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近期,幾個項目的開發商在做戶型『瘦身』調整,包括城市周邊的項目和市中心的項目。最近兩日買房人紛紛打來電話詢問,小戶型到底『可不可買』。相對應的,開發商之間也產生小戶型『該建與不該建』兩種不同觀點。
驟然昇溫有緣故
挖掘起源了解真相是評價事物好壞的關鍵。雖然瘦身小戶型不能簡單用好與壞來論,但是看清楚其熱銷的原因,對做出市場判斷也是非常有益的。
記者問及這些項目的有關負責人,為什麼他們要做戶型瘦身,得到一致的回答是:市場需求決定的。
樂康置業企劃經理許曉鵬說,開發商必須有前瞻性,按照購房者面積需求每年遞增10到15平方米計算,他們在三年前做水木天成的規劃時定的主力戶型為120平方米。但是新的政策和市場變化改變了他們的計劃。據說到他們項目現場看房子的客戶,十有八九會詢問,有沒有小戶型。他們做戶型調整主要是受了銷售現場客戶反饋的這些信息的影響。大通綠島家園銷售經理桑雲說,在拆遷型客戶主導的市場,『地段』的作用已經明顯不再那麼重要,價錢成了『第一指標』,白廟地區的拆遷讓他們有一個很強烈的感受:小戶型的市場需求非常大。
衝擊市場有隱懮
從上述項目瘦身運動的起因不難看出,瘦身戶型完全是應時而熱的,目前在市場上也是非常受歡迎的。部分開發商對於戶型瘦身的這種調整持完全認可的態度———趕在市場上小戶型的供應還沒有湧現的時候快速入市,打一個短平快,有利於快速回籠資金。也有人認為,瘦身戶型的做法不僅僅搶佔了市場,如果以總房款作為市場細分標准,他們同時也是在向高檔房方向蠶食市場。從這一角度而言,這種行為對市場的衝擊是很大的。
永泰集團段立新的觀點是:拆遷力度加大,很多原本不計劃買房、沒能力買房的人都被推到了買房大軍中,他們急需與其口袋裡的錢數相一致的房子,小戶型需求也就熱了起來。但他認為目前的小戶型熱不是一種市場常態,而是一個特殊的市場時段。消費永遠是梯次的,小戶型也肯定永遠有市場,但是住宅的需求是不斷提昇的,小戶型的市場會越來越窄。
很多人都認為,小戶型的熱銷是市場上的一個異常現象,是階段性的。這一階段性的市場能夠維持多久?部分開發商的判斷是,至少兩年內小戶型有市場。從去年的拆遷量與新建商品房的銷售量對比看,去年很大一部分拆遷戶還沒有買房,還有很大一部分拆遷戶資源被二手房市場吃掉了,今年3月銷售量相對下降,一個關鍵的原因就是以往開發的小戶型基本消化完了,而許多項目戶型調整還沒有做出來,市場上沒有這部分人所需求的產品造成的。
選購時注意空間組合
那對於購房者而言,選購小戶型產品應該注意哪些方面?
專家建議,首先要關注空間組合。小戶型的精到之處是對尺度把握的精准,產品的最大殺傷力也在對尺度的把握上,所以選購小戶型要仔細衡量空間組合。臥室的大小、廚衛的大小、客廳的開間等,要綜合考慮,同時還應該注意到,戶型越小,暖氣片對空間使用的影響就越大,追求最協調組合,有限空間纔能產生更大的利用價值。
其次要關注交通空間大小。有人認為,小戶型的致命傷是交通空間永遠都嫌不足。選購小戶型的時候不僅僅要注意廚衛、客廳、臥室面積分配的合理性,還需要以使用的動態來感覺交通空間是否能夠滿足需求。
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