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近期,許多樓盤中小戶型的推出與熱賣成為津門樓市又一焦點。這類戶型總面積較小,總房款限制在20萬元左右,從樓市結構來說,直接後果是衝擊二手房市場。從最近的市場形勢看,二手樓市雖然有昇溫跡象,但還不足以代表大市走向,難以和1個月前的火暴局勢同日而語。有人士認為,中小戶型房的大量推出是直接原因。
面對有限的客戶群,分割20萬元這同一檔次的需求,二手房和小戶型形成了直面交鋒,到底孰優孰劣?
分羹拆遷戶市場
有人士擔心市場結構整體上出現失衡。津房置換公司總經理助理張保強持這一觀點,他認為目前市場梯次性不明顯,二手房與新盤中的中小戶型在價位上沒有拉開檔次。在這種情況下,二手房上昇空間非常有限,因此市場前景很難樂觀。
其實,近一年來津門樓市的整體旺銷更多是自下激活上游需求。受拆遷戶需求的強烈拉動,二手房曾經作為商品房的替代品種。據統計,2003年二、三級市場交易比例達到1:0.67,比2002年1:0.55提高了12個百分點。二手房交易量大幅攀昇,優勢在於總房款相對較低,單價較商品房並不佔優。特別是近一年,二手房交易價格增幅頗高。2003年,二手房價格上漲22.9%,遠高於商品房11.5%的漲幅。
大力推出中小戶型的樂康置業,其負責人分析說,許多區域的二手房單價甚至與商品房單價比肩,帶來了二手房的價位扭曲,因此置業者求購二手房,更多的是無力購置大面積商品房的無奈選擇。
供求結構性失衡
說到中小戶型的熱賣,很大程度上是拆遷所帶來的供求結構性失衡所致。截至2003年底,全市共拆除危陋房屋1974萬平方米,僅2003年一年就達到450萬平方米,佔累計拆遷總量的23%,但拆遷戶多為中低收入者,且由於原居室戶型面積所限,拆遷補償款額度偏小,所能購置房屋受總房款約束嚴重,導致拆遷所帶來的有效需求不足。
同時,拆遷地塊大多為一、二級地段,從促進城市建設和優化投資的角度講,中心城區的開發方向,基本上是公建、中高檔物業,屬資本、資源密集型的昇級開發。拆遷居民幾乎無力購買原有拆遷地段待建樓宇。城鄉結合部新興生活區缺乏有效交通、配套附屬設施,無車族將支付較高生活成本。由此導致市場下游的中低檔消費未能滿足,供給與需求錯位明顯。
二手房前景曖昧
那麼,未來的市場走勢如何?二手房還有上漲空間嗎?
21世紀不動產的王新經理認為,熱推中的小面積戶型的確對二手房市場造成了衝擊。他比較了這兩個品種的優劣,從居住功能上看,大部分二手房折舊得很厲害。比如不到2平方米的廁所、沒有直接采光的暗廳、無法南北通風的朝向等。從居住的舒適度和設計的人性化上看,二手房難敵新開發的商品房。好在二手房往往帶有地段上的優勢,但是那些公交線路便利的新盤又毫不示弱。而順馳置業的負責人對此表示並不擔心。副總經理雷海榮認為,小戶型商品房難以滿足客戶在面積上的需求,在同等價位上二手房在面積上相對佔優,因此新盤不會衝擊二手房市場。
在二手樓市的價格走勢上,王新經理認為,房價上昇乏力,目前客戶需求已不是特別急切,失去了當初飢不擇食的勢頭,而這種拆遷導致的剛性需求一旦停頓,二手房市場就會馬上『剎車』,價格反應非常之快。
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我覺得,除非天津停止了建設,停止了發展,纔會停止對整個城市的大手術。大家認爲可能嗎?天津的發展纔剛剛開始。環渤海的發展纔剛剛開始。