大市場整體活躍 開發商急於求現

　　與全國很多大城市相比，天津商品房的空置現象離風險警戒線還有一段距離。截至去年底，天津市商品房空置率為9%，低於全國13%的平均水平，空置面積比去年年初減少了50萬平方米。房地產市場增溫進一步緩解了空置房的滯壓情況。

　　空置房開始解套，一方面反映了市場昇溫時期高需求對市場存量產品的消化能力；同時也讓置業者開始重新關注空置房的投資價值與前景；而『空置房』自身所涵蓋的產品素質、市場對接問題，並不會因需求增加而自然消失。如何避免或減少新一輪空置房的產生，讓購房者買到適合需求的新鮮商品房，正是開發商應該潛心研究的根本問題之一。

　　住宅市場整體上漲 空置房搭車抬身價

　　房地產產品的價格與需求量是直接相關的。由於需求量大增，天津市房地產市場價格從去年開始整體看漲，即使是以低價為特征的空置房，價格也開始大幅回昇。

　　去年以來，房地產產品全線熱銷，使住宅產品銷售量和銷售速度都明顯攀昇，空置房也不例外。就需求結構而言，目前天津市的住宅需求正處於安置型和改善型住宅同步昇溫的時期，各種檔次的房產品銷售空間都有所放量，而同時具有商品房性質、現房特點和價格優勢等諸多長處的空置房趁熱打鐵，提價高賣也在情理之中。

　　由於現階段市場現房需求的持續走高，空置房在大多數消費者印象中的低價特點已經逐漸模糊。一位銷售人員表示，目前大部分地區空置房的價格已經與商品房無異，個別地區空置房價格甚至超過該地區商品房平均價格。例如，南開區和紅橋區交界的某項目開盤時售價只有2000元／平方米左右，而不久前通過該公司代買的七八套空置房，每平方米均價竟超過了3300元。

　　消費主力是需求型人群 30萬以下空置房最好賣

　　居住的需求量遠遠大於供給，但也並不是所有的空置房都能趁著眼下的大開發時機輕松出手。

　　很多市場經營者的共同感受是，剛性需求拉動市場整體昇溫，而真正能起到支橕作用的『熱源』，只是市場定位與消化人群需求相吻合的那一部分產品。對於空置房而言，大部分消費者仍是將空置房看做中低檔次的產品。因此，空置房銷售仍以需求型人群為主。

　　從市場層面來看，目前比較好賣的空置房大多是每平方米價格較低或總價處於中低檔的產品。一些銷售人員表示，總房款在30萬以下的空置商品房銷售最集中，而售價在15萬?25萬元之間的兩居室則通常是一上市就脫銷，100平方米以內的二居室和60?80平方米的一居室住宅更是買家不斷。部分房價較高的地區，如果空置房每平方米價格能夠比整體價位低20%以上，即使總房價高於35萬，仍比較容易找到買家。

　　還有一些設計不存在明顯硬傷、但社區環境與其他商品房社區相比較差的空置房，在最近一段時間的銷售中表現也不錯。購房者付先生表示，現階段房地產市場價格普遍偏高，二手房價格也並不比商品房便宜，還不如買套價格比較便宜的空置房。很多空置房的位置都在市區中心，但社區環境好的房子大多單價不低，剩的又多是大戶型，對於一般工薪階層的消費者來說，還是承受不起。

　　銷售以專業代理為主 開發商籌錢再置地

　　市場開始昇溫，越來越多的開發商急於快速將手中的項目變現，籌集資金，尋找下一個投資目標；於是，很多空置房便集中到了代理銷售公司手中。

　　空置房的處理，目前市場上主要有開發商自銷、代理公司銷售、物業或代理公司協助出租經營等方法。其中商鋪和寫字樓等空置房的處理多以出租為主；而采用最多的方式，還是代理銷售。原因有二：一是專業的代理銷售公司大多有比較成熟的銷售渠道，能夠在短時間內迅速消化這些空置房。例如，上月天津市南開區某項目剩餘的80套空置尾房，在交給中介代理公司銷售後，僅兩周就全部售罄；二是很多開發商手中同時擁有數個項目需要清盤，如果各個項目分別銷售，則成本太高，不如統一交由中介公司代理，省時又省力。

　　大量空置商品房的求現，使有實力的代理企業在此時期能夠得以更快擴張。去年出臺的新政策從資金和土地供應等方面都對開發商的實力提出了更高要求，開發商要進一步發展就必須具備一定的土地資源，而滯銷的項目則必然會使企業的資金受困，從而影響購買土地的進程。因此，很多開發商更樂於將項目交給能夠付款買斷銷售權的代理公司。

　　尊貴戶型尾房不少　積壓越久銷售越難

　　雖然眼下銷售量大增，但空置房畢竟還是長期滯銷產品。專家認為，形成商品房空置的原因主要有兩方面：一是產品性價比差或總房款過高，二是市場投資過熱形成了大量統計之外的空置房。

　　按照商品房空置面積種類分組，空置時間在1年以內的為待銷商品房，空置時間在1年以上、3年以內的為滯銷商品房，空置時間在3年以上的為積壓商品房。一般來說，空置房積壓時間越長，其銷售就越困難，因為其設計、配套水平和市場適應性都已經落後於市場現狀，一些寫字樓和商業房地產長達數年的滯銷就直接反映了這種供需矛盾的存在。

　　性價比的矛盾主要還是集中在產品設計與產品檔次的不和諧上。很多價格與設計、配套水平不符，或者戶型過大、總價過高而形成空置的商品房，即使是在目前市場需求迫切的情況下，仍舊難以符合大多數求購者的需求；其中戶型設計的矛盾最為鮮明。例如曾經在很多項目中以『尊貴』形象推出的150平方米左右平層兩居室、130平方米左右的躍層等，在很多項目的尾盤中都不難發現。