備機構收購、托管或申請調換同等價值土地四種方式處置金融機構所擁有的抵債土地;三、通過撤銷41個開發區(園區),共計撤銷開發區(園區)土地18063公頃,這意味著越來越稀缺的房地產開發土地儲備有望得到較大幅度增加;四、由於土地年租制是通過每年交付一定的『租金』來實施,而不是一定70年『一次繳清』,因此,廣東推行土地股份制將有助於大大減少房地產開發商用於『購買』土地?使用權 成本,也有助於『拉低』地價。
北京擬收購儲備約6194公頃
日前,北京市國土房管局傳出消息,北京市現有『歷史遺留項目』1091宗,需辦理出讓手續的土地有16362公頃,但是根據8月31日土地『大限』精神,北京『擬否定其中至少13643公頃,並擬收購儲備土地約6194公頃』,佔總數的大部分。
北京市土地整理儲備中心的一位官員對通過法律手段收回違法土地,並把它們作為中心土地來源的一部分,充實國家一級市場的土地儲備表示認可。但是,也有發展商認為土地怎麼收回,政府能不能對開發商一碗水端平,是個不小的考驗。另外,除非開發商違法佔地,而其中很多地還是需要政府買回來的,這對財政也是個挑戰。
有業內專家分析,如果政府嚴格執行土地回收制度,比如土地出讓兩年後沒開發到一定規模就必須回收,那麼土地二級市場就會因此持續活躍,出現一個發展的契機,但是由於一級市場獲得的土地必須開發25%以上的規模纔能轉讓,對開發商的資質要求就普遍提高了。
上海征購收回土地成既定目標
上海近期出臺的《上海市土地儲備辦法》,是政府將加強土地市場管理、預備大力征購或回收土地的明確信號,大量征購、收回土地資源成為政府的既定目標。
上海的土地儲備制度,分為市、區兩級政府的土地儲備中心,另外加一個獨立的世博土地儲備中心,專門負責世博會用地。盡管成立了不少機構,各級土地儲備中心也收購了不少土地,但是上海的土地儲備中心作用發揮得並不好。對此,上海房地產經濟學會副會長印?華分析:原因是多方面的,主要來自資金上的壓力、技術的欠缺,最重要的還是體制問題。
據了解,上海有6000公頃左右的土地囤積在開發商手中未被開發。據一些開發商透露,由於感覺到來自政府規范市場方面的壓力,已經在積極運作,准備將手中沒能力開發的土地轉手出去,以免被收回。
記者觀察
一發而動全身
在今年這一輪宏觀調控中,土地不僅僅是調控的對象,而且成為宏觀調控的新手段,這是土地法律法規健全、執法力度加大之外的一個重要原因。可以說,政府通過土地收回的操作,可以把不合理投資排擠出去,再通過有步驟、有選擇地釋放出土地,可以引導社會投資方向,一收一放,達到對宏觀經濟的調節作用。
然而,現在出現的許多土地問題,歸根結底是我國土地制度的一個歷史遺留問題,從某種意義上講,有些開發商其實是無辜的。中國人民大學房地產教研室主任張佔錄就曾表示過,許多地方政府為了發展地方經濟或者由於腐敗,默許了開發商違規拿地的行為,從各級地方政府的管理或政策措施的漏洞角度看,開發商確實應承擔的不過是次要責任。但是,我們仍能清楚看到的是,不規范經營和不合法經商將蒙受巨大的損失。
廣州一位在山東省做過項目的開發商就直言,各地的土地都存在或大或小問題,甚至不少發展商的土地都存在被收回的危險,現在感覺到來自政府規范市場方面的壓力,不少或等或拖的項目都已經在積極運作,准備將手中沒能力開發的土地轉手出去,以免被收回。看來,在國家清理整頓風聲日緊、缺口漏洞不斷被填補的情形下,開發商的僥幸心理也越來越少了。
但是,『上有政策,下有對策』的情況也依然存在,就有開發商對記者表示,兩年不開發土地就要收回的政策,也導致了許多資金運轉不周的開發商采取拖延戰術,把暫時沒有能力開發的土地,在沒有實質性工程進度的情況下,不時的平整動工,以延遲被收回的時間。
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