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上海市民肖祖騏在虹橋地區有一套兩室一廳的房子。2001年9月,他以1500元/月的價格把房屋租了出去。今年6月老房客退房,肖祖騏給這套房子開出了1800元的月租金,誰知在中介市場上無人問津。無奈之下,肖祖騏只能以1500元的原價把房子租了出去。
讓肖祖騏感到困惑的是,從2001年9月到2004年6月,這近三年時間裡,上海不少新建商品房的銷售單價漲了一倍也不止,為什麼房屋出租市場卻是波瀾不驚?
肖祖騏的困惑,正是上海樓市這幾年的真實寫照。專家認為,投機行為過熱必然導致這種怪現象。一方面,大量投機行為以短期拋售房屋獲利為目的,不少房子炒了五六手,價格必然層層攀昇;另一方面,投機行為導致大量房屋空置,旺盛的虛假需求的背後是疲軟的真實需求。因為房屋出租市場所面對的是最終需求——居住,這也是最真實的需求,所以表面的繁榮欺騙不了它。
2000年,上海新建商品房的價格指數同比上昇3%;2001年價格指數上昇8%;2002年達到13%;而到了2003年,這個數字已經高於20%;今年一季度,上海房屋銷售價格同比又上漲了28.3%。細心人不難看出,2002年底上海申辦2010年世界博覽會成功是上海房價飆昇的一個重要節點。
上海市政府參事、上海社科院房地產研究中心研究員張泓銘認為,近年來上海房價增長偏快的原因有三:其一,真實需求湧動,外地來滬人纔和不少上海市民為居住購買房屋;其二,未來需求被迫過量地提前釋放,大規模的動拆遷導致中低收入階層超前購房;其三,消費性投資過熱。張泓銘認為,消費性投資過熱是房價飆昇的『罪魁禍首』。
消費性投資包含兩個方面:長期投資和短期投資。長期投資主要指購買房屋用於租賃。張泓銘認為這個市場受真實需求制約,不會過於偏離價值規律,值得鼓勵。但問題是,長期投資在上海樓市的消費性投資裡不是主流,主流是短期投資,也就是人們常說的『炒樓』,購房就是為了拋售獲利。短期投資花樣多多:在預售前出手買賣,是為『炒號』;在預售階段進行買賣,是為『期房轉讓』;在拿房後進行買賣,是為現房交易。
短期投資就是投機。投機使得房產市場看似很活躍,需求很強烈。但其實,投機者手中的房子不代表需求,而仍然是供給。復旦大學世界經濟系主任華民告訴記者,和其它資源不同,土地不具有持續生產性,一棟房子的價格不論被炒到多高,它本身的價值並沒有提昇。正因如此,張泓銘『預測』了這樣一天:房價高得不能再高,任何人都無法接盤;空置房的供給達到最大,根本無法消化;人們對房產的投入也達到最高,無法繼續投入。到了如此『三高』境地,就是房地產業崩潰的時候了。
華民認為,在一個市場良性發展的國家或地區,房地產的發展從來都是平穩的。而反觀另一些曾經樓市火爆的地方,無一不嘗到樓市崩盤後的苦澀。上世紀八十年代末、九十年代初,日本泡沫經濟破滅,銀行大量破產,很大程度上就是房地產泡沫導致的。而在我國香港地區,前車之鑒也並不遙遠。
今年4月,上海市政府出臺『期房限轉』政策。專家則認為,遏制樓市投機行為關鍵在於金融政策而不在行政手段。張泓銘說,開發商至少60%到70%的資金來自銀行,一旦供給過多銀行就會被拖垮;而這幾年商業銀行約有1/3的貸款是流向房地產業的,把雞蛋放在一個籃子裡肯定不是明智的選擇。華民告訴記者,我國的商業銀行在國有企業身上深受呆壞賬之苦,轉而將目光投向房地產業——包括開發商和投機者。但是銀行沒有想到,開發商和投機者玩的都是銀行的錢,一旦出現樓市泡沫,所謂的『優質資產』房子也會變得一文不值。那個時候,銀行向誰去要錢?
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